T2 acheté neuf en 2008 : louer ou vendre ?

Bonjour,

Je vous réponds brièvement sur les sujets que je maîtrise.

Si vous mettez le bien en location, vous ne pourrez malheuresement pas déduire les loyers payés (pour votre nouvelle RP) des loyers encaissés (sur votre ancienne RP).

Concernant le crédit d’impôt sur intérêts d’emprunt, vous n’aurez rien à rembourser si vous mettez le bien en location, en revanche vous ne pourrez plus bénéficier de ce dispositif pour ce bien s’il est loué (au cas où il vous resterait des annuités).

Pour Scellier, je laisse d’autres intervenants vous répondre.

Cordialement,

Dernière modification par espenlind13 (30/08/2013 17h42)

+1 :   Sauf intérêt personnel particulier pour ce logement, l’opération de mise en location ne semble pas bien rentable. Vous auriez sans doute intérêt à le revendre en bénéficiant d’une exonération d’impôt sur l’éventuelle plus-value pour placer sagement le capital récupéré afin de disposer d’un capital lors d’une future acquisition.

Bonjour,

Tout d’abord merci de vos réponses.
Par contre, vous indiquez qu’il semble peu rentable de le louer. Et j’avais plutôt l’impression du contraire, n’ayant pas besoin de davantage d’argent sur mon épargne. A moins d’un autre bon plan de placement?

Mes calculs me laisse à penser que je dégagerais plus de 4000 euros nets par an (j’ai déduit les impôts, le foncier, et les petites réparation et entretien du logement …), en assurant toute la location moi même. Soit plus de 3% net après impôts. Ce qui ne me semblait pas si mal. A moins que je n’aies oublié quelque chose, mais je ne vois pas quoi.

La revente ne devrait pas dégager de plus value, ou alors très minime (entre 5000 et 10000 euros grand maximum). Donc pas vraiment de contrainte de ce point de vue la.

Enfin, je n’ai pas de projet de racheter ma résidence principale avant 3 ans, puisque nous souhaitons changer de coin, mais que cela passe avant tout par une mutation professionnelle (d’ici 2-3 ans).

Encore merci de vos conseils!

Stéphane

Effectivement, vu comme cela … je suis peut être optimiste sur la location, ayant pour ma part toujours pris grand soin des logements que je louais.
Vous parlez de "rapports de fond en euros". Pourriez vous m’en dire plus (grande ligne) ou me dirigez vers de l’information fiable et détaillée?
Merci

Stéphane

Bonjour,

Nous avons effectivement déjà deux assurances vie avec mon épouse, que nous alimentons chaque mois.
Par contre, je me rend compte que de l’avoir ouvert dans ma banque n’était peut être pas le plus optimum en terme de rentabilité!

Merci pour votre aide,

Stéphane

C’est effectivement un TMI de 14%.

Concernant un autre placement, c’est un peu la jungle pour moi, qui découvre tout doucement le potentiel de l’investissement pour assurer mes vieux jours (je n’ai que 31 ans, mais mieux vaut s’y préparer au plus vite, ce qui justifie mon intérêt depuis quelque mois).

Concernant un nouvel achat, pour que ce soit plus rentable, je suppose que cela sous entend ré-emprunter et faire peser les intérêts d’emprunt dans la balance. C’est bien cela?

Bonjour Pruls, et merci de votre intérêt à mon sujet.

Concernant cette épargne de précaution, je pense déjà l’avoir en place.

Près de 20.000 euros placés sur divers livrets et comptes : un PEL (qui est arrivé à échéance avec un taux de rémunération de 3,25%), le LEP (mais c’est la dernière année que ma femme y a droit, merci le mariage ^^), Livret A.
Également environ 5000 Euros placés sur deux Assurance vie (soit 10000 euros), au CM (ma banque c’est le CIC). En regardant sur le net, je vois que c’est une des pires en termes de rendements, mais le CIC est la banque qui m’avait de loin proposé le taux d’intérêt et l’assurance les plus bas pour mon prêt immobilier.

J’ai également de l’argent placé sur les PEG et PEE de mon entreprise, à hauteur de 9000 euros en bénéficiant à chaque fois des abondements sur les premières tranches de versements. Placés à la fois en monétaire, (rapporte rien, mais plutôt un bon plan quand l’action s’est effondrée), en responsable, et en action (aie aie aie, heureusement que l’abondement a amorti la chute, même si j’estime que je n’ai pas foncièrement besoin de cet argent, et que c’est un plus).

Bref, je pense être paré en cas de coup dur, sachant que la voiture est récente, et que je n’ai aucun crédit en court à part celui de mon T2 actuel. Et qu’on économise environ 850 euros par mois en plus des versements réguliers sur l’AV (50 euros / mois sur chaque AV). Et mon emploi est plutôt sûr, puisque je travaille pour un grand groupe (mieux qu’une PME ou un site de production on va dire!)

Dans l’immédiat, j’ai bien noté de voir avec mon banquier la rentabilité de mon AV et de le faire cracher un peu si besoin est. J’avais négocié les frais de versement à 1%, mais je savais bien que j’aurais du exiger l’exonération! A t-on le droit d’ouvrir plusieurs assurance-vie? Si oui, quelle assurance vie en ligne me conseilleriez vous?

Si la rentabilité nette est de 3% ou plus, effectivement je ne vais pas prendre le risque avec la location … mais je ne me vois pas tout placer sur mon AV également. Par la suite, quels conseils pour placer au mieux mon argent, sachant que je n’y connais rien en bourse, et que ma femme ne serait pas vraiment favorable à ce que je boursicote!

Merci encore de vos conseils!

Pruls,

Je pense que nous nous sommes mal compris!

Quand j’indique qu’il ne vaut pas le coup de louer pour 3%, je parlais de mon cas particulier, mon T2, dont la location (en réalisant tout moi même) ne me rapporterait pas plus (évaluée à 3%). Et donc dans ce cas, il vaudrait en effet mieux vendre et placer l’argent sur une AV que de louer mon T2, avec les risques que cela comprend. Je préfère utiliser mon temps à capitaliser sur moi (j’ai le projet de monter ma boîte), que de compléter des quittances de loyer, de réaliser des baux et faire des états des lieux!

J’ai bien noté qu’il me faut également étudier la possibilité de vendre, et d’acheter un autre bien qui aurait un rendement locatif plus élevé (sans doute la nécessité de réemprunter). Je regarder donc actuellement en détail le marché de l’immobilier sur mon secteur.
Qu’entendez vous par effet de levier? J’ai vu par endroit également des financements à 110%. cela sous entend qu’on emprunte également l’argent pour les frais d’acquisition?

Enfin, je ne suis pas averse au risque, j’ai déjà une partie importante de mon épargne salariale investie en action de mon entreprise. le soucis, c’est que les possibilités sont vastes, et que je n’y connais rien. Je vais voir de ce pas ce qu’est un tracker du cac 40 ; j’ai entendu parler également de PEA.

J’espère ne pas vous avoir froissé. Au contraire, j’apprécie vos interventions et vos conseils. Si vous connaissez par ailleurs un site ou un livre qui aborde toutes ces possibilités d’investissement, je suis preneur!

Bien cordialement,

Stéphane

Bonsoir,

difficile de me froisser, surtout qu’en fait on ne se comprenait pas