Résidence secondaire : investissement ou gouffre financier ?

Juste une constatation que j’ai observé à plusieurs reprises : quand on loue sa RS, petit à petit:
- on y va de moins en moins : par peur du "manque à gagner". Ou a minima, on y va pendant les périodes les moins "sympa"
- le logement devient impersonnel : on enlève les objets fragiles et/ou coûteux et/ou sentimentaux…
- la famille/les amis viennent de moins en moins vous voir car, il se peut, que la RS soit loué…. ou pas… Ça devient compliqué de s’organiser avec un aléa de location….

Je vous laisse conclure sur ce que font d’éventuels héritiers d’un bien avec lequel ils ont peu d’affect et qu’ils ne voient qu’au travers du prisme de la rentabilité …

Ce n’est pas une règle absolue mais je l’ai vu à plusieurs reprises : surtout sur des maisons (car il y a une composante entretien qui fait que l’investissement est moins passif).

Les amis ne sont pas certains de vous voir car, peut être, que vous aurez loué votre RS. Je connais beaucoup de loueurs rbnb qui occupent les "trous" de location : la rentabilité avant tout.

lachignolecorse a écrit :

Et tout cela pour en profiter 3 semaines l’été dans un bien correctement entretenu (chiffres vérifiés sur les 5 ans passés et budget prévu pour les 3 ans à venir).

…

La RS est idéale pour que les cadres n’arrivent pas à boucler leur fin de mois.

Tout à fait, et c’est bien pour cela que c’était tombé en désuétude, puisque pour bien moins cher on pouvait louer du Airbnb, et partir en avion à bas prix.

Mais avec le télétravail, si la Résidence Secondaire devient un 2e lieu de vie à part entière, cela change la donne.

En tout cas c’est ce à quoi j’assiste, même s’il n’est pas à exclure que les propriétaires se lassent de faire des allers-retours hebdomadaires.

InvestisseurHeureux a écrit :

En tout cas c’est ce à quoi j’assiste, même s’il n’est pas à exclure que les propriétaires se lassent de faire des allers-retours hebdomadaires.

C’est pour moi une certitude.
Dés que l’effet covid aura cessé, on risque de voir les prix redescendre peut être moins vite qu’ils sont montés.

Par contre, le côté amusant, est que beaucoup sont persuadés que la hausse est acté et durable.
Donc je vois certaines personnes dires : je fait tel aménagement, et je revendrais avec une grosse plus value dans 6 mois, voir 2 ou 3 ans.

Certains arguent que le covid c’est pour toujours.
Mais même dans cette optique là, y a bien un moment, où le covid deviendra un élément du décor.
Donc la peur et les contraintes du covid diminueront et les contraintes de la RS seront toujours identiques.
Donc on verra lentement les RS revenir sur le marché.

par contre, un effet positif que je vois est un gros rafraichissement sur les biens sur le marché immo;

Je me permets un petit déterrage de topic à ma surprise de lire des montages RS qui sont de tels gouffres financiers. Nous avons fait l’acquisition en 2019 (au nom de la personne avec laquelle je partage ma vie, R.) d’une RS particulièrement rentable, probablement notre meilleur investissement à ce jour. Cela m’a donné envie de partager notre expérience.

L’une des variables très importantes que je vois d’emblée est la contrainte sur les vacances scolaires : en étant libres d’y aller quand on veut, la rentabilité est facilement optimisée.

Dans notre cas, il s’agit d’un appartement situé dans une commune très touristique, sur une côte prisée des parisiens.

Les charges de copropriété annuelles sont élevées (environ 1200€), mais incluent le chauffage et l’eau. L’électricité ne coûte presque rien. L’électricité, l’assurance et l’abonnement Internet représentent une charge de 75€/mois. Taxe foncière et taxe d’habitation : environ 900€. Total des frais annuels = environ 3000€. Il n’y a pas d’autres frais de gardiennage ou d’entretien des espaces verts (compris dans les charges de copro).

L’appartement se loue 100€/nuit en juillet/août, les week-ends toute l’année, et 70€/nuit pendant les vacances scolaires (même celles de Noël). En ayant recours à une conciergerie qui gère tout pour 20% des recettes brutes, la RS génère un revenu net annuel d’environ 8000€ en saisonnier. Souvent, nous trouvons à louer hors saison à des ouvriers ou autres personnes en recherche d’un logement temporaire pour entre 700€ et 1200€/mois pour un mois ou deux, ce qui augmente la rentabilité. Disons pour prendre une fourchette basse qu’il rapporte 5000€ nets de charges chaque année, en comptant que nous prenons généralement une semaine en juillet pour en profiter. Le reste du temps, nous y allons quand il n’y a personne, ce qui laisse tout de même beaucoup de belles plages disponibles (les semaines hors ponts de mai, les semaines de septembre, et il est facile d’y aller plusieurs semaines d’affilée en hiver). Si le but de la manœuvre était d’y passer tout l’été, ce ne serait pas aussi rentable. Mais en l’état actuel des choses, nous y passons au moins 6 à 8 semaines par an (dont le coût en frais de location serait purement prohibitif), avec une rentabilité nette de 6,5% (achat 77k€ avec frais de notaire).

Par ailleurs, cette année nous déménageons plus loin temporairement et nous avons signé un bail de septembre à juin pour 700€ mensuels, sans frais d’agence en gestion directe, puisque nous serons trop loin pour y aller souvent hors saison. En ajoutant les 4000€ de revenus minimum en été, le bénéfice net prévu cette année sera de 8000€, soit plus de 10%. Mais je vous l’accorde, cette année ce ne sera plus une RS.

Enfin, la conjecture ayant fait exploser le prix de l’immobilier dans cette région, le réchauffement climatique et le télétravail permettant d’anticiper un maintien de la valeur, l’appartement vaut aujourd’hui 120k€, soit une PV de 43k€ en 3 ans.

Couplé à une rentabilité nette annuelle entre 6% et 10% selon notre utilisation personnelle, je trouve que cette RS a été une superbe opération pour nous.

Nous l’avons beaucoup utilisée, j’y ai même vécu quelques mois il y a 2 ans, nous ne nous sentons pas obligés d’y aller mais ne nous en lassons pas. Ma famille demande régulièrement à le louer ou à l’utiliser également, et nous savons que si nous nous éloignons comme cette année, l’augmentation des bénéfices générés nous permet de partir en vacances dans une région moins chère.

Une dernière remarque sur le garage : nous n’en avons pas car il était effectivement vendu 25k€ ! Il est bien parti à ce prix, à ma grande surprise vu la comparaison avec le prix des garages à Paris. Je partage l’observation de François Olivier, et je n’y ai aucune explication. Il est facile de se garer à proximité.

J’ajoute enfin que ma belle-mère, enseignante, a loué dans cette commune un mois par an pendant presque toute sa vie. Si elle avait acheté, elle aurait fait une très belle opération tout de même, sur le long terme (pas très rentable les années où elle y va, mais de quoi payer les charges, avec un beau potentiel locatif de tout de même hors saison - minimum 500€/mois -, de grosses économies sur les frais de vacances et pouvoir en profiter à la retraite, ou le louer pour partir ailleurs).