Immorente : vos avis sur cette SCPI (Sofidy)

Il est clair qu’ils ont d’autres preoccupations et veulent eviter une sur-souscription opportuniste juste avant l’augmentation de prix de part. Je me demande par exemple comment RAP gere une augmentation de 7% annoncee 2 mois a l’avance aux CGP, il doit bien y avoir un afflux durant cette periode non?

L’augmentation du prix de la part en oct 2015 n’influence que très faiblement la rentabilité de l’exercice 2015. elle aura plus d’incidence sur l’exercice de cette année :
Le prix moyen de l’acquéreur 2015 est de 320,87 € (p19). Si on applique une règle de trois sur les capitaux souscrits (capital +prime d’émission) (p28) on obtient une valeur comptable par part de 237,12€ au lieu de 237,22€ et une VR de 266.55€ au lieu de 266.65€. (p21)
La rentabilité financière (résultat/VR) passe de 5,489% à 5,487%, négligeable.

Si "les actions de gestion locatives se sont traduites par une quasi-stabilté des revenus locatifs"(p14), alors il reste les points b), c), d) évoqués par GBL pour expliquer la baisse de la rentabilité.

Il existera bien une RPV importante cette année de 13, 519 M€ ( cf p32 et 7eme et 8eme résolutions) Si tout est distribué en fin d’année + une part des PV de l’année : le dividende exceptionnel sera certainement plus important que les 1.20€ de 2015 ( peut-être entre 1.50€ et 1.65€ ?)

Quant au rendement net de fiscalité, il dépend de la situation de chacun. Par exemple, je pense qu’une SCPI qui possède beaucoup d’immeubles à l’étranger n’avantage pas ceux qui l’ont achetée à crédit : il n’y a pas de déficit foncier imputable sur 8TK  et 8TI.

Cordialement

WhiteTiger a écrit :

Non, les arbitrages ne peuvent pas être responsables de cette baisse de rentabilité. Il n’y a qu’à lire le RA 2015. Les frais d’acquisitions des nouveaux biens sont entièrement absorbés par les frais d’entrés des nouveaux associés et les frais de ventes sont plus que compensés par les PV générées.

Ce dont vous parlez concerne les augmentations de capital et non les arbitrages. Je n’ai rien à dire à ce sujet tant que le prix de souscription reste supérieur à la valeur de reconstitution.

WhiteTiger a écrit :

C’est tout l’inverse à vrai dire. Les arbitrages viennent améliorés la rentabilité. Sans cela, cette rentabilité serait encore plus basse (trés légèrement).

Non. Si les arbitrages se sont montés à 58M€, environ 8M€ ont été payés par les associés aux intermédiaires : société de gestion, agences immobilières, conseillers  et  à l’état : frais d’enregistrement, droits de mutation…. Le bien de substitution ne  vaudra que 50M€. La perte est réelle pour les associés.
Malheureusement, le coût de ces opérations n’apparait pas dans le compte de résultat mais seulement au niveau des capitaux propres et de la valeur de réalisation.
Si un particulier possède plusieurs biens dont 1 vacant. Pensez-vous qu’il va vendre son bien pour en racheter un autre, ou bien, choisir de préserver son patrimoine par une solution moins couteuse : rénovation du bien, baisse de loyer, acceptation d’une vacance temporaire ou autre ?
Exceptionnellement, un arbitrage peut, avoir un intérêt mais, à mon avis, dans la majorité des cas cela n’en a pas, tout au moins pour les associés.

A mon sens, un indicateur important pour estimer l’évolution future des dividendes d’une SCPI distribuables de manière pérenne (c’est-à-dire sans piocher dans le RAN ni vendre des immeubles pour distribuer des PV) est le résultat net par part (= revenus - charges), hors remboursement d’emprunts immobiliers (qui sont des investissements et pas une charge "perdue" au sens strict). Il est d’usage de rapporter ce résultat net à la valeur d’achat de la part en fin d’année pour obtenir un résultat homogène à un rendement brut. Pour Immorente, cet indicateur est le suivant sur les 5 dernières années (données issues du rapport d’activité 2015, page 19):

2015: 15.33€ soit 4.71%
2014: 15.29€ soit 4.78%
2013: 16.00€ soit 5.00%
2012: 15.25€ soit 4.89%
2011: 15.83€ soit 5.19%

A noter qu’Immorente s’endette depuis 2013, que la rentabilité brute moyenne des acquisitions 2015 est de 6.0% (contre 5.8% en 2014), et que 26% des parts sont détenues par des assureurs et des institutionnels.

Le bilan 2015 est donc loin d’être honteux à mon sens, même si la rentabilité brute baisse inexorablement.

Personnellement je suis satisfait de la gestion d’Immorente I. Les décisions de Sofidy me semblent pleines de bon sens et font preuve d’une prise de recul et d’une vision long terme. La diversification me séduit malgré une baisse de rendement qui semble suivre le trend de ces dernières années.

Du fait de l’ancienneté, de la taille de la SCPI, de ses orientations internationales et de la gestion de Sofidy, j’envisage de racheter quelques parts avant septembre.

Seul bémol : j’aimerais connaître le coût de la communication (impression des rapports, frais postaux etc.). Ca peut sembler peccadille mais je me fais la réflexion à chaque fois que je reçois le courrier : beau papier glacé, belles photos … Est-ce vraiment nécessaire pour un associé qui lit le contenu et ne se contente pas des images pour sa gestion patrimoniale ?

Ce post ne revêt qu’une impression/conviction personnelle, pas d’incitation ni à l’achat ni à la vente.

GoodbyLenine a écrit :

c) rentabilité des nouveaux investissements : plus faible que celle du patrimoine,

Le prix payé me semble même parfois TRES élevé et en tous cas la rentabilité annoncée est très basse.
Hélas je n’ai pas trouvé les loyers pratiqués mais quand je lis pour 2015:

La rentabilité nette immédiate moyenne des investissements réalisés depuis le début de l’exercice s’élève à 5,0 %.

Je ne comprend pas bien.
Lorsque je regarde les prix pratiqués sur le même type de produit et sur le même secteur, les rentabilités sont de 7 à 9%
Même si on enlève 5% pour frais d’agence ( mais dans cetains cas ceux ci sont nuls) et 8% pour les  droits d’enregistrement on ne devrait pas être en dessous de 6,5 %
6,5% divisé par 5% Cela fait 30 % de rentabilité en plus

Payer des dizaines de millions d’euros de grands immeubles  doit simplifier la gestion et remonter le prestige mais pas la rentabilité.

Je retrouve avec nostalgie dans les vieux bulletins des annonces plus terre à terre.

Une boutique de 210 m² située 20 rue Alphonse Pécard à Gif-sur-Yvette (91) a été vendue le 1er décembre 2003 au prix net vendeur de 170.000 €.

Concernant la limitation du nombre de titres par associés j’ai retrouvé ceci qui date de 2002

Face au succès de cette SCPI, Sofidy plafonne le montant détenu par associé à 88.000 euros.

88 000 euros correspondaient à 415 parts.

Dernière modification par CyberPapy (01/06/2016 18h24)

Pour ma part , lorsque j’ai un bien " pas terrible" il est fréquent que je le vende à un prix " pas terrible"
Il est rarissime que je le vende à 15% au dessus du prix du Marché.

Par contre il m’arrive régulièrement de pratiquer le scénario suivant:

Une fois le prêt remboursé je vends mon premier bien qui me sert d’apport pour en acheter un plus grand.

Démonstration:
Bien actuel acheté 50 k€
Revenu annuel 9k€
Valeur actuelle 100k€
Rentabilité nette 9% par rapport à la valeur vénale

J’achète un bien à 300K (frais de vente et d’achat, disons 40k, compris  )
emprunt 200k à 3% ==> intérêts  6 k
rentabilité 9% ==> 260 k x 9% = 23,4k
Revenu annuel 23,4- 6 = 17,4 k

J’ai plus que doublé mon revenu avec l’économie d’impôt due à l’emprunt.

Le scenario serait encore meilleur en achetant un bien plus gros mais ici je me heurte à ma limite de financement:
Je n’arrive pas à me faire octroyer des prêts pour ma SCI sans un apport d’au moins 30%.
Dans ces conditions j’ai un dossier de 500 pages ( sans exagération) à faire pour chaque demande de prêt
J’ai en moyenne  huit refus sur dix demandes de prêt.
Je suis obligé de changer de banque à chaque opération: Aucune banque n’accepte de me faire deux crédits simultanément

Bonjour,

J’ai justement souscrit il y a 2 semaines l’achat de parts auprès de mon CGPI, le dossier de crédit étant en cours. J’ai reçu un courrier d’Immorente me confirmant ma souscription.

Maintenant, suite à l’augmentation du prix, mon CGPI me dit qu’il faut soit ré-effectuer une souscription en diminuant le nombre de parts, soit payer 5€ de plus par part. Je me pose donc la question de la date de valeur du prix de souscription? Est-ce la date de souscription ou la date de déblocage des fonds?

Merci d’avance,

Par expérience sur les quelques cas que j’ai suivis la valeur de retrait augmente proportionnellement avec la valeur de part. Mais j’ignore si on peut en tirer une loi générale.

MaTheMouth a écrit :

Je me pose donc la question de la date de valeur du prix de souscription? Est-ce la date de souscription ou la date de déblocage des fonds?

Il me semble que c’est la date à laquelle la SCPI reçoit effectivement les fonds.

Bonsoir,
J’ai déjà posé la question pour PFO2 mais savez-vous quand le dividende Immorente est habituellement versé ? J’ai souscrit fin octobre et toujours rien pour le 1er trimestre.
Merci d’avance,
Adrien