Efimmo : avis sur cette SCPI (Sofidy)

Efimmo : avis sur cette SCPI (Sofidy)

Sondage

4 #1 20/07/2016 18h26

4 #2 05/06/2018 15h33

1 #3 28/07/2018 09h14

3 #4 08/09/2018 08h41

1 #5 25/10/2018 18h05

1 #6 26/01/2019 11h29

1 #7 07/05/2019 13h25

2 #8 11/06/2019 14h41

1 #9 22/10/2019 20h21

2 #10 23/10/2019 18h48

1 #11 27/01/2020 08h41

1 #12 27/01/2020 15h59

1 #13 28/01/2020 11h42

1 #14 22/02/2020 02h29

1 #15 03/05/2020 19h58

1 #16 03/05/2020 20h59

1 #17 28/07/2020 13h13

2 #18 27/10/2020 14h05

1 #19 18/12/2020 21h05

1 #20 29/12/2020 19h35

1 #21 03/01/2021 12h01

2 #22 08/04/2021 07h55

3 #23 06/05/2021 11h01

2 #24 15/08/2023 17h46

1 #25 25/04/2024 19h01

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Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)

Sofidy bulletin T3 a écrit :

Le BT a écrit :

Le BT 3T 2019 a écrit :

Sofidy a écrit :

Castorfute a écrit :

Castorfute a écrit :

Castorfute a écrit :

Surin a écrit :

Voici le tableau des investissements à l’étranger dans l’ordre chronologique d’acquisition.

Voici le tableau des investissements à l’étranger dans l’ordre chronologique d’acquisition.

GoodbyLenine · #1

Il n’y a pas encore de discussion dédiée à cette SCPI (à capital variable), qui a cependant été évoquée dans différentes discussion (ici ou ici ou ici entre autres), et je vais donc l’initier.

Efimmo est une SCPI ancienne (créée en 1987), à capital variable, qui a pour vocation d’investir principalement dans des immeubles tertiaires de bureaux. Elle est gérée par Sofidy (la plus grosse sociétés de gestion de SCPI ne dépendant pas d’un groupe bancaire, qui gère d’autres SCPI). Elle a une capitalisation proche de 900 M€. Environ 36% de ses parts sont détenues par une douzaine de compagnies d’assurance, principalement pour leurs contrats d’AV (donc les associés personnes physiques pèsent peu sur la gouvernance de la SCPI).

Le prix de souscription d’une part est de 230€ depuis 09/2015 (c’était 225€ auparavant depuis 2009).
La valeur de reconstitution, 219.12€/part à fin 2015 (+1.33% sur une année) après distribution du solde de dividende 2015, est à mettre en regard avec ce prix (qui légalement doit être entre 90% et 110% de la valeur de reconstitution, soit entre 197.20€ et 241.03€).

La distribution annuelle, de 11.04€/part en 2015 (pour 11.14€/part de résultat courant, donc le RAN est légèrement alimenté) plus 0.66€/part de distribution de plus-value sur des immeubles cédés, est en baisse (certes limitée) depuis 5 ans. Elle représente 5.09% du prix d’achat actuel d’une part. La distribution provenant du résultat courant représente 4.80% du prix actuel d’une part.

Le patrimoine de la SCPI comporte de nombreux biens (souvent acquis il y a longtemps) recélant de significatives plus-values potentielles. Un peu moins de 4% du patrimoine est (depuis peu) situé à l’étranger (Belgique et Pays-Bas). 34% (en diminution) du patrimoine est en province, 12% (en augmentation) sur Paris, et 50% (stable) en région parisienne.

La SCPI a recours à des emprunts, pour un montant d’environ 17% de la valeur de ses actifs (hors droits), principalement à taux fixe, avec un cout moyen de 2.67% (en baisse) à fin 2015 et une duration moyenne de d’un peu plus de 6 ans.

De manière générale, cette SCPI est une "classique" pour qui souhaite investir dans des bureaux.

Voici une synthèse de notes prises lors de l’AG de Efimmo1 du 21 juin 2016 :

Environ 40 associés ont assisté à l’AG Ordinaire de la SCPI Efimmo1 le 21/06/2016. Avec les pouvoirs et votes exprimés par correspondance (total de 29%) et les présents et représentés, ils représentaient 52% des parts de la SCPI, et le quorum pour l’AG Ordinaire (25%) comme pour l’AG Extraordinaire (50%) était atteint. Les scrutateurs ont été ORADEA et Swisslife.

Sans surprise, toutes les résolutions de l’AG ont été approuvées.

En plus des informations détaillées dans le rapport annuel 2015, on a pu noter :

Une inflexion positive du marché est observée, en relation avec la (certes limitée) reprise économique en France, qui induit plus de demandes de bureaux, en particulier bien placés.
Ceci permet d’anticiper un résultat par part 2016 proche de celui de 2015, et un résultat 2017 qui devrait être meilleur.

La SCPI concentre ses investissements (en 2015 comme en 2016) sur Paris, diversifiant un peu à l’étranger, et ses arbitrages sur la province. Si les investissements de 2016 ne sont pas finalisés, à la date de l’AG, 62 M€ sont déjà assurés avec 6.4% de rendement AEM. Les investissements sont un peu en retard sur la collecte, comme ils l’ont été en 2015, mais ceux réalisés sont de bonne facture.

Une cession est en cours, qui devrait dégager une plus-value proche de 4 M€.

A des questions il a été répondu :
Lorsque Sofidy a identifié un immeuble, comment choisit-il la SCPI concernée ? : Les modalités du choix sont documentées. Le choix dépend notamment de la trésorerie disponible des SCPI, de la grille de cible de chaque SCPI, et de divers autres critères.

Mots-clés : bureaux, efimmo, efimmo1, scpi, sofidy

GoodbyLenine · #2

Voici un extrait de mes notes prises lors de l’AG de Efimmo1 du 5 juin 2018 :

30 à 40 associés ont assisté à l’AG Ordinaire de la SCPI Efimmo1 le 5/06/2018. Avec les pouvoirs et votes exprimés par correspondance, ils représentaient 47% des parts de la SCPI, et le quorum pour l’AG Ordinaire (25%) était atteint, mais pas celui pour l’AG Extraordinaire (50%).

En plus des informations détaillées dans le rapport annuel 2017, j’ai noté :

Le marché des bureaux en France va beaucoup mieux, et la SCPI commence à pouvoir relouer en augmentant les loyers.

La SCPI a significativement augmenté son endettement (pour 98M€ collectés, elle a investi 185M€ en 2017, à comparer à sa capitalisation de 1039 M€ à fin 2017), de surcroît sur des durées assez longues. Cet endettement reste raisonnable, et les taux d’emprunt bas obtenus font que ça me semble un choix judicieux.

Un ensemble d’arbitrages "douloureux" (souvent de biens vacants ou à problème) a eu lieu en 2017, à des prix proches des valeurs d’expertise (donc sans impact significatif sur les valeurs de réalisation ou reconstitution) et dégageant une moins-value comptable. Il devrait d’ailleurs se poursuivre en 2018 (ce type de bien n’est ni rapide ni facile à vendre). Ceci est présenté comme positif pour la SCPI, même s’il y a une commission (2.5% du prix de vente) à payer à la société de gestion, car les fonds obtenus peuvent être investis et générer des revenus, alors que des biens durablement vacants sont juste des sources de coûts. Par ailleurs, les plus-values latentes sur le patrimoine ont augmentées (25 -> 50 M€) mais ceci concerne de bons immeubles, que la société de gestion n’envisage en général pas d’arbitrer.

Pour les investissements à l’étranger, la société de gestion se félicite de les avoir fait uniquement dans des pays du nord de l’Europe (Allemagne, Pays-Bas, Belgique), et pas dans ceux du Sud qui semblent un peu déstabilisés par les récents événements. En Allemagne, elle privilégie des immeubles de centre ville (moins rentables mais moins risqués) à des immeubles plus excentrés (pouvant plus subir la concurrence de nouvelles constructions, le foncier le permettant souvent).

Pour 2018, la société de gestion est optimiste, et s’attend à une amélioration du résultat par part.

A des questions il a été répondu :
- Il ne faut s’attendre à aucune distribution de plus-values avant plusieurs années : la réserve de PV est négative, le programme d’arbitrage à venir comme le changement de plan comptable début 2017 devraient aussi l’impacter négativement. Cependant le résultat courant devraient permettre de maintenir voire d’améliorer le montant distribué par part.
- L’IFI a sans doute eu un impact sur le volume de collecte des SCPI, mais cet impact concerne surtout les SCPI à grosse collecte (dont la collecte diminue beaucoup depuis mi 2017), et pas vraiment Efimmo.
- Il n’y a pas de risque locatif particulier identifié avec le locataire "Carrefour" (les biens d’Efimmo, comme ceux d’Immorente, qui lui sont loués, ne sont pas des magasins devant fermer).

cat · #3

Voici le bulletin 2T 2018.

Quelques éléments après lecture :
* collecte nette : 25.6M€;
* comme "annoncé" par GBL dans son compte-rendu d’AG : augmentation du versement trimestriel (on passe de 2.64 euros à 2.67 euros);
* investissements : un immeuble de bureaux à Bonn (21.7M€). Une partie des surfaces est vacante.
Quelques opérations annoncées dans les tuyaux pour les mois qui vont venir (27.7M€).
* arbitrages : 5 surfaces de bureaux vacantes en région vendues pour 1.25M€ (avec une moins-value);
* un TOF quasi-stable;
* les relocations se sont faites avec des loyers plus élevés en moyenne (ce n’était pas le cas aux trimestres précédents…).

Dernière modification par cat (28/07/2018 09h41)

Surin · #4

J’ai analysé le patrimoine de Efimmo 1 à l’étranger à fin 2017 :

_3 achats ont eu lieu en Belgique entre le 31 mars 2011 et le 14 août 2013 (surlignés en jaune).
_4 achats répartis sur 15 biens aux Pays-Bas entre le 29 décembre 2014 et le 22 mai 2017 (surlignés en bleu).
_1 achat en Allemagne le 21 septembre 2017 (surligné en vert).
J’ai ajouté en rouge dans la colonne des frais le pourcentage qu’ils représentaient par rapport à la valeur d’achat hors droits (HD) et supprimé la colonne "locataire" puis additionné les superficies au sein de chaque bien afin d’améliorer la lisibilité du tableau.

_8,281M€ ont été investis en Belgique avec en moyenne 13,13% de frais, cela représente 7,67% des achats à l’étranger ou encore 0,82% des achats de l’ensemble de Efimmo 1.

_51,665M€ ont été investis au Pays-Bas avec en moyenne 8,72% de frais, cela représente 47,84% des achats à l’étranger ou encore 5,11% des achats de l’ensemble de Efimmo 1.

_48,06M€ ont été investis en Allemagne avec en moyenne 7,29% de frais, cela représente 44,50% des achats à l’étranger ou encore 4,75% des achats de l’ensemble de Efimmo 1.

Le total est de 108M€ HD soit 10,68% de la valeur total des achats de toute la SCPI.

Je n’ai pas le détail des valeurs d’expertise ni le total par pays mais avec ce qui est publié dans les rapports annuels de 2012 à 2017 sur la répartition du patrimoine par région, j’ai pu faire ce tableau par année qui déduit la valeur vénale des biens à l’étranger à partir du pourcentage qu’ils représentent au sein de la SCPI. En le comparant au prix d’achat HD de ces biens, j’ai pu dans la dernière colonne afficher l’évolution qu’il y a eu à la fin de chaque année pour le patrimoine à l’étranger.
Globalement on arrive à l’équilibre, les valeurs d’expertise à fin 2017 des biens acquis à l’étranger affichent un peu moins de 1% de progression par rapport à leur valeur d’achat hors frais et droits :

Surin · #5

Le bulletin est sorti :

Sofidy bulletin T3 a écrit :
Votre SCPI réalise de très bonnes performances au titre de l’exercice 2018. La stratégie d’investissement prudente et fortement mutualisée, la vente d’actifs non stratégiques et les nombreuses actions de relocation opérées dans un contexte de demande très dynamique pour les surfaces de bureaux bien situées et de qualité ont notamment permis une progression du taux d’occupation financier qui atteint 94,51 % ce trimestre.
Dans ce contexte, votre Société de Gestion prévoit un dividende en progression à 11,64 € par part ayant pleine jouissance au titre de l’exercice 2018. Ce dividende, en hausse sensible (+3,7 %) par rapport à l’an passé, correspond à un taux de distribution de 5,06 % rapporté au prix de souscription actuel (contre 4,88 % en 2017, 4,83 % en 2016).

Excellent TOF donc en progression (et accessoirement égal à celui de Immorente, bulletin sorti aussi), comme quoi on lit beaucoup que les SCPI voient leur revenus baisser, je pense que globalement cette année, sur mon portefeuille, la performance devrait être stable en euros (l’an dernier j’avais perdu seulement 0,05% entre 2016 et 2017).

cat · #6

Le bulletin 4T 2018 est sorti il y a peu.

Quelques points à noter après lecture :
* un résultat par part en hausse à 11.83€ contre 11.46€ en 2017 (hors fiscalité étrangère, cela correspond à 12.04€ en 2018 contre 11.63€ en 2017);
* la distribution pour 2018 est en hausse par rapport à 2017 (11.64€/part en hausse de 3.7% par rapport à 2017);
* la collecte nette au 4T : 37M€. En sensible hausse par rapport aux trimestres précédents.
Cela a-t-il un lien avec l’augmentation de la distribution annoncée?
* les investissements sur l’année complète : 80M€ avec une rentabilité supérieure à 6.1%. Le rendement est un peu meilleur que l’an dernier et est en ligne avec la collecte nette sur l’année (un peu plus de 100M€). La dette est en outre (très) légèrement supérieur en montant au 4T 2017 (avec optimisation : plus de taux fixe et taux moyen en baisse).
* les investissements sur le 4T : 52M€ dans trois immeubles de bureaux en région (à Bruges (33) loué à 100%, à Nantes loué à 91% et à Aix-en-Provence loué à 89%) et une SCI en co-investissement avec Immorente (à Guyancourt immeuble loué à 100%);
* cessions d’actifs : 1.3M€ (avec 0.56M€ de plus-value). Cessions sur l’année de 7.7M€ (+13.1% par rapport au prix d’expertise) avec 332k€ de plus-value;
* TOF stable : 94.58%. Toujours élevé par rapport à l’historique récent de Efimmo 1. J’espère que Sofidy va réussir à le maintenir.
* les loyers par renouvellement de baux ou relocation sont globalement en légère hausse sur l’année (3.6M€ contre 3.4M€) ce qui est, couplé à un TOF élevé, plutôt bon signe.

Mon avis : une bonne année. J’espère que la SCPI poursuivra sur sa lancée (en particulier concernant le TOF).

cat · #7

Le bulletin 1T 2019 est disponible depuis déjà quelques temps.

Après lecture, je retiens les points suivants :
* distribution de 2.64€/part comme au 1T 2018 (fourchette de distribution annuelle prévisionnelle entre 11.50€ et 11.80€ / part);
* collecte nette : 43.6M€. C’est plutôt une grosse collecte, peut-être une conséquence directe de la bonne année 2018;
* investissement (faible) : 2.5M€ dans la SCI Cargo (portefeuille d’entrepôts logistiques). C’est la 2e tranche d’investissement dans cette SCI. Le bulletin annonce également que la SCPI est engagée pour 73.6M€ d’acquisitions à venir. Cela devrait notamment inclure ces deux acquisitions (info de fin mars) :
Sofidy acquiert deux immeubles de bureaux à Bordeaux Lac et à Nantes.
* vente pour 1.6M€ de 4 biens immobiliers vacants (en moins-value mais +25% par rapport aux valeurs d’expertise);
* TOF en baisse : 92.92%;

Le BT a écrit :
principalement en raison de la libération de 3 135 m² de surface de bureaux sur un immeuble situé à Puteaux

* hausse sensible des loyers pour les renouvellements et relocations du trimestre.

Mon avis : dommage pour le TOF, en espérant que ce ne soit que temporaire. Le stabiliser au-dessus des 94% me convenait pourtant bien…

corsaire00 · #8

Courrier reçu ce jour:

revalorisation du prix de la part à compter du 10 juin 2019 pour passer de 230 à 237 euros soit + 3,04%
Le prix de retrait passe de 207 à 213,3 euros.

cat · #9

Un petit mot sur le bulletin 3T 2019 sorti ce jour :

* distribution 2018 annoncée d’un montant minimum de 11.64€ / part (au moins égal à 2018);

* collecte nette : 72.1M€ (en hausse par rapport aux trimestres précédents);

* investissements en sérieuse hausse : 145.5M€ avec notamment quelques co-investissements avec Immorente. On note notamment :
** Roissy-en-France (95) - Av. de la demi-lune - Euroissy - 48.0 M€ : Acquisition d’un immeuble de bureaux situé à quelques minutes de l’aéroport Paris - Charles de Gaulle. C’est l’immeuble annoncé par nanogoldos;
** Suresnes (92) - 1/3 Quai Marcel Dassault - Helys - 35.2 M€ : Une prise de participation (28 %) dans une société immobilière visant l’acquisition de l’immeuble de bureaux "Helys" situé à Suresnes (92). Investissement avec Immorente.
** Suresnes (92) - 24 Quai Gallieni - 29,4 M€ : Acquisition d’un immeuble de bureaux en crédit-bail immobilier au travers de la SCI Syref 3 dont EFIMMO 1 détient 40 % du capital. Investissement avec Immorente.
** Dans les communiqués, on retrouve également un immeuble de bureaux à Caluire et Cuire (banlieue Lyon) pour 8.6M€.

Le BT 3T 2019 a écrit :
Les investissements réalisés depuis le début de l’exercice procurent une rentabilité nette immédiate moyenne de 5.8 %.

* quelques arbitrages de plateaux de bureaux vacants.
Comme Immorente, Efimmo va bientôt céder sa participation dans la SCI Cargo Property dont elle vient juste de payer la dernière tranche car l’ensemble de la SCI est racheté par la foncière Argan (TRI de l’opération d’environ 30% avec une PV de 1.1M€ pour Efimmo).

* le TOF remonte légèrement à 93.75%;

* renouvellements des baux et relocations se font un peu à la baisse.

* la valeur estimée du patrimoine (1 381M€, donnée p. 4 hors droit et hors frais) dépasse de nouveau la capitalisation (1 342M€) grâce à l’accroissement d’environ 60M€ de la dette.

GoodbyLenine · #10

En complément des réponses précédentes :
- lire SCPI Efimmo : synthèse de l’AG 2018 (je n’ai pas d’info de celle de 2019)
- réaliser que la SCPI a plus de 110 M€/an de recettes (principalement des loyers), donc que les baisses de loyer observées (qui ne concernent à chaque fois qu’une part marginale de son patrimoine) sont epsilonesques par rapport à l’ensemble de ses recettes.

ArnvaldIngofson · #11

IL y a encore "un problème de facteur 1000" dans le message précédent "capital plafond (908k€)".

Le capital social d’origine qui est de 762.245,09 Euros
(montant résultant d’une conversion de Francs en Euro)
et le capital social plafond passe de 1 000.000.000 € à 1 500.000.000 €.

A part ça d’accord avec l’analyse.

cat · #12

Je ne tiens pas particulièrement à me retrouver avec une scpi à "capital fixe" et j’aimerais pouvoir y réinvestir dans un futur pas trop lointain sans forcément passer par un marché secondaire.

Néanmoins, ce qui m’incite essentiellement à voter pour, c’est le point 1 : je considère que efimmo peut encore croître largement et diversifier son patrimoine. On peut s’interroger sur la vitesse de cette croissance mais j’ai l’impression qu’au rythme actuel, Sofidy doit pouvoir gérer.

Bien à vous,
cat

EDIT : les guillemets à "capital fixe".

GoodbyLenine · #13

Je doute qu’il y ait beaucoup de monde à une telle AG, où il n’y a pas grand-chose à débattre (et guère besoin d’avoir du poids).

Ce n’est pas du tout la même chose qu’une AG annuelle ordinaire ou certaines AG Extraordinaires (où il y a de la matière à avoir beaucoup d’échanges d’information, et potentiellement des enjeux s’il faut élire des membres du CS, ou voter sur des résolutions comportant des enjeux importants, ou même si être scrutateur est important -pour vérifier la validité des votes, ou juste comprendre leurs résultats-).

Cette AG a lieu dans les bureaux de la SdG (toute petite salle), et non dans la grande salle de l’hôtel où ont lieu les autres AG de cette SCPI (ou d’Immorente par ex).

GoodbyLenine · #14

Je ne suis pas d’accord avec les conclusions du message précédent (d’Armand), que ce soit "De quoi expliquer une baisse progressive du rendement" (baisse qui n’existe pas chez Efimmo) ou "Ces baisses sont en phase avec la baisse des taux de rendement évoquée" (les baisses de rendement de marché en question, du ratio loyer/valeur du bien, sont généralement dues à une hausse de la valeur du bien, et pas à une baisse de loyer).

Efimmo encaisse environ 80 M€/an de loyer, si on considère le montant total des loyers encaissés (celui de chaque trimestre figure juste en dessous du tableau de la "Gestion Locative" évoqué par Armand). En 2019, les relocations et renégociations ont porté sur des baux représentant 5.06 M€/an de loyer avant, et permis d’obtenir des baux avec 4.77 M€/an de loyer. Donc le renégociation ou relocations de 2019 concernent (seulement) 6% des revenus locatifs de la SCPI, et la baisse sur les loyers obtenus représente une baisse de 0.4% de l’ensemble des loyers que la SCPI perçoit, ce qui est un impact assez négligeable (similaire à une variation du TOF de 0.4%.).
Par ailleurs, la plupart des baux comportent des clauses de révision automatique (sans besoin de renégocier quoi que ce soit) du montant du loyer selon la variation d’un indice (et l’ILC, généralement utilisé, varie plutôt à la hausse ces derniers temps, d’environ 2%/an). Donc le montant de l’ensemble des loyers d’Efimmo a en fait dû augmenter, à périmètre constant.

On remarque aussi, en consultant le BTI T4/2018, qu’en 2018, les relocations et négociations ont concerné 3.42 M€ de loyer/an d’avant pour 3.61 M€ de loyer/an obtenu, soit une hausse de 5% de ces loyers, et de 0.3% de l’ensemble des loyers de la SCPI, ce qui était tout aussi négligeable (et ne peut nullement expliquer la hausse des revenus de la SCPI passés de 15.72€/part en 2017 à 16.46€/part en 2018, ou la hausse du résultat de la SCPI, de 11.46€/part en 2017 à 11.83€/part en 2018).

Je m’attend à ce que le revenu/part comme le résultat/part d’Efimmo augmente un peu en 2019 (vs 2018), le TOF étant similaire à fin 2019 à celui fin 2018 (pronostic : ~16.70€/part et ~12.00€/part, rendez-vous lors de la parution du Rapport Annuel 2019).

[EDIT 22/2 13h: oups, le BTI T4 indique 11.66€ de résultat/part 2019. Sans doute l’impact un peu négatif d’autres facteurs (TOF moyen, rendement et timing des nouveaux investissements, impact de la collecte, charges en plus, etc.). A confirmer avec le Rapport Annuel et des informations à l’AG.]

Surin · #15

Comme dans Immorente :

Sofidy a écrit :
La Société de Gestion indique toutefois une fourchette prévisionnelle de dividende annuel 2020 au mieux de ses connaissances à la date du 16 avril 2020 (soitentre 10,40 € et 11,30 € par part), fourchette qui sera bien entendu à ajuster au cours des prochains trimestres.
Elle versera, fin avril 2020, le premier acompte ordinaire sur dividende de l’exercice, d’un montant de 2,52 € pour une part ayant pleine jouissance, soit,pour les associés personnes physiques fiscalement résidentes en France, 2,51 € après prélèvements sociaux sur les produits financiers et 2,51 € après prélèvement forfaitaire obligatoire non libératoire sur les produits financiers pour les associés n’ayant pas transmis de demande de dispense.

Etant à l’IS vous avez eu 2,52€, les autres 2,51 du fait de l’imposition à la source des revenus financiers.

GoodbyLenine · #16

Et, étant à l’IS, si la SCPI réalise des plus-values (ça ne sera sans doute pas le cas d’Efimmo, mais pour Immorente c’est très possible), en fin d’exercice vous recevrez même un "bonus", car la SCPI aura payé l’impôt sur les plus-values pour ses associés imposés à l’IR mais pas pour ceux à l’IS (qui devront néanmoins inclure ces plus-values dans leur résultat, et donc payer l’IS dessus), et reverse donc cet impôt qui n’a pas été payé à ses associés à l’IS, pour préserver une certaine équité/égalité entre les associés.

Attention : toutes les SCPI ne le font pas (mais Sofidy le fait), et en général celles qui le font présentent en AG Ordinaire une résolution en ce sens (ou c’est un bout du texte de la resolution autorisant la distribution des plus-values).

Ca fait partie des "surprises" qu’on découvre à l’usage, avec des SCPI detenues dans une personne morale à l’IS. Certaines SdG sont très avares en informations sur ces versements (et jai même déjà croisé en AG (pas chez Sofidy) des représentants d’institutionnels, pour qui ces enjeux devraient être significatifs, qui n’avaient pas compris la chose…).

GoodbyLenine · #17

Le [url=]BTI T2/2020[/url] est disponible.

Il confirme une distribution de 2.55€/part (soit, pour les associés personnes physiques fiscalement résidentes en France, 2.53 € après prélèvements sociaux sur les produits financiers et 2.51 € après prélèvement forfaitaire obligatoire non libératoire sur les produits financiers pour les associés n’ayant pas transmis de demande de dispense), et une prévision de 10.70 à 11.30€ pour 2020 (on était entre 10.40 et 11.30€ en avril).

Le taux de recouvrement S1/2020 est à 95% (peu éloigné de celui de S1/2019).

La collecte a bien ralenti (3x moindre qu’au T1/2020, collecte nette vers 20M€), mais le marché secondaire est toujours fluide (les retraits ont même un peu diminués, et sont couverts à 280% par les nouvelles souscriptions).

Deux investissements en T2/2020 (pour 19 M€), et quelques cessions (pour 2.9 M€) dégageant globalement une moins-value comptable d’un montant très faible. A fin juin il y avait des engagements de 47.5M€ pour des acquisitions, et de 44.8 M€ pour des cessions.

Yvan · #18

Sortie du bulletin trimestriel ce jour T3-2020 Efimmo.

Cela donne :
- taux de recouvrement de près de 96% depuis le début de l’année,
- la vente initiée en fin d’année 2019, d’une surface de bureaux détenue en copropriété dans un immeuble
situé rue de Courcelles à Paris 8ème pour un montant de 35,2 M€ permettant de dégager une plus-value de 13,3 M€ nette de fiscalité. Cette cession
intervient concomitamment au départ du locataire.
- Dividende annuel de 11,38 EUR dont 0.82 de plus-values, équivalent à un rendement annuel de 4,80% (4,97 % en 2018)
- 643 952 parts souscrites pour 141 841 retraits depuis le début de l’année.
- TOF qui passe de 93,51 à 92,2%

Caskman · #19

Le versement sur le contrat d’assurance vie spirica a été effectué (en tout cas sur mon contrat) avec une date de valeur au 10/12…

Surin · #20

Castorfute a écrit :
Le marché étant actuellement plus en faveur des acheteurs suite au ralentissement des investissements par effet Covid, est-ce que le rdt d’Efimmo ne va pas souffrir des achats des dernières années alors que Placement Pierre a aujourd’hui plus de marge de manœuvre avec son endettement très bas ?

Je ne pense pas que cela change grand chose, vous faites erreur en disant que Placement Pierre est passée à capital variable en mars 2019 sans tenir compte du fait qu’elle ne faisait qu’accumuler des augmentations de capital depuis 2 ans au moins. DU coup balle au centre.

Castorfute a écrit :
- les revenus fonciers de Placement Pierre ne cessent d’augmenter depuis 2015 alors que ceux d’Efimmo chutent au contraire.

Là vous comparez des choux et des carottes : un revenu par part et un revenu en euros sur une SCPI qui a enchaîné les augmentations de capital. Heureusement que ses revenus fonciers n’ont cessé d’augmenter, vous remarquerez que ceux de Efimmo ont fait la même chose.
Si l’on compare les revenus par part, ceux de Placement Pierre n’ont vraiment augmenté que l’an dernier, à voir si c’est pérenne.

Castorfute a écrit :
- enfin dernier point lié à ma situation personnelle, je suis déjà détenteur de 178 parts d’Immorente en NP. En achetant du Placement Pierre, je décorrèle un peu plus mes actifs je suppose.

Cela vous permet de diversifier les sociétés de gestion, selon ce que vous avez déjà et envisagez d’acheter à l’avenir, ça peut avoir du sens en effet.

Essayez de comparer les actifs immobiliers pour voir ceux qui vous plaisent le plus niveau emplacement, Placement Pierre a finalement beaucoup changé suite à ses dernières acquisitions, ce qui a finit par faire monter un TOF atone depuis des années. Il reste néanmoins de vieux bureaux qu’il faudra rénover pour les rendre attractifs, la SCPI commence à s’y employer mais c’est long et ça coûte.

Castorfute · #21

Bonjour,

1) Comme me l’a fait remarquer Surin, j’ai comparé un revenu locatif total pour Placement Pierre a un revenu par part pour Efimmo. Je corrige donc ici.

Pour le revenu par part d’Efimmo, j’ai pris directement les informations du rapport 2019:

Pour le revenu par part de Placement Pierre, je l’ai calculé à partir des informations du rapport annuel 2019 disponibles en page 10 et 14 et j’obtiens :

Concernant les recettes locatives part part, il y a donc bien une tendance à la baisse pour Efimmo alors que l’on observe un redressement pour Placement Pierre.

2) Pour la qualité des actifs, je suis en train de compiler des données. C’est plus long que prévu.Toutefois, d’un point de vue macro, je pense que les actifs de Placement Pierre sont mieux placés. En effet, 57% des actifs de Placement Pierre sont en IDF contre 42% pour Efimmo. Hors, l’IDF a un taux de croissance supérieure au reste de la France.

Bon dimanche et meilleurs vœux à tous.

maxicool · #22

Le rapport annuel 2020 est en ligne.

- TOF : 93%
- Taux de recouvrement des loyers : 99%
- Valeur d’expertise : - 0,61% à périmètre constant
- Vente d’un immeuble situé Paris 8ème (acquis en 2015) : PV nette +65% (13,3 M€), +53% sur la dernière valeur d’expertise du 31.12.2018.
- Les ventes totales sur 2020 engendrent une PV nettes de 13,4 M€ (15,2 M€ avant fiscalité)
- RAN en hausse de 2,3 mois (après affectation de résultat non distribué)
- Taux d’endettement : 17,7% (20,3% en 2019)

Importantes plus-values potentielles car patrimoine historique, évaluées à
- 1,4 an de distribution
- plus de 100 M€

Accélération de l’internationalisation : 96 M€ investis dans des capitales européennes
Selon la SDG, l’impact du Covid affectera davantage les grandes surfaces de bureaux, ce qui n’est pas le créneau principal d’Efimmo (spécialisé sur les petites surfaces : 66% des revenus locatifs sont issus de surface de bureaux inférieures à 5000 m2).
Le risque locatif est très mutualisé (30 principaux locataires = 49,3% des loyers, pour 131 unités locatives sur 971 au total).

Au 31.12.2020

- résultat : 11,66 € / part (11,25 € / part en 2019)
- bénéfice distribuable : 79 M€
- dividende : 70,29 M€ (64,99 en dividende ordinaire + 5,29 en dividende exceptionnel)
- dividende / part : 10,56 + 0,82 = 11,38 € (11,64 € en 2019)
- dettes bancaires : 276 M€ (297 M€ en 2019)

Valeur de reconstitution : 242,02 € / part (246.91 € en 2019) soit une baisse de 1.98%
Valeur de réalisation : 202,14 € / part (205,25 € en 2019)

--

La situation en rapport avec la Covid

La SDG estime que son exposition aux locataires commerçants concernés par les mesures de fermeture administrative provisoire représente environ 6,3% du total des loyers annuels.
L’exposition aux locataires exerçant une activité de restauration, de cafés ou de salles de sport n’ayant pas pu rouvrir au 28 novembre 2020 représente environ 0,9% du total des loyers annuels.

La SDG a accordé aux locataires de moins de 5000 salariés concernés par les mesures de fermeture administrative provisoire du deuxième confinement et ne présentant plus d’autres impayés, un abandon des loyers du mois de novembre et bénéficie à ce titre du mécanisme de crédit d’impôt.

Le taux de recouvrement des loyers et des charges de l’exercice 2020 affiche une bonne résilience en s’établissant à 96% à fin décembre 2020 (contre 98% à fin 2019) et à 99 % à la date de rédaction du RA (31 mars 2021).
En 2020, les franchises et abandons de loyers accordés aux locataires s’élèvent à 0,1 M€ (0,07% des loyers facturés).

--

Baisse de la collecte en 2020

--

Acquisitions en 2020

- Surtout des bureaux : 137,2 M€
Situés à Londres (49%), en régions (21,6%), à Amsterdam (21%, en IDF (8,2%)
- Investissement dans des fonds immobiliers spécialisés en logistique : 15,3 M€
- Rentabilité nette : 5,2% (5,7% en 2019)
- Durée des baux résiduels : 10 ans et 9 mois
- Le détail figure p. 17 du RA

--

Vacance et renouvellement des baux

Sur 76 unités, dont surtout un immeuble à la Défense (Puteaux) libéré en janvier 2019 et rénové depuis (représentant 15,6% de la vacance).
La vacance financière de 7,05% = 7 M€ de loyers potentiels.

38000 m2 de locaux ont été reloués ou renouvelés, avec une hausse des loyers de + 10,68%.

--

Résultats financiers

- Recettes locatives brutes : 14,25 € / part (15,39 en 2019)
- Produits financiers : 0,57 € / part (2,04 en 2019)
- Résultat courant : 11,25 € / part (11,66 en 2019) soit -3.51%
- RAN après affectation : 2,13 € / part (1,58 en 2019)

Les charges diminuent (28,08% des recettes locatives brutes fin 2019 contre 24,84% fin 2020).

Somme restant à investir fin 2020 : 11 M€ (41 M€ fin 2019).
Le ralentissement de la collecte en 2020 a été utile sur ce point.

--

Maxicool

Dernière modification par maxicool (08/04/2021 10h12)

cedREIM · #23

Ce n’est pas exact de parler de versement des revenus sur une assurance-vie.
Aucun revenu n’est versé.
Le seul versement qui est réalisé est au bénéfice de l’assureur.
L’assureur transfère ensuite les fonds correspondant soit sur son actif général soit les réinvesti en parts de la même SCPI.

Ce dont il est question est juste la rapidité de l’assureur a transposer informatiquement la valeur de l’unité de compte qu’il propose dans son outil de consultation en ligne.
Comme indiqué ci-dessus, les dates de valeur sont bien respectées.

Désolé de ce rappel mais les multiples messages, au delà de polluer les files des SCPI respectives sans apporter aucune valeur ajoutée, donnent l’impression qu’il y a des retards dans les versements d’acompte sur les SCPI concernées : il n’en est rien.

Yvan · #24

Bonjour,

Je continue ma tournée des synthèses des derniers bulletins trimestriels des SCPI de mon portefeuille, je m’engage d’ailleurs à les mettre à jour dans le temps :-).

Bon, il faut bien à un moment faire le point sur Efimmo, LA SCPI pour laquelle j’ai le plus d’attente / de doutes.

Pour commencer, le prix de la part versus la valeur de reconstitution :
- Prix de part actuelle : 237 €
- Valeur de reconstitution 31/12/2020 : 242,02 €
- Valeur de reconstitution 31/12/2021 : 241,43 € - quasi stable
- Valeur de reconstitution 31/12/2022 : 235,04 €, soit -2,65 %.
Cela correspond à une sécurité relative de l’ordre de 10%…

Synthèse issue des Bulletins trimestriels

Concernant les loyers, on remarque que :
- Pour l’année 2022, ils ont globalement baissé de 4,67%,
- Pour l’année 2023, le gros de la baisse est expliqué ainsi :

Au premier trimestre, les loyers ont baissé de 192 k€.
Sur l’ensemble du premier semestre, les loyers ont baissé de 532 k€, ce qui fait 532-192 = 340 k€ de baisse supplémentaire.

L’explication de la baisse des loyers des Pays bas m’invite à penser que les loyers étaient auparavant :
- Pour C&A : Loyers précédents = 380*100/(100-38) = 613 k€
- Pour le local commercial : Loyers précédents = 180x100/(100-24) = 237 k€.

Les loyers précédents devaient donc être de 850 k€ et auraient été ramenés à 560 k€, ce qui correspondrait à une baisse de 290 k€.

=> Même sans le marché des Pays Bas, les loyers sont au global en baisse de 340-290 k€ = 60 k€ …. Le marché des Bureaux est donc encore très défavorable pour EFIMMO malgré la bonne société de gestion qui est derrière.

A suivre au fil des trimestres, mais la tendance n’est à ce jour pas optimiste en terme de rendement :
- les loyers négociés sont en baisse,
- La distribution 2022 intégrait 1,64 € de dividende exceptionnel sur 11,36 € distribué, ce qui correspond à 14,44 % de la distribution; et à ce jour le compteur des plus values est à 0….

Yvan

InvestisseurHeureux · #25

Surin a écrit :
Ce prix semble correct si c’est bien 170 € la part tous frais et droits/taxes inclus. Pour 11 € de dividende ça ferait 6,47 %, pour celui de l’an dernier 6,25 %.

Je suis surpris de ces réponses.

Oublions le fait que ce soit une SCPI et raisonnons en termes de placements financiers.

Vous achetez un truc qui rapporte 6,5% avant impôts, mais avec un risque de baisse, aussi bien du coupon que du principal et sans liquidité.

Dans le contexte actuel, pour un placement comme ça, vous pensez qu’un institutionnel se satisferait de 6,5% de rendement sur son prix d’achat ?

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