Demande locative : comment évaluer la demande locative d'une ville ?

Merci mais n’y a-t-il pas à minima des critères rédhibitoires tels qu’une population en dessous duquel le meublé n’a aucune chance de trouver preneur ? Si je ne peux pas savoir dans quelle ville le meublé peut rencontrer du succès, au moins il est peut-être possible de savoir dans quelle ville ça ne fonctionnerait pas.

Parce que là en l’état si je trouve une bonne affaire qui in fine ne fonctionnerait qu’en nu, ce serait dommage de partir avec une telle inconnue…

Merci

Smad, la fausse annonce est un procédé douteux.

De plus, une annonce "pas de photos, pas de numéros de téléphone" n’est pas une annonce standard. C’est une annonce "bizarre" et bien peu de candidats à la location vont s’intéresser à votre annonce. Vous ne testez pas la demande "standard", vous testez la demande des locataires qui en seraient réduits à prospecter les annonces bizarres. La moindre des choses pour prétendre faire un test efficace, c’est de poster une annonce en tous points semblable à celle que vous posteriez sur le bien que vous envisagez de louer.

De plus, elle ne remplace pas l’acquisition de connaissances sur son marché local, or il semble que notre ami ait encore beaucoup de travail à faire à ce sujet.

Mais enfin et surtout, que voulez-vous qu’une fausse annonce nous dise d’utile en ce moment ? La demande est complètement perturbée et le sera encore un bon bout de temps. Nous ne sommes plus dans "business as usual", dans une tendance régulière. Avant, il suffisait de lancer une épuisette pendant quelques jours pour avoir une évaluation relativement fiable de la demande, ce n’est plus le cas.

Dernière modification par Bernard2K (16/04/2020 11h14)

Le site dont vous parlez est une "mine d’or" si encore l’on peut s’y fier. Si chacun y va de sa fausse annonce, ça devient un site qui désinforme et déforme la réalité.

Bernard je regrette que vous réagissiez ainsi, j’ai passé pas mal de temps à contrer les encouragements à la fausse annonce en expliquant par le passé, ça n’a pas fonctionné, Smad n’est pas nouveau ici, il n’a pas à encourager ce comportement malsain et il me semble que la charte ne défend en rien bien au contraire le fait de "ruser" pour obtenir des informations. Par "ruser", entendre faire un faux dans ce cas précis.

Bref, on est encore en train de s’échiner par la faute de personnes ne connaissant pas le respect, il m’arrive moi-même de rechercher des biens et j’ai du prendre un avion pour m’assurer justement que je ne tombais pas sur une "fausse annonce" avec une "fausse personne" feintant pour garder un acompte.
Aujourd’hui ce n’est plus possible alors la fausse annonce, svp, proscrivez-là et combattons-là ensemble, pas en se contre-disant sur le message passé (un -1 suivi d’un +1).

Je ne pense pas que Smad au vu de son dernier message en prenne conscience. Personne n’a parlé de se contenter des dires d’un AI. On peut interroger les commerçants, des connaissances, étudiants etc …

Bernard2K a écrit :

Autre exemple : si on prend les colocations par exemple, depuis des années ça se développe beaucoup. Il commençait déjà à avoir un phénomène d’excès d’offre dans beaucoup de villes. Or, mon petit doigt me dit que pour plusieurs mois, voire plusieurs années, les gens vont éviter de partager un appartement avec d’autres gens qui risquent de leur refiler un virus. La colocation pourrait se ringardiser très rapidement ("mais comment pouvait-on encore partager un appartement avec des gens qui ne sont pas la très proche famille ? Rentrer dans la même douche, manger à la même table, argh ! Ils faisaient vraiment des trucs SALES, avant le covid !"). Ceux qui ont plutôt misé sur studio, T1, T2 devraient bénéficier d’un report de la demande.

Ou alors ça pourrait être totalement l’inverse : "Mais comment pouvait-on être confiné seul dans un petit studio étriqué alors qu’au même prix je pourrait avoir un grand appart et des colocs avec qui passer le temps ?"

Kromoz0hm : très bonne remarque !

Surtout si vous ajoutez "au même prix je pourrait avoir un grand appart avec un extérieur et des colocs avec qui passer le temps ?".

Une coloc peut permettre de mutualiser un jardinet, une grande terrasse, ce genre de trucs… En zone périurbaine, le petit jardin avec barbecue peut faire une sacré différence sur l’attractivité. (edit : je vois que Range19 écrivait la même chose au même moment que moi).

Votre remarque confirme tout à fait ce que je disais à Surin juste au-dessus, comme quoi c’est dans la diversité des idées que chacun peut trouver la solution adaptée à son cas.

Hoenheim, là où il y a de la demande, à vous d’étudier l’offre !

Deux exemples parmi d’autres :

-  dans les villes universitaires, grandes pourvoyeuses d’étudiants locaux mais aussi venant d’ailleurs.
-  là où une présence militaire subsiste encore, une ville de garnison, pour ceux qui ne veulent pas habiter la caserne

Je me joins à votre discussion à mon tour

Ricou a écrit :

surtout le déséquilibre offre demande: les affiches ( A VENDRE, A LOUER…) sur les biens en facades

==> Un marché avec une grosse demande (achat location), est caractéristique d’une absence de panneaux aux balcons etc etc

si par contre, les panneaux "fleurissent" à chaque coins de rue, c’est signe que les biens ne n’arrachent pas tant que celà

Je ne crois absolument pas à ces fameux panneaux à vendre qui fleurissent.
Pour mon exemple:
- Lors de l’achat de mon garage à Lyon, j’ai visité le jour de la parution de l’annonce. (L’agent n’était soit disant pas disponible avant le lendemain, mais en étant très flexible, il a pu me caser entre deux rdv et j’ai ainsi pu visiter avec poussette + bébé mais le jour même). J’ai fais mon offre au prix suite à la visite, sur le capot de sa voiture. Il a mis un panneau " A vendre + nom de l’agence immobilière + son téléphone" sur le portail de la résidence pendant que je signais les papiers.
Motif " Maintenant que je suis là, et que j’ai le panneau, autant l’accrocher". Le bien était donc déjà vendu, et il n’allait plus faire de visites dessus.
- Lors de l’achat de nos bureaux à Lyon, (autre agence), l’agent a visité les locaux pour la première fois avec nous. Il a accroché son panneau pendant la visite. Nous avons fait une offre, toute toute petite négo histoire de dire, qui a été contre signée dans la semaine.
Une semaine après, j’ai reçu par mail leurs " news letters du mois" avec " le coin des bonnes affaires " et en tête de file nos bureaux ! J’ai écrit immédiatement à l’agent, qui m’a dit de ne pas m’inquiéter et que notre vente était bien maintenue.

Par ailleurs, sur ce Blog agent immobilier
Les panneaux sont une publicité pour les agences, cf ce paragraphe :

blog de l’agent immo a écrit :

La stratégie est la suivante : les acquéreurs des 3 dernières années sont recontactés par l’agence qui s’était, jadis, occupée de la vente. Cette dernière leur propose d’apposer sur leur façade un nouveau panneau « VENDU » pendant un, deux ou trois mois, alors que, nous sommes bien d’accord, il ne s’agit pas d’une nouvelle vente. En contrepartie de cette publicité gratuite (et fallacieuse, vous en conviendrez !), le propriétaire consentant se voit offrir une bouteille de champagne (pas du Pommery, mais bon…) ou la possibilité de participer à un jeu concours (50 propriétaires posent un panneau, mais un seul gagnera peut-être …un vélo !).

Et enfin, les villes peuvent en avoir marre de cette publicité envahissante, cf l’exemple de Vannes en 2016

Concernant votre second point

Ricou a écrit :

Aprés, l’annonce "Test LBC, PAP etc  etc" est aussi un test utile
SI vous avez des appels, vous êtes au prix et il y a de la demande

Une annonce est consultée pour les photos, pour la localisation, la surface, la proximité des commodités ( école, fac, travail, commerce, transports en commun…).
Dans votre annonce vous allez donc "inventer" tout cela. " Je pense que j’aurais un appartement Avenue Foch, de 45m², exposé plein sud, avec un balcon, une cave, et que je le meublerai avec ce designer ".
Vous étonnez pas d’avoir des locataires qui inventent aussi.

Le nombre d’appels n’est absolument pas en relation avec le sérieux de leurs recherches, ni le sérieux de leurs profils. Et demander des avis d’imposition pour un appartement fantôme est pour moi un sacré manque de savoir vivre… Evitez de faire perdre du temps aux personnes qui cherchent réellement un logement.

Concernant les visites réelles, leurs nombres ne veut rien dire.
Il y a quelques années, suite à un concours, mon conjoint a été affecté à un poste sur Roanne (42). Il y a pléthore d’appartements en location et en vente. Nous en avons visité plusieurs.
Une des grosses agences immobilières prennent des étudiants afin de faire " visiter" les appartements. Nous avons donc arpenté la ville avec un étudiant, ses trousseaux de clés, et ses fiches descriptives de bien.
Il était étonné que nous soyons vraiment intéressés pour louer, qu’il passait la grande partie de ses journées à "promener" des jeunes retraités qui " veulent visiter pour peut être faire un investissement " ou " voir ce que propose la concurrence ".

Je ne connais pas de méthode rapide et sans implication personnelle pour connaître son secteur.
Ca fait 3 ans que nous avons déménagé et je ne connais toujours pas finement mon nouveau secteur. Je ne m’en donne surement pas la peine ni le temps nécessaire.

J’ai mis longtemps pour bien connaître mon secteur de chasse, à arpenter les sites de vente, patrim, à visiter, à faire des offres ( souvent ratées, mais j’aurais pris de l’expérience à défaut d’un achat), à regarder les prix des locations, à savoir faire un devis à la seule visite possible, et à me prendre des rateaux. Mais maintenant je loue dans la journée pour mon studio, mon nouveau bureau ( achat en fév 2020). Je connais la demande et le bon prix de location.
Rome ne s’est pas faite en un jour, et comme pour un trail, l’entrainement est une phase pénible mais nécessaire. Ne croyez pas les personnes qui vous font une analyse dans l’heure de votre secteur de recherche. La réussite est dans une bonne préparation. Bonne recherche.