Zone à Risque pour l'investissement immobilier : carte du Crédit Foncier…

Pumbadu77 · #1

Je souhaite développer un sujet sur l’investissement partout en France. Je sais que c’est un sujet qui a déjà été traité mais je veux parler plus particulièrement des zones dites à risques. Et comme support vous trouverez ci-joint un carte du crédit foncier.
Je me trouve dans une situation délicate car un de mes prêts m’a été refusé catégoriquement, en effet je me trouve dans une zone à risque. Je voulais savoir si cela été déjà arrivé à quelqu’un et si oui, pensez vous qu’une autre banque pourrait donner un avis positif?

http://www.toutsurlimmobilier.fr/docume … 072009.pdf

Mots-clés : carte, credit foncier, investissement, risque

Boubouka · #2

pouvez vous nous dire lequel ?

En tout cas, cette carte est utile pour la communauté.

Enfin, évidemment si la banque a estimé que c’est une zone à risque cela ne veut pas dire que tout investissement est mauvais. Et vice versa.

Pumbadu77 · #3

Je suis d’accord avec vous, c’est ce que j’essaye de leur faire comprendre mais ils ne veulent rien savoir.

Il s’agit d’un bien à Sainte Menehould donc à côté de Châlons-en-Champagne

DDtee · #4

Une banque de cette commune ou de son secteur, verrait peut-être l’investissement sous un autre angle ?

Philippe30 · #5

Pumbadu77 a écrit :
Je suis d’accord avec vous, c’est ce que j’essaye de leur faire comprendre mais ils ne veulent rien savoir.

Il s’agit d’un bien à Sainte Menehould donc à côté de Châlons-en-Champagne

C’est bien beau ce bled au fin fond de la Marne mais franchement moi ça m’attire pas des maisons qui valent rien , des demandes locatives inexistantes sur le boncoin.

Je souhaite que vous ayez des locations qui tiennent la route car monter un patrimoine uniquement sur les aides au logement est une très mauvaise démarche.
Des logements éloignés de tout.
Une forte dépendance au APL de l’état.
Des locataires incapables de payés leur logement sans les aides.
Aucun travail proche.

Un article paru dans Mediapart en Avril 2012 indiquait une possibilité de réduction de 30 % des APL en cas de réélection de Sarkozy d’après une note du ministère des finances.

"une réduction d’environ 30 % des aides au logement, qui atteignent actuellement près de 15 milliards d’euros, et à raboter d’environ 600 millions d’euros les crédits inscrits dans deux programmes, celui des aides à la pierre et celui de l’hébergement et accompagnement pour les personnes les plus défavorisées, qui disposent actuellement de près de 1,7 milliard d’euros"

Sarko veut réduire de 30% les aides au logement ! - AgoraVox le média citoyen

L’article de Médiapart est en consultation payante

Il n’a pas été réélu mais les règles du logement sont très mouvante à la différence des crédits où l’on s’engage pour 15 à 20 ans.

Envisagez vous une réduction de 30 % des aides , c’est à dire une baisse de 30 % de vos revenus locatifs servant à payer les emprunts ?

Prévoir un bien à forte rentabilité de petite taille est une possibilité mais pas plus.

Alors merci d’essayer de nous faire adhérer à votre plan immobilier mais pas moi car trop de risque sachant de plus que dans ces zones "sinistrés" les impôts foncier ont tendance à grimper car peu de payeur et beaucoup de personne en précarité.

Philippe

GoodbyLenine · #6

Pour ma part, j’ai eu une expérience où ma banque m’a indiqué être réticente sur un investissement que je projetais de faire. Ce n’était pas la localisation qui les interpellait, mais l’exploitant (c’était une opération avec location par bail co à un exploitant). Ils acceptaient néanmoins de prêter, mais voulaient une garantie de la maison mère de l’exploitant. J’ai obtenu la garantie en question, mais finalement j’ai choisi de renoncer à cette opération. Et je m’en félicite à posteriori (j’ignore le détail de ce qu’il est advenu de l’opération, mais je sais que la maison mère a été mise en liquidation judiciaire depuis lors). J’accorderais même un petit "bonus" à cette banque, si elle devait demain me faire une offre identique à celle d’un concurrent.

A votre place, je recommencerais l’étude du dossier pour vérifier que le marché locatif est bien tel que vous l’aviez estimé, et vous assurer que des deux (la banque et vous), c’est bien la banque qui est dans l’erreur. J’en profiterais aussi pour négocier le prix d’achat à la baisse aussi.

PS : En ce qui concerne votre carte, ça semble dater de 07/2009 (cf nom du fichier), et concerner uniquement le neuf (j’imagine les Scellier à l’époque, au prix du neuf et avec les loyers associés). Est-ce bien sur cette base qu’il faut évaluer un investissement dans l’ancien (sans doute avec un niveau de loyer plus bas) en 2014 ?

Boubouka · #7

Probablement la banque vous a fait éviter un problème a long terme. Je vous ai alerté sur cette ville qui voit le nombre de ses habitants baisser depuis 1975.

si vous connaissez vraiment le secteur et vous êtes convaincu de qualité de votre investissement pourquoi ne pas passer par un courtier ?

Si mon souvenir est correct (corrigez moi en cas de confusion) le précédent acheteur s’est vu aussi refuser un prêt ?

Enfin, ce serait intéressant de partager votre plan détaillé sur cet investissement. Ça permet éventuellement de confirmer que la banque vous a fait éviter une mauvaise affaire ou vous trouver les eventuels arguments vous permettant de convaincre une autre banque.

Philippe30 · #8

Je vous laisse apprécier l’endettement de la ville de sainte-menehould

Dette de Sainte Menehould (51800)

C’est un très bon indicateur pour faire rapidement demi tour afin d’éviter un foncier à la hausse dans les prochaines années

Philippe

GoodbyLenine · #9

@Philippe30 : Dans le cas présent, l’endettement de cette ville ne semble pas spécialement alarmant.

Je l’ai même comparé avec celui de ma commune (avec en mémoire le trac de mon maire sortant, qui se vante d’avoir un petit endettement, "un des plus faibles des communes similaires" écrit-il), et c’est assez similaire par habitant (même les courbes se ressemblent), même si ma commune est bien plus grosse.

toudoucement · #10

Qaund je vois toutes les zones rurales en vert clair,ça m’interpelle un peu.Je sais pas si cette carte peut être prise comme critere unique pour décider de l’opportunité d’un investissement.

La seule chose que j’en conclu c’est que lorsqu’on est bailleur dans ces zones en sur offre,il faut être dynamique et etre capable de capter les candidats(être au prix du marché et avoir un logement attirant à proposer).

dans ma camagne,d’un village à l’autre la demande peut être totalement différente:par exemple,les centres de secours ont été regroupés,les jeunes pompiers veulent àabsolument vivre pres du centre mais ne loueront jamais dans la localité voisine(c’est anecdotique mais ça suffit parfois à expliquer pourquoi un petit appartement se loue ou pas).

Enfin Ste Menehould,à part des champs de blé et de betteraves,je sais pas trop ce qu’il y’a.Si le jardin fait une centaine d’ha,je suis candidat pour louer

Philippe30 · #11

GoodbyLenine a écrit :
@Philippe30 : Dans le cas présent, l’endettement de cette ville ne semble pas spécialement alarmant.

Ce qui est inquiétant ,c’est la courbe d’augmentation de cet endettement depuis le début du dernier mandat en 2008.
La faible population et le faible dynamisme de cet ville vont continuer à accentuer ce phénomène.

On voit une similitude des courbes entre l’augmentation de la dette et celle du chômage à compter de 2008.
L’Encyclopédie des villes de France - Linternaute.com

Une baisse de la population
Population de Sainte Menehould (code postal 51…

La partie immobilier n’est pas mieux avec 13 % de logements vacants avec beaucoup de résidences principales
Immobilier à Sainte Menehould (51800)

Après on peux consulter les salaires , les CSP etc ….

Pour moi la tendance n’est pas du tout bonne dans cette ville actuellement et les indicateurs ne sont pas vers une amélioration à moyen terme.

Bon courage pour louer sans problème

Philippe

P.S : Ce site du JDN est très intéressant lorsque l’on envisage un achat dans une ville , je le consulte souvent.

Faith · #12

Philippe30 a écrit :
Une baisse de la population
Population de Sainte Menehould (code postal 51…

Merci beaucoup pour ces liens Philippe, très intéressant, en effet !
en particulier ceci:
Population (2011) 4 390 hab. moyenne 1 811 hab.
Naissances (2012) 40 moyenne: 22
Décès (2012) 109 moyenne: 15

Ca fait un déficit de naissances de -25% et un excès de mortalité de +200% !
Soit une ville très, très vieille !

coyote · #13

Bonjour,

Vous etes vous rendu à Sainte Menehould ? Je crois que c’est la première étape.
C’est une ville sans vie la semaine et le week-end

Si vous souhaitez investir la bas, vous devrez être présent pour "vendre" vos biens a de potentiels locataires.. Ils ont le choix. A mon sens difficile à faire en étant a plusieurs centaines de Kilométres

Quand à l’environnement économique, faut être accroché, c’est sinistré
Rien au nord, au sud, et a l’est. pour tous les marnais, Saint Menehould, c’est le bout du monde

La grosse ville la plus proche est bien Chalons en Champagne, dont l’économie n’est pas non plus super brillante
car 100% lié a son role administratif de préfecture de la marne, et Centre de la région Champagne Ardennes. Les réduction de budget public vont avoir un impact majeur.

Et je ne concois pas que des gens puissent habiter SM et travailler à Reims.
Regarder plutot les petites cités à 30/40kms de Reims.
C’est la qu’il fallait investir il y a 2 ou 3 ans..

Si vous vous lancez, tenez nous au courant.

Pumbadu77 · #14

Bonjour

Ces caractéristiques sont les mêmes dans les précédentes villes ou j’ai acheté et je n’ai jamais eu de problème pour louer. Et pour information mes précédents investissements se sont fait dans des villages de moins de 500 habitants…

coyote · #15

He bien dans ce cas, allez y, et ne prenez en compte que la dernière remarque de mon post
bon investissement.

PS : Pour bien connaitre aussi l’Aveyron, ( ou sauf si ma mémoire me fait défaut je crois que vous avez investit), pour moi L’Aveyron et la région de SM ne sont absolument pas comparable…

Mais encore une fois, je ne suis que conseilleur et pas payeur.
bien à vous

Philippe30 · #16

Même avis que Coyote ,

Si vous voulez aller investir là bas , allez y

Vous avez demandé un avis , libre à vous d’en tenir compte ou non

Tenez nous au courant

Philippe

P.S : Pour info une procédure d’expulsion c’est au minimum 18 mois
J’ai eu à vivre ce type de situation

BenBBB · #17

Qu’avez-vous fait finalement Pumbadu77 ?

Pumbadu77 · #18

J’ai acheté 3 immeubles la-bas, ainsi que ma résidence principale. J’y vis depuis 2 ans

alex44 · #19

C’est un peu court comme réponse ! Racontez nous!

Pumbadu77 · #20

Tout se passe pour le mieux et la ville en question est une ville très agréable. J’ai quitté la région parisienne pour m’y installer et je ne regrette absolument pas mon choix. A présent j’investi partout en France et j’ai arrêté d’être salarié il y a 2 ans à présent. L’immobilier me fait vivre mais j’ai également monté une société de maitrise d’oeuvre a côté pour améliorer mon dossier bancaire et continuer à investir.
Je devrais approcher des 100 biens à la fin de l’année.

Pierrot31 · #21

100 biens: chapeau ! C’est du sérieux!

Ça aiguise la curiosité… Pouvez-vous nous en dire un peu plus en terme de chiffres globaux : loyers brut, emprunt mensuel, cash flow ?

Sur certains lots, êtes-vous en sci avec des « amis »?

Bien à vous,

Assoiffe · #22

Bonjour Pumba,

Votre situation a t-elle évolué ?

Cordialement

Discussion	Réponses	Vues	Dernier message
Crédit Foncier : vos avis sur le Crédit Foncier pour un prêt immobilier ? [ 1 2 ]	35	114 104	27/06/2018 14h11 par 4gewinnt
Terran en zone OAP sur une zone constructible UA ?	1	3 607	19/04/2014 00h20 par ojal
Déficit foncier et investissement immobilier : quid du reliquat de déficit foncier ? [ 1 2 ]	33	12 495	27/06/2021 07h07 par spud62
Déficit foncier : justificatifs à conserver pour le déficit foncier ?	17	12 878	26/03/2015 15h25 par Guillaume33
Investissement immobilier en Algérie : futur Eldorado ou investissement risqué ?	24	17 159	07/06/2017 23h14 par Tomatoketchoupy
Inputer un déficit foncier : Petite surface et risque de vacance locative	1	923	27/10/2016 17h31 par DDtee
Déficit foncier sans revenu foncier et faible revenu imposable ?	8	2 162	20/04/2022 05h59 par Bernard2K

Zone à Risque pour l'investissement immobilier : carte du Crédit Foncier…

#1 04/03/2014 17h18

#2 04/03/2014 17h33

#3 04/03/2014 17h36

#4 04/03/2014 18h03

#5 04/03/2014 18h27

Pumbadu77 a écrit :

#6 04/03/2014 18h33

#7 04/03/2014 21h36

#8 04/03/2014 22h13

#9 04/03/2014 23h24

#10 05/03/2014 00h58

3 #11 05/03/2014 08h03

GoodbyLenine a écrit :

#12 05/03/2014 09h48

Philippe30 a écrit :

#13 05/03/2014 11h29

#14 05/03/2014 11h40

1 #15 05/03/2014 11h56

#16 05/03/2014 12h03

#17 12/06/2018 19h56

#18 12/06/2018 20h00

#19 12/06/2018 20h49

#20 16/06/2018 10h24

#21 16/06/2018 12h57

#22 16/04/2019 10h35

Discussions peut-être similaires à “zone à risque pour l'investissement immobilier : carte du crédit foncier…”

Pied de page des forums

Les investisseurs heureux (Devenir Rentier)