Différences d'approche marché locatif ville/campagne ?

grand21 a écrit :

Bonjour GBL

GBL a écrit :

Autre paramètre à prendre en compte : combien de temps pour vendre un bien (en moyenne, et aussi la variance, car s’il y a une chance que ça nécessite 5 ans…).9

On considère ici qu’il n’y à pas de question de revente à court ou moyen terme, car je ne pense pas que cela soit la stratégie première des investisseurs en campagne . Si c’était le cas, cette stratégie valable il y a dix ou quinze ans ne l’est plus dans le contexte actuel, mais je pense que les investisseurs (même si ils investissent dans nos campagnes, les cons !) sont assez lucides pour ne pas espérer un doublement de la valeur de leur bien dans les 15 ans …

Considérez que c’est comme si vous veniez de rentrer un bien dans votre SCI IS …

D’ailleurs cette dernière phrase revient sempiternellement par les "gars d’la ville " qui justifie le (mauvais) investissement en campagne par "PPFFF, ils croivent que les prix vont doubler comme ça c’est passé récemment, les cons …)

Je vous rassure, Même 0% en 15 ans de plus value,  on s’en remettra !

Et puis pour finir de taquiner , ça sera toujours mieux que les 50% de baisse à Paris ou ailleurs, qui sont eux déja un peu plus probable … (mince, un studio coutera plus que 150000 euros …)

Je vais faire mes dernières remarques dans cette discussion :
    - La stratégie d’acheter des bien en zone rurale, avec un fort rendement, mais un risque de difficulté à la revente ou à la relocation, et aussi un risque que de nécessaires travaux coutent plusieurs des années de loyers, a sans doute un sens. C’est assez différent d’un investissement en zone "premium". Mais il faut rester conscient que la rentabilité immédiate élevée est la contrepartie de quelque chose.
   - Quelques questions à se poser : Pourquoi un locataire accepte-t-il de payer un loyer qui représente un rendement de 15-20% pour le bailleur (plutôt que de simplement acheter le bien, si bon marché, et si abondant) ? Pourquoi un bailleur accepte-t-il d’acheter un bien en sachant qu’il est bien possible qu’il ne vaille quasiment plus rien d’ici quelques années ? Pourquoi un vendeur accepte-t-il un prix ci-bas en échange de son bien (à priori si facile à louer et à maintenir) ?
    - Un bien en zone "premium" pourra certes perdre 50% de sa valeur, mais je ne serai prudent avant de dire que c’est plus probable qu’une baisse similaire d’un bien en zone rurale. On dispose de données sur la valeur de l’immobilier parisien depuis plus de 200 ans, et même si la plupart des biens ne sont plus semblables à ceux d’alors, et que des baisses de 50% ont parfois été constatées sur quelques années (et qu’il fallait alors attendre de long mois pour trouver un acheteur), force est de constater que (au moins la partie "foncier" de) la valeur de ces biens a assez bien été conservée sur cette longue période. Pour les biens en zone rurale, l’évolution est beaucoup plus contrastée : quelques-uns ont beaucoup augmenté de valeur (souvent quand le rural est devenu plus urbain, ou dans des zones très spéciale), d’autre sont perdu quasiment toute valeur, et en moyenne la valeur du foncier en dehors des centres urbain a beaucoup perdu de valeur sur le long terme [*]. La meilleure conservation de valeur (= l’emplacement, l’emplacement, etc.) est ce qui justifie un rendement instantané plus faible.
    - Je ne crois pas plus au père noël qu’au placement miracle qui allierait tous les avantages sans avoir des inconvénients en proportion. Je recherche le placement où ma situation rend les inconvénients plus supportables (donc en réduit la valeur pour moi) et les avantages meilleurs (donc en augmente la valeur). Heureusement que d’autre sont d’autres situations !
    - Expliquer les caractéristiques et astuces concrètes liées à un investissement "campagne" (par ex. somment trouver des biens intéressants, les pièges typiques, comment trouver un locataire, comment gérer la relation avec les locataires, etc.) serait plus intéressant que répéter des poncifs (on a bien compris que le fort rendement permettait de faire des concessions sur le potentiel de revente, que les gens de la campagne se sentaient ’différents’, etc.).

[*] Le foncier rural représentait 66% (resp. 50%, 20%) du capital détenu dans un pays comme la France en 1700 (resp. 1850, 1910), et donc l’équivalent de 5 (resp. 3.5, 1.5) années du PIB d’alors. Actuellement il ne représente plus que 2-3% du capital détenu, soit l’équivalent de 0.1 année de PIB.  source : graphique 3.2, "Le Capital au XXIème siècle’, Th.Piketty.

J’ai trois locatifs à la campagne.
Pourquoi la campagne? Parce que c’est chez moi,les trois sont dans des villages différents à 10km à la ronde.
J’ai acheté des maisons parce que je ne connais rien à la copropriété.En revanche je connais les artisans locaux et je peux aussi intervenir personnellement pour de petites bricoles.
Sur cette zone géographique que je connais,je sais dans quels villages c’est intteressant et dans quels villages ça l’est pas.Je ne conseillerais pas à un citadin ne trouvant pas ce qu’il cherche près de chez lui (du rendement)de jeter son dévolu sur une contrée éloignée et quelconque:à 5km près les prix des loyers sont les mêmes mais la possibilité de trouver des locataires,non.

celà dit,je ne suis pas convaincu que ces petites maisons(en bon etat) soient d’une grande valeur patrimoniale.J’attend d’en avaoir amorti une partie pour que les revenus qu’elles me procureront me servent à d’autres investissements.

dans l’idéal,je souhaiterais acheter un immeuble en centre ville avec un bon rendement et des maisons  d’une plus grande valeur patrimoniale.

chaque chose en son temps,mais pour les trois petites maisons actuelles,ça se passe bien avec une population de locataires saine.

j’aurais peut-être moins de tracas avec des apparts,je ne sais pas.

dans le secteur un type a acheté depuis les années 80 des tas de vieilles maisons de bourg même dans des villages ou je n’irais pas.Il en possede(à ce qu’on dit) 140 environs.La plupart ont été acheté une bouchée de pain et il loue à des bénéficiaires des minimas sociaux(Rénovations à l’arrache/grande surfaces/familles nombreuses/loyers payés par la CAF)Si il avait été moins gourmand,je suis persuadé qu’il aurait pu rénover et loger  plus dignement ses locataires.

certaines de ses maisons à la fin des années 80 ou debut 90 ne valaient que 50 ou 80 000 francs.Les 400 ou 450€ d’allocations logement doivent largement ammortir le peu de travaux qu’il y a fait.

D’autres achetent des maisons à rénover et font des travaux corrects grace à l’ANAH.peso,j’ai privilégié des maisons en bon etat pour limiter les surprises mais j’ai apperçu quelques bonnes affaires genre une maison de 300m²(murs et toit sains) inhabitée depuis des décénnies à 18 000€.En y faisant des travaux et en divisant,y’a surement une rentabilité à trouver.