Immobilier locatif et sous-compteur électrique : illégal ?

ADIL 13 - ADIL

Voilà un lien qui apporte un éclairage (si j’ose m’exprimer ainsi).

Un juge ne constestera pas la "facture", mais l’entrave au libre choix.

Néanmoins, il y a le texte et la jurisprudence. Hier encore, je discutais avec un avocat spécialiste du droit immobilier. Il m’a cité un cas précis de jurisprudence contredisant un texte.

/@Julien, dans votre demande de remboursement, n’hésitez pas a être précis concernant les index permettant d’aboutir au montant réclamé.

La rédaction de cette réponse me fait penser que le Syndicat des Copropriétaires "facture" aux propriétaires, qui eux même le repercutent à leurs locataires, la cote part de l’électricité des parties communes … je vais peut être creuser cela. C est un cas de revente de l’énergie électrique (incorporée) dans les charges.

Bonjour,

Article 3.2 de CGV d’EDF que vous recevez lors de votre raccordement
https://particuliers.edf.com/fichiers/f … ART_TB.pdf

3-2 Titulaire du contrat
Lors de la souscription du contrat, EDF demande le nom
du ou des clients. Cette information est reprise sur la
première facture.
Le contrat de fourniture d’électricité est valable uniquement
pour le point de livraison considéré.
L’électricité livrée à ce titre ne doit pas être cédée à des
tiers, même gratuitement.

Mais l’article 331-1 qui dit que nous devons pouvoir choisir son fournisseur y compris pour la revente
Code de l’énergie | Legifrance

Est immédiatement remis en cause par l’article 333-1 (achat pour revente) dit :

Les fournisseurs souhaitant exercer l’activité d’achat d’électricité pour revente aux consommateurs finals ou aux gestionnaires de réseaux pour leurs pertes doivent être titulaires d’une autorisation délivrée par l’autorité administrative.

L’autorisation est délivrée en fonction :
1° Des capacités techniques, économiques et financières du demandeur ;
2° De la compatibilité du projet du demandeur avec les obligations pesant sur les fournisseurs d’électricité, notamment celles prévues au chapitre V du présent titre III.
Un décret en Conseil d’Etat fixe les conditions d’application du présent article. Il détermine notamment le contenu du dossier de demande d’autorisation et précise les obligations en matière d’information des consommateurs d’électricité qui s’imposent tant aux fournisseurs mentionnés au présent article qu’aux services de distribution et aux producteurs.

Code de l’énergie | Legifrance

Et au final le décret qui tue

Article Annexe, art. 1
Abrogé par Décret 1994-12-23 art. 2 JORF 28 décembre 1994

La concession à laquelle s’applique le présent cahier des charges a pour objet la fourniture de l’énergie électrique sur l’ensemble du territoire métropolitain :

aux services de distribution (article 2 de la loi du 8 avril 1946) (1) ;
aux entreprises de distribution (article 23 de la même loi) (1) ;
aux abonnés directs (2).

Toute rétrocession d’énergie par un abonné direct, à quelque titre que ce soit, à un ou plusieurs tiers, est interdite sauf autorisation du concessionnaire donnée par écrit.

Pour l’exercice des activités définies par le présent cahier des charges, le concessionnaire peut passer des conventions par application de l’article 5 de la loi du 8 avril 1916.

(1) Dans la suite du texte on se bornera à dire : "les services, et les entreprises de distribution".
(2) Dans la suite du texte le mot "clients" s’appliquera à la fois aux services de distribution, aux entreprises de distribution et aux abonnés directs du réseau d’alimentation générale.

Décret n°56-1225 du 28 novembre 1956 PORTANT RAP POUR L’APPLICATION DE L’ART. 37 DE LA LOI DU 8 AVRIL 1946 SUR LA NATIONALISATION DE L’ELECTRICITE ET DU GAZ - Article Annexe, art. 1 | Legifrance

Tout cela est aussi vrai pour le Gaz à partir du code de l’énergie article L400 et suivant (441-1 -> 461)

En résumé oui on a le droit de vendre de l’électricité, sinon que feraient Powéo, ENI… mais il faut avoir :
- La concession de de l’Etat,
- l’accord d’EDF
ne pas revendre directement de son compteur mais acheter à EDF une concession de revendeur.

Cdt

Bonjour,

J’ai bien peur que vous ayez du mal à récupérer votre argent.

L’installation de compteur électrique edf est onéreuse est le retour sur investissement n’est pas toujours là surtout dans des villes où le prix de vente au m2 est faible.
Personnellement je fais du meublé et mon électricité est comprise forfaitairement dans le prix, même si j’ai quand même des sous compteurs mais c’est juste pour vérifier.
Je pense que je n’ai pas le droit de facturer les consommations au réél.
Un petit retour à titre d’information/comparaison : je suis environ à 60 € / lot / mois (en tout élec) sur un immeuble de 5 lots avec des surfaces de 28 m2 moyen.

Pour les autres dégradations le locatif se dégrade vite surtout les petites surfaces, normalement vous n’avez pas à vous justifier pour les montants que vous retenez sur la caution, sauf si des prix sont anormalement injustifiés (regardez les barèmes que donnent les agences en état des lieux, ça grimpe vite!), donc oui vous pouvez "facturer votre temps".

Bonne réception

Tom 76 : donc d’après ce qui vient d’être cité, même une refacturation "au forfait" reste une refacturation d’électricité ; je suppose donc que ce que vous faites st illégal (que ce soit au réel ou forfaitaire)
un avis de certains ayant des connaissances juridiques ou retour d’expériences sur ce cas précis ?

J’ajoute une réflexion : quand on crée un logement ou qu’on le rénove, et qu’il n’a pas encore de compteur indépendant, quels sont les arguments contre la création d’un compteur en bonne et due forme ?

- éviter le coût des travaux.
- peur des délais et complications (Consuel, ERDF…)
- on pense que la séparation n’est que temporaire. Par exemple, grande maison familiale, les enfants sont partis. On créer un logement meublé en séparant quelques pièces indépendantes, et on le loue. Mais on se dit que ce n’est que temporaire et qu’un jour, on revendra la maison comme grande maison familiale, donc on réintégrera ces pièces.
- on pense qu’on va louer en saisonnier et qu’on n’a donc pas besoin de compteur indépendant.
- on crée un meublé loué à l’année, et on pense qu’un meublé n’a pas besoin de compteur indépendant.

Les 4 premiers sont des arguments recevables (pas forcément pertinents, mais en tout cas, pas faux). Le 5e est faux, puisque dans un meublé loué à l’année, on vu qu’il y a doublement l’obligation de créer un compteur : pour que le locataire puisse choisir librement son fournisseur d’électricité ; parce que l’électricité n’est pas une charge admise comme charge récupérable (la loi ALUR ayant rapproché la location meublée de la location nue, c’est maintenant tout à fait clair, même si c’était plus flou dans le passé).

Maintenant, quels sont les arguments pour la création d’un compteur en bonne et due forme ?

- être en règle avec la loi, dès lors que l’on fait de la location longue durée (bail commercial, bail professionnel, bail d’habitation nue, bail meublé à l’année).
- que le local soit perçu par le locataire comme un local totalement indépendant, aux normes etc. Beaucoup de locataires n’y prêtent peut-être pas attention (regardant avant tout l’emplacement, la surface, l’ensoleillement etc.), mais quand même, ça contribue à l’impression générale.
- diminuer les risques de conflit avec le locataire (que l’électricité soit refacturée au réel ou au forfait de charges, on tombera de plus en plus souvent sur de petits malins qui diront, comme la locataire de julien qui a démarré le fil : "j’ai vu sur internet que c’était interdit"…).
- diminuer les risques d’impayés. Au moins, si le locataire n’arrive plus à payer, ses impayés d’électricité seront chez le fournisseur d’énergie, pas chez vous.
- et surtout, faciliter la revente ultérieure. Soit comme logement indépendant, soit au sein de la maison ou de l’immeuble. Pas de compteur, ou un sous-compteur caché dans un placard, ça ne contribue pas à créer la bonne impression qui fait vendre facilement…

On le voit bien sur le forum : la question "y a-t-il des compteurs indépendants ?" est l’une des questions fréquemment posée sur les projets d’investissement de petits immeubles locatifs. On a aussi vu des porteurs de projet abandonner l’achat d’un immeuble parce que la pose d’une colonne montante et de compteurs était trop compliquée et trop coûteuse.

Dans la mesure où la logique un local = un compteur est désormais une obligation légale bien établie, ne pas installer le compteur, c’est repousser le problème. Il faudra bien le faire un jour. Si on doit revendre sans les compteurs indépendants, ça sera un critère qui risque de faire fuir certains acheteurs, et de donner à d’autres des arguments pour faire baisser le prix.

On peut donc toujours repousser, mais puisqu’il faut le faire, ne vaut-il pas mieux le faire et avoir un logement "en règle", que de repousser les travaux et de garder ce "défaut" qui fait tâche sur notre bien immobilier ?

Bonjour,

C’est une obligation réglementaire, la revente/refacturation d’électricité en France est interdite.
L’installation des compteurs est à la charge du propriétaire.

Je n’ai pas vu la réponse à cette question. C’est vrai qu’elle s’impose au bailleur. Mais si on doit en créer est ce que cela s’impose aux locataires avec peut-être un avenant au bail en cours pour des appartements où  pour l’instant il n’y a pas de compteurs. J’espère avoir été plus clair.
Cordialement

laixomil a écrit :

Je n’ai pas vu la réponse à cette question. C’est vrai qu’elle s’impose au bailleur. Mais si on doit en créer est ce que cela s’impose aux locataires avec peut-être un avenant au bail en cours pour des appartements où  pour l’instant il n’y a pas de compteurs. J’espère avoir été plus clair.
Cordialement

En tapant compteur électrique
On Trouve, en 1ère réponse la réponse de Bernard2K.

Je vous laisse chercher un peu sur le forum, l’explication reliant installation de compteurs et création de parking.

Bonjour,

ce message est très intéressant.

Je n’ai pas le temps de mettre des liens vers les sources que vous indiquez, si quelqu’un peut le faire cela appuierait votre message.

Enfin, si vous avez un exemple de formulation à reporter au bail, je suis preneur.

Merci à vous.

Kenzo,

vous devez vous-présenter dans le sous-forum ad hoc Info - Forums des investisseurs heureux , comme vous vous y êtes engagé en signant la charte (point 8).

La plupart de vos liens ne fonctionnent pas. Ca serait à corriger si vous voulez citer ces sources à l’appui de vos dires.

Je ne suis pas d’accord avec la plupart de ce que vous avancez. Ça commence mal dès le début :

Kenzo a écrit :

1/le décret de 1987 qui est d’ordre public ,au même titre que l’article 23 de la loi de 1989 ,mentionne bien l’électricité comme charges récupérable et pas seulement pour les parties communes d’un immeuble d’habitation,cela concerne également les parties privatives.

Comme je l’ai écrit plus haut :

Bernard2K a écrit :

l’électricité est mentionnée [dans ce décret] en tant que dépense récupérable pour :
- Ascenseurs et monte-charge.
- Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes
- Parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation
- Espaces extérieurs

L’électricité est citée 4 fois, uniquement dans 4 sous-ensembles de charges concernant des équipements communs ou des parties communes bien précis. Or, ce décret constitue une liste limitative. Vous ne pouvez pas écrire que ce décret liste l’électricité comme charge récupérable en général y compris les parties privatives.
La seule chose qui se rapproche de ce que vous dites est : "Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes". C’est pourtant clair : l’électricité qui sert à produire l’eau chaude, et l’électricité qui sert au chauffage collectif (alimentation électrique de la chaudière et du circulateur, ou d’une pompe à chaleur collective) sont des charges récupérables. Ca ne veut pas dire qu’on peut l’étendre à toute l’électricité consommée par le logement privatif.
Vous avez mal lu le décret.

Dans une décision du 23 janvier 2015 le conseil constitutionnel a d’ailleurs confirmé la constitutionnalité de l’électricité dans les charges locatives des immeubles HLM.

Là aussi, je pense que vous faites une lecture bien trop rapide de cette décision.
Des locataires attaquaient leur bailleur au motif que celui-ci leur refacturait des charges de chauffage urbain incluant notamment l’amortissement des installations, donc un montant élevé de charges de chauffage.
Le conseil d’Etat s’est donc penché sur la constitutionnalité de la phrase figurant à la fin du I de l’article L442-3 du CCH : "Pour l’application du présent I, le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur"
Là aussi, une lecture trop rapide peut faire dire : "ah vous voyez bien, l’électricité est récupérable".

Sauf que ce même même article dit un peu plus haut "La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’Etat"
Il s’agit du décret n°82-955 du 9 novembre 1982, spécifique aux HLM, mais qui est quasi identique à celui de 1987 s’appliquant aux locataires du secteur privé.
Comme dans le décret de 1987, on n’y retrouve l’électricité que comme sous-ensemble de 4 postes de dépenses, les mêmes que dans le décret de 1987, dont "Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes".
Donc, je pense que le conseil d’Etat a validé comme charge récupérable "le coût des services assurés dans le cadre d’un contrat d’entreprise ou d’un contrat d’achat d’électricité, d’énergie calorifique ou de gaz naturel combustible, distribués par réseaux correspond à la dépense, toutes taxes comprises, acquittée par le bailleur", mais seulement pour les charges énumérées limitativement dans le décret de 1982. Cela inclut donc l’électricité, les amortissements etc. du chauffage urbain facturé par l’exploitant du réseau de chaleur au bailleur, ce qui était le cas soumis au Conseil d’Etat.

Ce n’est pas applicable à la fourniture d’électricité en général que le bailleur social refacturerait à ses locataires. Je ne pense d’ailleurs pas que ce cas existe, car le bailleur social est trop content que ses locataires s’abonnent à EDF en direct, comme ça c’est EDF qui facture et qui gère les impayés, ça fait un souci de moins et une source d’impayés de moins pour le bailleur. C’est donc spécifique à l’électricité consommée par le système de chauffage collectif, ou encore celle des ascenseurs et de l’éclairage des parties communes.

Par ailleurs, il manque dans ce que vous dites une distinction extrêmement importante :
- la loi de 1989 concerne la location nue ou meublée ou mixte (logement/commercial) lorsque le logement constitue la résidence principale du preneur (cf articles 2 et 25-3 de la loi de 1989). Ils sont alors soumis à la loi de 1989 qui encadre tout de façon extrêmement précise, dont les charges récupérables fixée par le décret de 1987.
- or, vous faites des généralités sur les meublés. Il faut bien voir que lorsque c’est une location à titre de résidence secondaire, temporaire ou touristique, la location est alors soumise seulement au code civil (location de choses). Attention à ne pas mettre tous les meublés dans le même chapeau. Un meublé qui n’est pas la RP du locataire n’est pas placé sous la loi de 1989, ce qui change énormément de choses.

Concernant le meublé résidence principale du locataire :
- on est au moins d’accord sur le fait que le bailleur n’a pas le droit de refacturer à partir d’un compteur qui desservirait plusieurs logements.
- vous dites que, lorsqu’il y a un compteur par logement le bailleur peut laisser l’abonnement à son nom. Déjà, je note que le bailleur n’y a aucun intérêt. Pour une location d’au moins 9 mois (étudiant) ou 1 an (cas général), il vaut mieux que le locataire prenne l’abonnement à son nom ; comme ça s’il y a des impayés, c’est le problème d’EDF, pas celui du bailleur.
- ensuite, vous dites qu’il peut alors le refacturer au locataire, si c’est marqué dans le bail. Or, depuis la loi ALUR, ces charges récupérables sont fixée à l’article 25-10. Celui-ci donne deux possibilités : soit avec provisions sur charges conformément à l’article 23, soit au forfait pour les charges exigibles par le bailleur selon l’article 23. C’est à dire que, que ce soit au réel ou au forfait, cet article renvoie à l’article 23 pour connaître les charges récupérables. Donc, exactement comme pour la location nue. Or, comme je l’ai dit plus haut, je pense que le décret de 1987 exclut l’électricité des charges récupérables (sauf pour l’électricité des ascenseurs, chauffage collectif etc.). Donc, à mon sens, à la lecture des articles 25-10 et 23 de la loi de 1989, l’électricité n’est pas plus récupérable en meublé qu’en location nue.
Je maintiens ce que j’écrivais plus haut "Quand l’électricité est incluse dans un forfait de charges, la récupération de cette charge est illégale aussi… mais ça se voit moins !".

En résumé, je pense que vous tirez des conclusions erronées à cause d’une lecture trop rapide ou mal avisée des textes que vous citez. Pour ma part, je n’ai rien vu dans ce vous citez qui me ferait changer d’avis par rapport ce que j’ai écrit dans le message #12 ci-dessus.

Dernière modification par Bernard2K (21/11/2016 14h30)

Bonjour,

je viens de visiter une maison de ville qui dispose d’un seul compteur EDF et il y aurait possibilité de la diviser en 3 logements distincts. J’aurais pour but de faire de la location "longue durée".

Selon moi, il faudrait donc en cas d’acquisition, faire une demande auprès de ERDF pour ajouter 2 nouveaux compteurs (sans compter l’habilitation d’un électricien collectif pour faire la colonne montante, la matrice ? Le Consuel…)

J’ai informé l’agent immobilier que cet ajout était légalement obligatoire car il est interdit de revendre de l’électricité, selon moi seul les locations saisonnières sont tolérées.

Il m’a rétorqué (je me méfie énormément des agents immobiliers…) que depuis la loi ALUR, si les baux étaient meublés, il était légal de n’utiliser qu’un seul compteur ERDF avec des sous-compteurs dans chaque logement ?! Or il semblerait que la loi dit que le locataire doit pouvoir choisir son fournisseur (évoqué entre autre par Bernard2K dans cette file) ?

Quelqu’un peut-il m’éclairer ? :-p Merci