Financer un investissement locatif avec un prêt in fine…

le taux calculé pour le prêt in fine est de 3.2% pour 90 euros de mensualité
Le taux calculé pour le prêt amortissable sur 15 ans est de 2.30% pour 232 euros de mensualité

j’ai le cash actuellement, mais bien sur, je vais prendre un crédit pour le bien uniquement, FDN et travaux à ma charge.

Si prêt amortissable sur 15 ans : je met 33000 à 2% net sur une AV  au bout de 15 ans, je récupère 44413 euros avec les intérêts.
Je paie 41760 de prêt dont 8193 euros d’intérêt.
Sachant que je déduis 8000 euros de travaux sur mes 7 première année et que les premières années je déduis plus d’intérêts…. pas vraiment rentable.
44413-41760 : 2653 euros + appartement financé

Si pret in fine : je place mes 33000 pareil sur 15 ans : j’ai 44413 euros dont 11413 euros d’intérêt - 33000 que je rembourse au bout de mes 15 ans - 16455 d’intérêt de la banque + 142 euros supplémentaire mensuelle : je vais placer ce montant sur une AV à 2% je récupère 29.976,07 € dans cette opération.
44413-33000-16455+29976 : 24934 euros

22323 euros de différence : c’est énorme , de plus, les intérêts plus grand sont régulier pour mes impôts…

Le prêt in fine est il donc plus intéressant?

pour information: le montant de mon loyer est de 400 euros HC

donc autofinancement

Mon banquier me propose a chaque fois un prêt in fine. C’est intéressant pour lui.

En fait le banquier vous demande en générale d’avoir une assurance vie en face. Elle est souvent bourrée de frais et peu performante de telle sorte que placer votre argent sur un livret A serait plus intéressant.

Le prêt in fine est intéressant si vous voulez faire de l’achat revente sur 5 ou 7 ans. Autrement un bon prêt amortissable.

Comme le dit GBL faites un schéma de flux en prenant tout yc les assurances (plus chères aussi pour les prets in fine).

Jusqu’à maintenant, je n’ai pas encore pu démontrer l’intérêt.

Bonjour,

Je reste surpris. Je pensais que le prêt in fine était le meilleur moyen pour avoir les intérêts d’emprunt les plus importants et donc diminuer le revenu foncier.

Effectivement je confirme que le banquier essaye toujours de proposer le in fine en terme de financement.

Ensuite en ce qui concerne le plan fiscal ne faut-il rajouter dans la balance, l’option de loueur meuble non professionnel en régime réel pour essayer de diminuer l’impact fiscal.

A ce titre, je vous propose un site intéressant pour la simulation sur le loueur meuble.
simulateur

GoodbyLenine a écrit :

Avec vos chiffres, pour faire vite, sans refaire les simulations complètement,

    Avec le prêt amortissable, votre revenu foncier est moyen avoisinera 400-33=367€/mois

Vous vouliez plutôt dire 400-232 plutôt ? donc 178

    Avec le prêt in-fine, vous payerez en IR+PS : 12* 310 * (14% + 15.5%) = 1097€/an
    Avec le amortissable, vous payerez en IR+PS : 12* 178 * (14% + 15.5%) = 1299€/an

donc 12*178*(14%+15.5%) cela fait 630E/ans

Par contre, ce calcul ne prend pas en compte la déduction des intérêts de la banque?

cricri77700 a écrit :

GoodbyLenine a écrit :

Avec vos chiffres, pour faire vite, sans refaire les simulations complètement,

    Avec le prêt amortissable, votre revenu foncier est moyen avoisinera 400-33=367€/mois

Vous vouliez plutôt dire 400-232 plutôt ? donc 178

    Avec le prêt in-fine, vous payerez en IR+PS : 12* 310 * (14% + 15.5%) = 1097€/an
    Avec le amortissable, vous payerez en IR+PS : 12* 178 * (14% + 15.5%) = 1299€/an
donc 12*178*(14%+15.5%) cela fait 630E/ans

Par contre, ce calcul ne prend pas en compte la déduction des intérêts de la banque?

Non, je persiste sur "400-33". Votre raisonnement et vos calculs sont erronés, car ce n’est pas la mensualité, mais uniquement les intérêts qui sont à déduire au niveau du revenu foncier (on ne peut pas déduire de son revenu foncier ce qui représente le remboursement du capital).

Mon calcul prend en compte la déduction des intérêts (c’est 90€/mois avec l’in-fine et 33€/mois en moyenne pour l’amortissable). Le "33€" est une estimation au doigt mouillé du montant moyen des intérêts (un peu plus de 33000/2 * 2.3% /12), d’où le mot "avoisinera" dans la phrase "Avec le prêt amortissable, votre revenu foncier est moyen avoisinera 400-33=367€/mois".

PS : Moi aussi j’ai eu des prêts in fine adossés sur des contrats d’assurance vie choisis librement en dehors de ma banque. J’ai aussi des prêts amortissables où la garantie était le nantissement d’un contrat d’AV extérieur à la banque. Il est clair que le banquier aurait préféré avoir l’AV chez lui, mais c’était un contrat AV déjà existant (et clairement meilleur et moins chargé en frais), et tout se négocie (il faut lâcher autre chose en contrepartie).

merci pour vos réponses.

Je comprend maintenant le chiffre 33.

y a t’il un cas ou ce type de prêt est intéressant pour un investissement locatif ?

cricri77700 a écrit :

y a t’il un cas ou ce type de prêt est intéressant pour un investissement locatif ?

C’est intéressant quand le taux d’imposition sur les bénéfices (que ce soit de l’IR+PS ou autre chose) de l’emprunteur (ou le taux net auquel la trésorerie supplémentaire peut être placée) est suffisamment élevé  pour que l’avantage de la déduction des intérêts d’emprunt, additionné à ce que rapportera la trésorerie excédentaire, dépasse le surcoût que ces intérêts représentent.

Avec vos chiffres, si vous aviez un TMI IR de 45% pendant les 15 prochaines années, il est probable que le prêt in-fine serait très avantageux. Idem en gardant 14% si vous placiez la trésorerie à 5% net au lieu de 2%. Vous pouvez refaire les calculs de mon message #4 juste en remplaçant les 14% par 45% (ou les 2% par 5%), pour le vérifier.