Achat immobilier à l'étranger avec un statut indépendant en France ?

Sanbouddha · #1

Bonjour,

Ma question concerne le financement d’un bien immobilier physique dans une situation particulière, à savoir que je suis travailleur indépendant, ma société actuelle a son siège social en France et a tout juste 3 ans d’existence (si j’avais su je n’aurais pas radié la précédente, mais à l’époque je ne pensais pas reprendre cette activité professionnelle), et je compte acheter en Espagne et/ou en Belgique (idéalement, "et").

Comment obtenir un prêt bancaire dans ces conditions ? Et où le demander ?
En France car c’est de là que viennent l’essentiel de mes revenus professionnels ? S’agissant de la garantie je peux nantir un contrat AV à hauteur de 100% de la valeur du bien.
En Espagne et/ou en Belgique en garantissant le prêt avec le bien acquis ?

Merci

Mots-clés : indépendant, prêt

Sanbouddha · #2

Hum,

Au vu de l’afflux de réponses, je comprends que je ne suis sans doute pas au bout de mes peines
Voilà ce que c’est que de "ne pas rentrer dans les cases"

ZeBonder · #3

Généralement les banques n’aiment pas les achats à l’étranger à moins que vous ayez des biens en France déjà payés et qui serviraient de garantie en cas d’impayés.

GoodbyLenine · #4

Avant de poser des questions, essayez déjà de trouver les réponses qui figurent déjà sur le forum !

En 10 secondes, en utilisant l’outil de recherche en haut à droite de cette page (avec "financer achat immobilier étranger") j’ai trouvé www.investisseurs-heureux.fr/viewtopic.php?id=3141 et www.investisseurs-heureux.fr/viewtopic.php?id=4074 et www.investisseurs-heureux.fr/viewtopic.php?id=506 et bien d’autres.

Vous pourrez même proposer une synthèse de ces différentes discussions, avant de venir reposer d’autres questions plus précises, s’il en reste encore, ou de venir nous raconter votre expérience et le résultat de vos démarches.

Sanbouddha · #5

GoodbyLenine a écrit :
Avant de poser des questions, essayez déjà de trouver les réponses qui figurent déjà sur le forum !

En 10 secondes, en utilisant l’outil de recherche en haut à droite de cette page (avec "financer achat immobilier étranger") j’ai trouvé www.investisseurs-heureux.fr/viewtopic.php?id=7194 et www.investisseurs-heureux.fr/viewtopic.php?id=7194 et www.investisseurs-heureux.fr/viewtopic.php?id=506 et bien d’autres.

Vous pourrez même proposer une synthèse de ces différentes discussions

Mmmh… Copier/coller un peu rapide ? La synthèse sera vite faite

Je précise, ma question concernait l’obtention d’un financement dans des situations particulières, en ce qui me concerne statut indépendant avec moins de 3 ans d’existence + achat à l’étranger.

Je partage donc les éléments de réponse que j’ai pu obtenir.

Pour la partie "achat à l’étranger" cela pose un problème au niveau de la garantie. Une banque française ne peut pas prendre (ou c’est compliqué) de garantie sur un bien situé dans un autre pays, même si c’est en zone euro, comme quoi, l’Europe est pas faite

Je ne sais pas si les banques des autres pays sont aussi restrictives ?

Donc s’adresser a priori à une banque du pays où se trouve le bien, qui pourra alors prendre ce bien en garantie.

Pour la partie "statut" cela pose un problème au niveau des ressources. Une banque préfère des revenus stables même s’ils sont plus faibles (exemple : CDI avec un salaire de 2500€) plutôt que des revenus irréguliers même s’ils sont beaucoup plus élevés (exemple : freelance avec des revenus moyens de 5000€, mais pouvant aller de 0 à 10000€ d’un mois à l’autre)

Il serait intéressant de savoir si certaines banques sont plus susceptibles de prêter aux travailleurs non salariés.

kmo · #6

Si vous achetez en Belgique, trois points a regarder (pour l’Espagne, je suis incompétent) :

1- a ma connaissance pas de garantie low cost type crédit logement, et les hypotheques coutent cher a mettre en place pour les petits montants. Calculateur des notaires belges ici.

2- selon la convention fiscale vos revenus immo tirés de bien belges seront imposés en Belgique. Les intérets d’emprunts sont déductibles de ces revenus, mais j’ai parfois entendu que le fisc local n’acceptait la déduction que si le pret était garanti par une hypotheque : a creuser, une hypotheque sur un bien en France pourrait marcher (sauf nue-propriété d’un bien), le nantissement d’une AV en garantie probablement non.

3- les taux : j’avais fait un tour de piste il y a un an avec les banques belges et le taux initial proposé était entre 0,5% et 1pct plus élevé qu’en France. De plus ils aiment bien une (grosse) part de variable. Emprunter en France est du coup probablement plus intéressant.

Je pense que pour la Belgique l’optimal est d’utiliser une banque francaise, en empruntant sur un bien immo francais si le fisc belge l’accepte, en trouvant une banque du Nord de la France qui accepterait une garantie hypothécaire belge mais vous accorderait un taux fixe longue durée a la francaise sinon.

Sanbouddha · #7

Pour info (pour ceux qui souhaitent investir en Espagne)

Premier constat, il ne faut pas trop compter sur un financement à 100 ou 110%, quelle que soit sa situation.

Les banques peuvent financer l’achat d’une RP à hauteur de 100%, mais uniquement pour un emprunteur qui réside, a des revenus et paye ses impôts en Espagne.

S’agissant d’un investissement locatif, on peut obtenir au maximum 70% si on est dans la situation ci-dessus, ou 50 à 60% dans mon cas, i.e. résident espagnol avec des revenus à l’étranger.

Au niveau des taux, ici la norme est au taux révisable pendant 12 ou 24 mois, avec ensuite l’option de passer à taux fixe. On est sur des offres à Euribor+1,60% sur 25 ans (TEG 2,7% sur la base de l’Euribor actuel).

rollingstone · #8

Bonjour,

pour la Belgique:

- difficile d’emprunter en France pour cela, en Belgique vous pouvez vous adresser à la banque Fortis, quasiment les seuls à prêter aux non-résidents, les taux sont un peu plus élevé que chez nous mais il vous feront un prêt hypothécaire sur la valeur du bien. Il prêtent aux non-résidents sur 15 ans (pas plus) et vous devrez avoir un apport d’au moins 30% de la somme totale (prix d’achat+ frais de notaires12%+frais de prêt)

- pour la déduction des intérêts d’emprunt je ne suis pas d’accord avec ce que j’ai lu plus haut: pour déduire il faut être propriétaire occupant

- les revenus locatifs sont taxés selon le revenu cadastral (c’est très faible)

- vous devrez déclarer les revenus belges en France mais vous ne serez pas taxé dessus, cela sert juste pour le calcul des tranches

sinon c’est très simple, ils sont accueillants et les frites sont bonnes

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