Investissement locatif à l'étranger…

Mestra · #1

Je vais vous parler de mon projet :

Début novembre, je retourne vivre aux Philippines pour 6 mois. Ce sera mon 3eme séjours dans ce pays surprenant et souvent mal connus par les médias en France.

Je vais habiter à Makati (dans Metro Manila) et m’apprête à investir dans un appartement pour le mettre en location saisonnière.

J’ai déjà étudié le marché lors de mon précédent séjour (avant les élections présidentielles) et je rumine depuis ce projet.

Je suis déjà propriétaire de plusieurs biens à Paris et j’ai fait l’expérience Airbnb. Celle-ci est très satisfaisante mais désormais limitée par la réglementation locale et une concurrence de plus en plus agressive.

Je pense appliquer la recette saisonnière parisienne à la ville de Makati, toute proportion gardée, Makati n’a pas le rayonnement de Paris. Cependant, les chinois, coréens et autres australiens débarquent plus nombreux chaque année.

Le potentiel immobilier est appréciable car le pays est promis à une croissance importante dans les années à venir. La moyenne d’age est très faible, l’augmentation de la classe moyenne est rapide et les philippins ont soif de consommation.

J’ai étudié les possibilités de financement, locales ou internationales via HSBC, c’est encore un peu flou pour l’accès au crédit, HSBC promet de financer 60% avec 40% d’apport en cash et une prise de garantie sur le bien. Je poursuis dans cette voie mais j’ai déjà prévu le plan B avec un financement à 100% en cash si jamais elle retourne sa veste (je suis actionnaire HSBC).

Un étranger ne peut pas emprunter en pesos, mais en dollar. C’est pourtant une règle élémentaire d’emprunter dans la devise de l’investissement, cependant je suis prêt à prendre ce risque pour deux raisons :

- Le pesos est pas trop mal corrélé au dollar
- Le rendement permet de prendre un peu de risque de ce côté

Ma compagne est philippine et gère actuellement des biens en Airbnb pour le compte de propriétaires. La demande est forte et les rendements peuvent osciller entre 25% et 35% (vous ne rêvez pas). Pour ceux qui connaissent les rendements Airbnb sur Paris, ajoutez à cela un prix d’achat plus faible (environ 2 500 euro sqm) et un prix de location qui ne cesse de s’apprécier.

Je précise que ce rendement inclus la valeur travail, il faut s’occuper des check-in check-out, faire le ménage, gérer les calendriers, etc…

Si l’opération fonctionne, je souhaite avoir 3 appartements à Makati et passer une partie de l’année aux Philippines et l’autre en France pendant l’été.

Il est facile, idem pour Paris, de trouver des locataires pour un contrat de 6 mois pendant son absence avec paiement d’avance pour plus de sérénité.

Il n’y a jamais de projet d’investissement idyllique sans aucun nuage à l’horizon et voici ce que j’ai trouvé :

- Les Philippines, c’est comme la Californie, il y a une grosse faille et le risque d’un séisme dévastateur ne peut être exclu.
- Le peuple a répondu aux sirènes du populisme en élisant le nouveau président Duterte dont je n’approuve pas les méthodes.

Je vous tiendrai informé de l’avancement de mon projet et serai ravis d’échanger avec d’autres investisseurs sur le même créneau.

Dernière modification par Mestra (09/10/2016 13h56)

Mots-clés : immobilier

Surin · #2

Sur la photo, je dirais au moins 2 ou 3 LB, possiblement 4. Les nez sont tous en plastoc.

Je suis très sceptique sur le rendement à 25-35% en saisonnier. On parle de saisonnier, c’est du vrai saisonnier dans ces pays avec la saison des pluies pendant laquelle la sur-offre hôtelière vivote et bien peu de touristes.
Si ce sont des biens achetés une bouchée de pain par une locale il y a longtemps, facile. Si c’est un rendement en achetant aujourd’hui, je pense que vous rêvez.

Je fais du saisonnier à Paris et Bangkok. J’ai un meilleur rendement à Paris et surtout je suis rempli toute l’année ! A Bangkok il m’arrive de faire 0 certains mois, oui 0, 0 nuits 0 euro. A Paris en dessous de 1000 ce n’est jamais arrivé et en dessous de 1500 c’est un très mauvais mois, il y en a un tous les 2 ans.
N’espérez pas capter la clientèle coréenne ou chinoise, elle a ses réseaux. Vous aurez une clientèle occidentale à 95% et un pékin russe ou autre un peu plus ouvert sur le monde que ses compatriotes de temps à autre.

Renseignez-vous sur la réglementation locale car le saisonnier est de plus en plus dans le collimateur y compris dans ces pays, surveillez ce qui se fait dans le condominium ou l’immeuble. Investissez-vous à votre nom, en free-hold?

Mestra · #3

Je vais répondre à vos interrogations concernant l’investissement mais avant, je souhaite apporter une précision sur le Red Light District.

Le quartier de Burgos à Makati est principalement composé d’une rue d’environ 500m avec plusieurs clubs de strip et des filles (ou ladyboys) sur le trottoir. Personnellement, j’ai rencontré ce genre d’endroit dans toutes les grandes capitales du monde (Londres, Amsterdam, Genève, Moscou, Tokyo, etc…) Pour Paris, il suffit de se rendre à Pigalle ou le Bois de Boulogne pour retrouver le même entertainment.

Donc si l’intervention était de présenter Manille comme un bordel géant, sous peine de vous décevoir, je précise qu’il n’y a pas que cela.

Concernant les autres questions :

Makati est une ville aspirée par la métropole, c’est devenue une sorte d’arrondissement si l’on compare à Paris ou au Grand Paris, Makati fait partie de Metro Manila, comme d’autres villes, Malate, Pasay, Ortigas. Chacune de ces villes a sa propre mairie et ses propres missions, comme les mairies d’arrondissement, et dépendent de la gestion globale de Metro Manila (16M d’habitants).

Makati est le business district de la capitale avec tous les sièges des grosses compagnies et jouit d’une qualité de service qui se rapproche des pays développés (pas de coupure d’électricité, de grandes avenues, des trottoirs larges et propres, de la fibre optique, un service de ramassage des ordures organisés, etc…).

Il y a aussi plusieurs grands malls qui ne désemplissent pas avec le plus connu, GreenBelt (LVMH, Hermes, Apple, etc…).

Les Philippines se développent énormément grâce aux metiers de service, les BPO (Business Process Outsourcing) génèrent de revenus gigantesques. Les jeunes philippins parlent bien l’anglais et sont recrutés par les Transcom et autre Accenture.

Un autre axe de développement, c’est le tourisme. Il y a des plages magnifiques, il fait beau 9 mois dans l’année et la proximité avec l’Asie du nord est un gros plus. L’aéroport international étant Manille, le passage par la capitale est quasi obligatoire.

Concernant la pollution de l’air à Metro Manila, il y en a forcément, mais la baie de Manille est bien ventilée et l’écrasante majorité des moteurs de voiture sont essence. Par contre, j’irai pas me baigner dans la baie.

Ensuite concernant la rentabilité, ma compagne a loué ses appartements pendant la saison des pluies avec très peu de vacances, et surprise, les clients étaient Philippins, venir à la capitale est très habituel chez eux.

Concernant la clientèle étrangère, je ne suis pas d’accord avec Surin et je me base sur les faits, les clients sont majoritairement chinois, coréens, australiens, russes et même japonais. Sans compter tous les OFW (Overseas Filipino Workers) qui se payent des apparts sympas pendant les vacances pour épater la famille.

Attention à ne pas tomber de la généralisation. Manille, Bangkok ou Singapour sont des villes très différentes.

Pour répondre à Sat, je ne vise pas particulièrement une clientèle spécifique, comme pour mes apparts à Paris. Des fois, c’est des touristes, des fois c’est pour du business. Et ça me plaît bien!

Concernant le visa, c’est open-bar puisque qu’il y a 1 mois free puis des renouvellements mensuels pour environ 50 dollars.

Les Philippines ont été black-listé paradis fiscal après la crise de 2009, mais en fait, c’était uniquement parce que la fiscalité est très faible. Chaque pays a bien le droit de gérer sa politique fiscale.

Je vais investir en nom propre, je ne connais pas le Free-Hold.

Espérant faire avancer la réflexion et susciter l’envie de témoigner.

L’équipe de Louis Vuitton Greenbelt avec les patrons

Dernière modification par Mestra (09/10/2016 14h10)

Surin · #4

Je suis tout à fait d’accord avec la première partie de votre réponse, la vie nocturne est hors-sujet et c’est purement anecdotique.
Merci d’avoir pris la peine de développer un peu plus l’investissement sur Makati.
Ok vous êtes mieux placé que moi pour savoir quelle clientèle pourra venir.

Je reste néanmoins sceptique sur le rendement que vous indiquez. En partant sur 30% et un prix au mètre carré de 2500euros (ce qui est élevé, preuve que le quartier est côté):
Disons que vous achetez un 2 pièces de 40 mètres carré dans une belle résidence, ça fait 100000euros. Pour arriver au rendement que vous indiquez, il faudrait qu’il rapporte 2500euros par mois ou 700euros mini la semaine !
Ca me parait pour le coup franchement excessif, êtes-vous sûr que vous n’avez pas surestimé le rendement?

A Bangkok je loue des semaines à 200euros aux touristes pour un 35 mètres carré. Je sais bien que ce sont deux villes différente et je ne suis pas dans le quartier d’affaires mais tout de même.

Dans ces pays ils faut distinguer le free-hold du lease-hold. D’après ce que vous dîtes ça serait en free-hold, vous devenez propriétaire en nom propre. En lease-hold c’est un bail emphytéotique (longue durée)

Mestra · #5

Je vous remercie Surin de rentrer un peu dans le détail du rendement brut, faisons une petite simulation :

- Achat d’un appartement "luxueux" neuf à 2 300 euro négocié, 1 bedroom d’environ 35m2 (plus grand ne sert à rien) soit un investissement de 80 500 euro.
- on ajoute 10 000 euro de meubles en pensant à un canapé-lit de bonne qualité (2 000 euro) pour permettre de loger 4 personnes.

Si je prend un rendement brut de 30%, je dois générer environ 75 euro par nuitée.

Ma compagne ne génère qu’environ 50 euro par nuitée pour un grand studio de 2 personnes, je ne pense pas que le fait d’ajouter deux emplacements de couchage permet d’augmenter les prix de 50%. Mais éventuellement de rejoindre les 60 euro, soit un rendement annuel brut de 24%.

Alors faisons une autre simulation qui demande plus d’implication et donc plus de travail lors de l’achat (un bon investissement, c’est d’abord un bon achat) :

- Achat d’un appartement à rénover dans un endroit un peu moins prime avec une hard négociation à 1 600 euro toujours de 35m2.
- On ajoute 8 000 euro de rénovation (elle se bornera au remplacement de la sde, de la cuisine et des peintures).
- 8 000 euro de meuble avec canapé-lit.

Si je prend un rendement brut de 30%, je dois générer environ 60 euro par nuitée et ne jamais perdre de nuits (la vacance de ma compagne tourne à moins de 5%).

Évidemment, on reste sur le papier à ce stade et il est difficile de prévoir avec exactitude un rendement saisonnier (risque extérieur pouvant faire augmenter la vacance, baisser les prix, etc…).

Alors considérons ce rendement de 30% brut comme un objectif et que s’il est un peu plus faible, ça ne changera pas le succès d’un tel investissement.

Pour répondre à robert22, il y a bien de la misère aux Philippines mais celle-ci tend à diminuer année après année avec la croissance forte dont bénéficie le pays.

Ensuite, j’ai beau réfléchir dans tous les sens, je n’ai pas l’impression qu’avec cet investissement, je vais "m’enrichir sur cette misère". On touche là à des théories d’économie mais malgré tout, je ne vois pas qui j’exploite.

Surin · #6

Je suis désolé Mestra mais je trouve votre calcul alambiqué et votre simulation bien optimiste.

Ce n’est pas l’objectif de prix à la nuit en haute saison et si tout va bien avec un remplissage de plus de 95% qui vous donnera la rentabilité annuelle! Il est évident que vous vous fourvoyez.
Expliquez-moi comment votre amie arrive à plus de 95% de remplissage? Combien de séjours par an et quelle est leur durée moyenne?

En saisonnier j’ai l’expérience de Paris où je loue du court-séjour, 2 à 4 nuits en moyenne, lorsque j’arrive à 85% je m’estime satisfait. En haute saison on peu arriver à remplir les trous de 1 ou 2 nuits entre 2 locations et en baissant son prix mais en basse saison ne rêvez pas. A Bangkok je loue des séjours plus longs, 2-3 mois souvent et parfois des touristes qui viennent 3 nuits. Il est évident qu’entre les deux il y a de la vacance sinon je ferais comme à Paris, pas de dégressivité pour les longs séjours et fonctionnement comme un hôtel.
Le prix à la nuit de 60 euros me parait bien optimiste, avez-vous vu l’offre hôtelière à ce prix là? Pour 3 nuits pourquoi pas mais je doute fort que quelqu’un qui loue 2 semaines ou plus paie ce prix.
Pour le reste je suis d’accord avec votre analyse, la surface n’est pas importante et ok pour acheter moins cher avec quelques travaux, par contre sur l’emplacement, attention, il est primordial pour ce type de gestion de rester idéalement situé. Avez-vous vraiment regardé les prix de l’offre disponible et êtes-vous bien conscient qu’il y aura de la vacance, bien plus que 5%?

Quant aux membres qui souhaiteraient vous faire culpabiliser d’une manière ou d’une autre avec leurs leçons de morale ridicule et qui n’ont pas leur place sur ce forum, je les invite à s’occuper d’eux-même et ne pas dénigrer inutilement. Mieux vaut en rire.

asilo · #7

Bonjour Maestra,
Je ne veux pas non plus paraitre pessimiste mais a vous lire je me demande si vous ne vous etes pas fait endormir. Si ce type de projet était a ce point intéressant, pourriez vous m’expliquer pourquoi quand je passe aprés 22h00 a Makati et que je regarde toutes ces tours je n’y vois que quelques fenetres éclairés? meme autour de greenbelt, quartier le plus fréquenté.

Vous n’avez visiblement pas vécu beaucoup de temps aux Philippines, je vous recommande de prendre du recul, d’y habiter réellement et de bien vous renseigner. Un ami a fait comme vous il y a quelques années, il n’a jamais réussi a louer asser pour couvrir ses frais et a préféré vendre sauf que, il y a tellement de construction qu’il a du faire un gros sacrifice pour ce débarasser de son petit appartement. Il est parti ensuite en Thailande et a juré de ne plus mettre les pieds aux Philippines.

Un autre ami a acheté pour son épouse filipina, elle arrive a peine a ce faire 400 euros par mois, ca ne rembourse meme pas ses mensualités.
Maintenant attention, je ne suis pas spécialiste mais comme Robert22, ce n’est pas le pays ou j’irais mettre des ronds. Meme mon épouse filipina préfererait investir a Bali ou Thailande. Au fait, je vais aux Philippines depuis 1992 et y ai ma résidence depuis plus de 10 ans (ma profession me permet de vivre aux Philippines et de travailler n’importe ou dans le monde pour des missions de courte ou longue durée).
En vous souhaitant une bonne réflexion.

Dernière modification par asilo (10/12/2016 10h45)

Mestra · #8

Depuis mon dernier message de décembre, de l’eau a coulé sous les ponts.

Je vais donc vous faire un bilan de mon projet d’achat aux Philippines et plus exactement à Makati.

J’ai "push forward" sur l’offre que j’avais formulé.

"J’ai fait une offre écrite sur un 1 bedroom de (EDIT 36,5 m2) à environ 2 600 euro,
situé dans l’immeuble où j’habite à 200m de GreenBelt,
déjà loué en court-terme et donc équipé en conséquence,
il rapporterait entre 15 et 18%. HSBC doit l’estimer."

Je précise que je suis client HSBC Premier, j’ai ouvert un compte aux PHs pour effectuer le financement.

Récapitulatif des faits :

Offre fin décembre pour 5,300,000 PHP refusée par le vendeur.
Après un mois sans relancer et continuant mes recherches, le vendeur demande à me rencontrer.
Après discussion, nous tombons d’accord sur 5,555,000 PHP avec le calendrier suivant:
- 100,000 PHP de "deposit" pour verrouiller mon engagement.
- 1,500,000 PHP au moment de la signature du "Contract to sell" et suite aux paiements des taxes dues par le vendeur (BIR).
- 1,348,900 PHP au moment du dépôt de la demande de transfert du titre aux autorités (Ville de Makati).
- 2,606,100 PHP après le transfert du titre à mon nom, payé par la banque après avoir obtenu les documents demandés.

La banque aura financé 47% du prix de l’acquisition (hors frais acquéreur).
En fait, elle finance 60% du bien, estimé par ses services à 4,343,500 PHP.

Le prêt est en USD à taux variable, actuellement à 4,5% (discount de 1% car client PREMIER) et les frais de dossier sont de 600 USD.
Les taux des banques locales sont à environ 8%.

En plus de la solvabilité de l’emprunteur, la banque demande les documents suivants pour débloquer les fonds :

- Original Title under the buyer’s name.
- Notarized Deed of Absolute Sale.
- Original copy of 2017 Real Estate Tax Receipt.
- Masterfire Insurance with HSBC as payable.
- 2017 Tax Declaration under buyer’s name.
- Tax clearance for the seller.

En terme de frais de transaction:

Pour l’acquéreur:
- Les "Transactions taxes and fees" sont d’environ 1,5%.

Pour le vendeur:
- Les frais d’agence pour 3% du prix de vente.
- La Capital Gain Tax pour 6% du prix de vente (en faite, elle porte très mal son nom).

La taxe foncière est de 8 500PHP/an

Ils y avaient deux impératifs qui ne m’aidaient pas vraiment dans la négociation:

Je voulais transférer le minimum d’EURO aux Philippines et financer le maximum à crédit. Il faut savoir que le marché du "2nd Hand" démarre tout juste et que le crédit immobilier n’en est qu’à ses débuts. En générale, les gens achètent avec l’aide de la famille et pour les nouvelles constructions dans les grandes villes, c’est le promoteur qui propose la solution de financement.
Les vendeurs aime le cash, et moi, pour les raisons évoquées ci-dessus et dans ma philosophie d’investissement, j’aime le crédit.

Au final, les transferts de fonds depuis la France ont été très faciles et instantanés depuis "Global transfer" sur le site HSBC.

Le taux de change moyen EURO/PHP pour les premiers paiements a été de 53PHP pour 1EURO.

Le taux USD/PHP pour le prêt à 50,64PHP pour 1USD.

Concernant la rentabilité du bien, il est actuellement loué en medium-term pour 3 mois jusque fin août au tarif de 63 000PHP/mois.
Les frais d’électricité, d’eau, d’internet, de copro sont à ma charge, c’est du "bagages en main" pour le locataire.
L’agence facture 20% de frais sur le loyer et s’occupe du remplissage et de la gestion quotidienne.
La rentabilité tourne donc autour de 11% brut avec ce fonctionnement.

En short-term, je peux espérer des daily-rates tournant autour de 2 200PHP-2 700PHP voir 3 000PHP en haute saison.

Cela ferait entre 14% brut et 19% brut.

Avec un croissance qui tourne autour de 6% à 7% par an, les loyers ainsi que la valeur devrait s’accroitre.

Philippines GDP Annual Growth Rate | 1982-2018 | Data | Chart | Calendar

Il aura fallu 7 mois et un nombre incalculable d’emails avec la banque. La bureaucratie PHs n’est pas une chimère.
Entre la liste des documents à fournir, les pertes de documents, etc… c’est vraiment le parcours du combattant.
Les banques en France, à comparer, c’est du petit lait.

Suite au départ du "Loan Specialist" chez HSBC en plein milieu du process, j’ai traité avec la vice-présidente Philippines, c’était un peu plus simple.

Quelques anecdotes :

- Mon adresse fiscale étant en France, la banque a demandé à m’appeler sur un téléphone fixe en France pour me parler, ou un membre de ma famille.
N’ayant pas de téléphone fixe et étant aux Philippines (évidemment), j’ai donné celui de ma maman (qui habite à 600km de ma résidence fiscale).
Ils ont appelé à 6h du matin pour lui poser des questions en anglais, elle n’a rien compris.
Finalement, après l’avoir entrainé par Skype, ils ont rappelé et elle a passé le test de vérification du numéro de téléphone de ma résidence fiscale, "hopeless"…

- Le personnel du service BIR qui doit valider la transaction a demandé 30 000PHP de dessous de table pour raccourcir le process de 3 semaines à 1 semaine.
J’ai évidemment refusé car je ne participe pas à la corruption généralisée de ce pays, ça a pris 7 semaines mais j’ai ma conscience pour moi.

- Dans la toute dernière ligne droite, le prêt est débloqué, les sous sont sur le compte et le chèque est disponible à l’agence.
La banque nous informe après 24H, que le vendeur avait 48H pour venir le chercher sinon il faut recommencer l’édition et ça reprend une semaine… le virement, n’y pensez même pas.
Le vendeur qui était en province a du changer ses plans et rejoindre la capitale en express.

Et une dernière pour la route, la plus belle :

- En France, mon dossier de prêt est complexe car il y a beaucoup d’éléments. Lors de la dernière opération, ma conseillère a eu beaucoup de mal à tout comprendre malgré ses nombreuses questions.
Aux Philippines, c’était accepté en 5 jours sans aucune question alors que je leurs ai tout transmis en vrac et en français!
Un collateral complet sur un bien payé à 53% aide fortement, je m’en doute

Je remercie ma broker qui a été extrêmement professionnel malgré les difficultés de la banque et mon absence du pays depuis fin avril.
Je remercie la banque pour avoir financé 47% de mon acquisition. Elle a fait un bon travail de vérification sur le process de vente (moins sur ma solvabilité).

Je serai de retour aux PHs début septembre après 4 mois passé à Paris. Je ferai alors le point sur les futurs locations et étudierai l’opportunité d’acheter un autre appartement.

Si certain sont tentés par l’aventure ou pour partager des expériences vécues, je serai ravi d’échanger sur les détails.

Ci-dessous quelques photos du bien et du titre :

Dernière modification par Mestra (31/07/2017 17h34)

Mestra · #9

On peut dire que le mois de décembre a été très actif, toujours à Makati, j’avais fait une offre pour acquérir un "1 bedroom" dans l’immeuble "Milano".

Et bien celle-ci a été acceptée et je viens de signer la "Deed of Absolut Sale" avec un financement à 60% par HSBC en USD sur 20 ans à 4,25% variable "based on FED Fund" et 8% avec un prêt conso en EUR à 1% fixe sur 48 mois.

Mestra le 27/12/2016 a écrit :
Je suis également tombé sous le charme d’un magnifique 1 bedroom de 60m2 en étage élevé avec balcon filant situé à Century city donnant sur Bel-Air Village (un quartier de maisons).

The Milano Residences | Century City | Century Properties

Alors bien entendu, vu le standing, la rentabilité chute assez fatalement. Cependant, le potentiel de plus-value est, à mon avis, supérieur. Le prix au m2 est d’environ 3 500 euro, et le rendement en Airbnb est de 10 à 12%.

Il s’agit en fait de l’exact même plan que celui de l’année dernière mais vendu en "Second Hand" et situé au 45ème étage.

Je précise "Second Hand" parce que l’année dernière, il s’agissait d’un lot vendu par le promoteur en direct. La banque HSBC n’a pas de partenariat particulier avec celui-ci, ce qui n’autorise pas le financement à crédit.

J’ai obtenu un prix raisonnable de PHP12M alors que le promoteur m’offrait PHP12,4M l’année dernière.

Le vendeur est un "US Citizen" d’origine Philippine qui a acheté plusieurs lots en 2011 lors de la vente sur plan et qui cherche à vendre depuis la livraison l’année dernière, prix de vente de départ PHP16M. C’était son dernier lot et lors de la visite, je l’ai senti pressé. J’ai alors fait une première offre agressive sans penser qu’elle soit acceptée en l’état.

Le PHP est toujours sous pression avec environ PHP50 pour USD1 et PHP59 pour EUR1.

Je vais faire l’aménagement intérieur ainsi que la décoration façon standing, j’ai pour objectif de le mettre en location sur Airbnb avant la fin du mois de janvier.

Je communiquerai ensuite un premier bilan et les chiffres de rentabilité dans quelques mois avec le recul. Je suis optimiste

Mestra · #10

Bonjour Faure475,

"Fort Bonifacio", c’est très sympa, c’est grand, c’est propre et agréable et j’y aurai investi avec plaisir. Peut-être dans le futur, je me suis pour l’instant concentré sur le quartier où j’habite.

Concernant la fameuse limite des 50 ans, je vous remercie de poser la question car il faut faire attention aux approximations, il y a deux éléments à prendre en considération qui chacun parle des fameux 50 ans:

- Un "condominium" est une copropriété qui prend la forme d’une "corporation" aux Philippines et est créée pour 50 ans. Les "share-holders" peuvent renouveler les statuts à la fin des 50 ans, principe similaire pour les sociétés en France.

Et

- La loi qui ferait qu’un copropriétaire serait dépossédé de son bien, il s’agit du "Republic Act 4726 or The Condominium Act of the Philippines which was mandated on June 18, 1966".

Elle existe mais il faut 3 conditions pour qu’elle soit applicable:

- Un "Condominium" de plus de 50 ans.
- Obsolète et "uneconomical", comprenez inhabitable.
- 51% des copropriétaires qui ne souhaitent pas faire de travaux de réparation, de rénovation, d’amélioration ou de modernisation.

Cette loi avait été écrite à l’époque pour éviter que des immeubles anciens et en mauvais état ne "trust" des emplacements "Prime". Les nouveaux matériaux et les techniques de constructions ayant beaucoup évolués, il y a désormais un projet de loi pour la supprimer.

Le changement des mentalités fait aussi son travail. Ma précédente acquisition l’a été dans un immeuble de 10 ans d’age avec une récente modernisation des ascenseurs et une rénovation complète des façades. Je dirai que si les propriétaires prennent soin régulièrement de leur bâtiment, je ne vois aucune menace concernant cette loi

Dernière modification par Mestra (01/01/2018 14h57)

Mestra · #11

Comme promis, je reviens vers vous pour un 1er bilan du "1 bedroom" en Airbnb à Makati, Metro Manila.

Après un démarrage sur les chapeaux de roue en février, une augmentation du nombre de commentaires positifs et un allongement progressif de la durée des séjours, je suis très satisfait de ce "Quarter".

Revenus: Février : PHP100K - Mars : PHP100K - Avril : PHP130K
Charges mensuelles : PHP22K

Pour rappel, l’investissement est de PHP12M pour la partie immobilière et PHP0,8M de frais et mobilier, soit PHP12,8M d’investissement total.

Le détail du financement est dans un post précédent.

J’attends encore un peu pour faire les premiers calculs de rendement brut, net, sur fonds propres… Je serai ravi de pouvoir approcher les PHP150K maintenant que la réputation est solide et le calendrier bien rodé.

D’autre part, j’ai appris que ma banque HSBC n’autorise désormais plus les prêts aux "Foreigners", c’est donc terminé la possibilité d’acquérir de l’immobilier aux Philippines à crédit sans être résident, HSBC était la seule à le permettre.

La grande nouvelle, c’est que je vais me marier à la fin de l’année et je vais, par conséquent, devenir résident Philippin. HSBC va pouvoir continuer à m’accompagner dans mes projets, en devise étrangère ou locale.

Également, les conditions de crédit vont s’assouplir puisque le financement pourra monter à 80%. Refaire de "l’equity" sur les prêts en cours sera à l’étude.

Après le bouclage d’une opération d’OBO en France, j’aurai pour objectif d’augmenter significativement mon patrimoine à Manille.

A suivre

Mestra · #12

Petite mise à jour de mes aventures aux Philippines.

Mon mariage approche à grand pas et les préparatifs avancent. Ma famille va bientôt arriver ainsi qu’un seul ami, eh oui, il paraît que c’est loin les Philippines :I

Mais revenons aux investissements. Comme indiqué plus tôt dans la file, j’ai fait une opération d’OBO en France, qui a pris du temps mais qui est couronné de succès.

Un refinancement sur 20 ans au taux fixe d’1,2% + ass.

Cela a permis de dégager de la trésorerie pour mes autres projets dont Airbnb à Manille.

Sur les 2 existants, la saison des pluies est passée avec une petite baisse de la rentabilité, rien de méchant. J’ai accepté des séjours plus longs contre remise pour m’assurer un très bon remplissage comme d’habitude.

Quelques chiffres annualisés :

"Parkplace" acheté 5,55M : 50% en USD sur 10ans taux variable 5,5%.
CA/an : 840 000
Frais/an : 180 000
Rendement net de charges opérationnelles : 11,9%
Rendement net de charges financières : 9,15%
Rendement sur fonds propres : 18,3%

L’objectif est désormais de faire un "top-up" pour augmenter le ratio d’endettement et dégager de la trésorerie. Idéalement 80% à crédit. Je vais m’en occuper après le mariage.

"Milano" acheté 12,8M : 60% en USD sur 20ans taux variable 4,25%, 8% en EUR sur 4ans taux fixe 1%.
CA/an : 1 440 000
Frais/an : 440 000
Rendement net de charges opérationnelles : 7,8%
Rendement net de charges financières : 5,2%
Rendement sur fonds propres : 16,2%

Même objectif de "top-up" que le 1er, passage de 68% à 88%.

Il est désormais évident que la 1ere opération est plus rentable, surtout si le "top-up" se concrétise, mais en comptant la valeur absolue (même travail mais montant plus élevé), je ne suis pas déçu du second, surtout qu’il a un meilleur potentiel à mes yeux.

Mon prochain projet, je veux acheter 2 nouveaux appartements, 1 dans chaque immeuble où je suis déjà copropriétaire. Les raisons sont simples, je connais les lieux et la gestion future sera facilitée (économie d’échelle).

Cette fois-ci, je financerai en PHP. J’ai trouvé des taux à 6% en variable sur 20 ans. Pas de risque de change

Les Philippines bouillonnent, depuis le réchauffement des relations avec la Chine, les chinois arrivent en masse. Ils travaillent dans l’informatique, ont du pouvoir d’achat et trouvent les financements (de Chine?). Ils sont désormais mes concurrents à l’achat et ils sont rapides. Concernant la classe moyenne Philippine, elle explose. Malheureusement, les philippins se ruent sur les voitures à crédit (10% d’intérêts de 1 à 5ans) et pas vraiment "eco-friendly". Comme souvent, ils pensent court-terme et c’est dommage.

Concernant Paris à la belle saison, j’arrête le Airbnb. Les règles de plus en plus strictes et l’image négative ont eu raison de moi. J’ai apprécié accueillir les touristes et leur montrer les petits et grands trésors de notre belle capitale. Une page se tourne et la nouvelle s’écrit déjà.

Dernière modification par Mestra (07/10/2018 15h57)

Mestra · #13

Après plus d’un an sans nouvelle (eh oui, le temps de l’immobilier est un temps long). Voici une mise à jour de mes aventures sans frontières.

Dans le message précédent, j’indiquais que je souhaitais augmenter le patrimoine en achetant 1 nouvel appartement dans chacun des immeubles déjà en portefeuille.

Eh bien, le projet s’est déroulé avec modification et voici les détails :

1 - Pour commencer, j’ai fait une nouvelle opération d’OBO sur Paris sur un deuxième appartement avec la même banque et sur le même principe. Financement sur 20 ans (taux fixe 1,2% + ass). Avec ce cash, je suis donc maintenant re-prêt

2 - Acquisition en avril dernier dans l’immeuble "Parkplace" d’un appartement semblable en tout point au précédent (+ travaux de rénovation).

Coût de PHP 5 000 000 + PHP 500 000 (travaux, ameublement et frais divers). Mise sur le marché moins d’un mois après l’acquisition. Financement sur fonds propres.

Le vendeur était pressé, j’ai rencontré son représentant (neveu) lors de la réunion annuelle des copropriétaires. Le vendeur est basé en Californie, c’était son pied à terre lorsqu’il venait à Manille 1 à 2 fois par an. L’appartement est resté dans son jus depuis sa construction il y a 11 ans.

La transaction a été facile, son neveu travaille dans une banque locale et lui et son oncle ont été très accommodants une fois que nous sommes tombés d’accord sur le prix. C’est le genre de transaction propre que j’adore .

3 - Nouvelle acquisition, pas dans le bel immeuble "Milano", mais plutôt au vert. A l’écart des tours, dans la petite ville touristique de Tagaytay.

Après nous être mariés dans cette ville et avoir cherché des maisons à louer pour loger nos familles le temps des festivités, nous avons alors compris le potentiel pour un investissement en "short-term" à cet emplacement.

A 1H30 de route de la capitale, on est sur un plateau en altitude, il fait en moyenne 6-8° de moins que la grande ville, c’est tout le temps ventilé et la vue donne sur un lac magnifique avec un volcan à son centre. C’est un peu le "Deauville" de Manille, les gens aiment y passer le WE, au frais et au vert. Il y a beaucoup de restaurants, des activités et récemment, plusieurs compétitions des SEA GAMES s’y sont tenues. On a donc décidé de s’y installer.

Le concept est simple : transformer une grande maison en "Entertainment House" pouvant accueillir une famille nombreuse, un groupe d’amis ou même les salariés d’une petite entreprise. L’objectif est de répondre à la demande pour les "Wedding", les "Birthday Party", les "Family Gathering" ou les "Team building".

Résultats : une grande maison neuve, adaptée avec 15 vrais couchages, une grande table à manger, un barbecue, une karaoke-room, un espace pour les enfants, un espace "Videogame" et un accès à la piscine du "Clubhouse".

La transaction fut difficile, je vous passe les détails mais le vendeur a cherché à prendre avantage. Heureusement, pas né de la dernière pluie, on a réussi à s’en sortir. Quelques travaux d’ajustements et frais imprévus plus tard, le projet était mis sur le marché en toute fin septembre.

Coût : PHP 13 000 000 + PHP 2 000 000 (travaux, ameublement, frais divers…)

Financement sur fonds propres (60%) et à l’aide d’un prêt familial d’urgence (40%) remboursable dans 1 an .

Les biens sont loués et les revenus ont augmenté de façon exponentiel.

J’écrirai un nouveau message en janvier lorsque je ferai le bilan avec plus de détails sur les rendements (bruts, nets), les projets de refinancements, les frais de gestion, etc…

D’ici là, bonnes fêtes à tous et portez-vous bien… Moi, j’ai de nouveau le rhume, comme à la même époque il y a 2 ans. Tout peut arriver aux Philippines .

Dernière modification par Mestra (20/12/2019 03h30)

Surin · #14

J’ai apprécié vos précédents retours et votre message du 19/12, je trouve celui d’hier particulièrement malvenu et inutile.
Vous ressortez des phrases de leur contexte (un taux de remplissage supposé à Paris or là vous le comparez aux Philippines et des rentabilités sur lesquelles on ne peut pas se prononcer).
On vous a expliqué pourquoi vos projections étaient biaisées, inutile d’y revenir.

La question intéressante est de savoir si vous arrivez à plus de 10% de rentabilité nette sur le premier bien par exemple et je vous le souhaite pour les autres, cela suffit à rendre ces opérations attrayantes.
Avec votre enthousiasme et votre implication, je n’en doute pas et ce que l’on vous a reproché était une certaine façon d’embellir des pourcentages en les caricaturant inutilement, ce qui occulte finalement que la réalité - même en deçà - reste excellente.
Je vous réitère donc mes félicitations et suivrai avec intérêt et bienveillance vos prochains messages ici.

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