Rentabilité immobilière : brute, nette de charges, nette d'impôts…

Donc j’initie la discussion :

Premièrement, que faut il calculer ? Quels chiffres sont utiles à l’investisseur et parlants. Je dirais :

- la rentabilité IH brute (RIHb) : rapide et facile, elle permet déjà de trier. Comme elle surestime la rentabilité réelle, si la valeur calculée est en-dessous de nos critères de sélection, on sait déjà qu’il faut passer notre chemin (ou négocier 30% de rabais sur l’achat.

- la rentabilité IH nette (RIHn) : elle affine la RIHb et permet de se rapprocher de la réalité courante. Permet de calculer en même temps le cash flow mensuel

- la rentabilité IH nette nette (RIHnn): intègre les impôts à la RIHn. Elle est donc spécifique à la situation de chacun selon son taux d’imposition notamment.

Calcul de RIHb
Dépenses : tout ce qui va être payé à coup sûr. Prix d’acquisition, frais de notaire, de garantie, de dossier…, éventuels meubles rachetés lors de la vente Mais pas les travaux effectués car difficile à estimer rapidement.
Recettes : ce qui va rentrer à coup sûr. (Loyer + provisions pour charges ) x 12 mois
J’intègre de mon côté la provision pour charges (si elle existe) car c’est une rentrée mensuelle contrairement au paiement des charges qui peuvent être annuelle ou trimestrielles). De plus, les annonces donnent souvent un prix CC sans le détail.
Donc RIHb = 12 x loyer CC / (prix HA + frais de notaire + agence + bancaires)

Bon, la RIHnn maintenant. C’est le final, all inclusive… le seul vrai taux qui peut être comparé avec celui du sacro-saint livret A.
Donc comment intégrer les impôts (et autres ?) là dedans ?

hypothèse de base : on est imposés à (TMI+13,5)% sur les revenus fonciers (base 12x loyer HC)
mais on peut déduire :
- charges de copro déductibles
Est-ce qu’un %age fixe (n) des charges (totales ou propriétaires) peut être un bon indicateur ? Je n’ai pas assez de biens et de recul pour le savoir) : n% x (charges copro - 12x provisions charges locatives)
- les intérets d’emprunts
Variables au cours du temps (en général), on peut les estimer à 50% de la mensualité du prêt en 1er lieu (si optique cash flow mensuel donc prêt plutôt long à mensualités plutôt basses). Ca vous semble une bonne approximation ?
- assurance de pret
- taxe fonciere
- frais de gestion d’agence
- assurances GRL et PNO
- travaux effectués.
Donc RF=12 x loyer HC - n% x (charges copro - 12x provisions charges locatives) - Interets - AssPret - TF - frais gestion - GRL - PNO - Travaux)
Si RF > 0 alors on doit déduire des recettes RF(si>0) x (TMI+13.5)%
Si RF < 0 alors on doit rajouter aux recettes l’économie d’IR réalisée soit RF(si<0) x TMI%

On peut considérer que tout est a peu près fixe sauf :
- les interets de pret : mais la variation est progressive est tendra a augmenter la RIHnn
- les travaux : variation assez nette en général
Cela entraine donc une variation parfois importante du RF (meme si déficitaire) et donc de l’impot (ou économie d’impots) d’année en année.
L’indicateur est donc peu fiable en tant qu’aide à la décision.

Moi j’utilise la rentabilité nette hors impôt car avec impôts ça dépend de la situation de chacun.
Et cette rentabilité nette hors impôt peut se comparer avec celle d’une SCPI…
Si quand vous calculez cette rentabilité nette hors impôt, vous êtes quasi à la SCPI ou en dessous, pour moi ça incite à se poser la question de si ça vaut la peine sauf si on est sûr que l’appart va prendre bcp de valeur mais si on achète en direct, on doit avoir plus que des taux dans les 5% avec cet indicateur.
L’idéal c’est le bien avec des travaux pour faire mieux que cet indicateur.

ZX-6R a écrit :

Vous avez raison, même s’il sera je pense beaucoup moins utilisé que les autres, ça ne fera pas de mal de le mettre en post it.

PS : Evitez d’aller polémiquer sur les sujets plus "philosophiques" si vous voulez garder votre réputation, la mienne y a été divisée par 3 en 2 jours (l’oeil de Moscou )

Et +1 en passant!

Effectivement ZX-6R , je viens de voir votre palmarès de négatif , bravo vous avez su souder un certain nombre de personnes contre vous , pas forcement à juste titre.
J’ai l’occasion de voir votre commentaire qui a déclenché votre lynchage , à mon sens vous avez un peu débordé mais vous avez su vous excuser ensuite et il n’est pas nécessaire de voir un troupeau de mouton suivre pour balancer du moins tant qu’ils peuvent
D’autres interventions sur ce forum n’ont pas été sanctionné avec autant de virulence et pourtant je les avais trouvé choquante.

J’apprécie vos interventions et vous avez su conserver votre implication à répondre aux questions posés.

Philippe

Que voulez vous, je suis très franc dans la vraie vie, alors je ne vais pas me cacher sur un forum.

Tout ce que je souhaite, c’est que mes interlocuteurs ne pensent pas que je leur manque de respect quand je m’emporte car ça n’est pas le cas.

Par contre, les discussions vigoureuses me plaisent plus que les dialogues mous, trop policés, trop politiquement correct. Je déteste l’hypocrisie générale où il ne faut blesser aucune susceptibilité… Donc parfois j’aime bien "renter dedans", parfois juste pour pousser l’interlocuteur à dire vraiment ce qu’il pense.

PS : je ne savais pas qu’il y avait un suivi de la réputation, on peut voir ça où?

EDIT : en cliquant sur reputation, ok c’etait facile!

RE EDIT : je découvre par la même occasion qu’on peut voter plusieurs fois pour la même personne. C’est bien pour récompenser les posteurs contributifs!

la valeur de charges "all inclusive" n’est elle pas plus couramment fournie (dans les annonces ou par contact avec le particulier vendeur) et donc plus facile a utiliser ?

Si votre notaire fait son travail honnettement, il ne doit jamais compter les frais d’agence dans la base de calcul pour les "frais de notaire". Pas besoin de spécifier quoi que ce soit (mais qui peut le +…)
De même, le truc classique est de lister (et maximiser) les meubles inclus dans la transaction (meubles de cuisine, etageres, armoires….). En effet, là encore, les qq milliers d’euros se déduisent du calcul de fdn. Soit encore qq centaines d’€ d’économisés.

lemouz a écrit :

De même, le truc classique est de lister (et maximiser) les meubles inclus dans la transaction (meubles de cuisine, etageres, armoires….). En effet, là encore, les qq milliers d’euros se déduisent du calcul de fdn. Soit encore qq centaines d’€ d’économisés.

Bonjour lemouz,

Effectivement, c’est un petit truc classique, cependant il ne faut pas en abuser les conservations des hypothèques tolèrent jusque 5% de meubles régulièrement la rumeur indique que cette combine va être interdite.

Je pense à titre perso que c’est une mauvaise chose pour la revente :

Quand il s’agit de faire le calcul de la plus-value lors de la revente on ne peut pas tenir compte des meubles indiqués dans l’acte lors de l’acquisition SAUF s’ils avaient fait l’objet d’un inventaire notarié ou par commissaire priseur.
Exemple, si on achète un appart 100K et qu’il est indiqué dans l’acte 95K à titre d’immobilier et 5K à titre de meubles, lors de la revente, le prix d’achat retenu pour le calcul de plus value sera…95K.

En conclusion, en cas de revente avec plus value, pour avoir économisé 3 cacahuète à l’achat (entre 6 et 7% du montant des meubles ) on risque de la payer au prix fort lors de la revente avec une imposition de 32,5%…

L’idée de faire apparaitre le prix des meubles dans l’acte d’achat est une bonne idée pour l’achat de la résidence principale, la plus value à la revente n’étant pas taxée. 

Max

Pour revenir sur les frais d’agence, si en tant qu’acquéreur, on vous met à VOTRE charge les frais d’agence SANS vous faire signer un mandat de recherche au moment de la signature ( ce qui se fait classiquement). Vous répondez avec votre plus grand sourire à l’agent réclamant la commission qu’il peut s’asseoir dessus.

La loi Hoguet est trés précise est la jurisprudence constante. Pas de mandat, pas droit à commission.

Concernant ta question David, tu ne peux pas avoir un rendement mensuel de 100% car cela voudrait dire que chaque mois le locataire paierait le prix d’achat de l’appartement. Regarde bien les calculs.

Non puisque je le fais aussi et certainement la plus grande majorité des cas de commissions d’agence sont à la charge de l’acquéreur (en tout cas dans l’immobilier d’habitation ne connaissant pas le reste).

De fait, l’acquéreur se voit acheter un produit 100.000 + 6.000 euros de frais d’agence. Les frais notariaux sont calculés sur 100.000 euros.

Si les frais d’agence sont à la charge du vendeur, pour vous, lors de l’achat, le notaire écrira transaction à 106.000 euros. Cela augmente donc les frais de notaire.

Bon aprés cela peut se réfléchir selon les situations et votre stratégie car, dans le cas présent, acheter à 100.000 et revendre à 160.000 vous fera augmenter votre PV comparé à 106.000 de 160.000 (hors résidence principale).

BorderLine a écrit :

Non puisque je le fais aussi et certainement la plus grande majorité des cas de commissions d’agence sont à la charge de l’acquéreur (en tout cas dans l’immobilier d’habitation ne connaissant pas le reste).

De fait, l’acquéreur se voit acheter un produit 100.000 + 6.000 euros de frais d’agence. Les frais notariaux sont calculés sur 100.000 euros.

Si les frais d’agence sont à la charge du vendeur, pour vous, lors de l’achat, le notaire écrira transaction à 106.000 euros. Cela augmente donc les frais de notaire.

Bon aprés cela peut se réfléchir selon les situations et votre stratégie car, dans le cas présent, acheter à 100.000 et revendre à 160.000 vous fera augmenter votre PV comparé à 106.000 de 160.000 (hors résidence principale).

Si je résume :
Cas 1 : Prix de vente 100.000, frais d’agence 6.000. On arrive a dire a l’agence "j’ai rien signe doc je dois rien payer" sans que celui-ci fasse capoter la vente. On paie donc 100.000.
On revends 160.000. Donc on paie y% d’impôts sur PV sur la base de 60.000
Bilan payé : 100.000+60.000 x y%

Cas 2 : Prix de vente 100.000, frais d’agence 6.000. On se tait. On paie donc 106.000.
On revends 160.000. Donc on paie y% d’impots sur PV sur la base de 54.000
Bilan payé : 106.000+54.000 x y%

si ems restes de maths sont bons, avec y positif on a toujours le cas 1 + intéressant.