Investir dans une copropriété avec des copropriétaires défaillants : à fuir ?

Même avis fuyez.
Ceux qui payent finissent dans ce cas par payer par ceux qui ne payent plus. Ce dernier clan grossit généralement rapidement et tout va de mal en pis…

Vous avez eu un excellent réflexe en demandant des état financiers de la copro, beaucoup d’acquéreurs n’ont pas ce bon sens et s’en mordent ensuite les doigts !

A mon avis : Dans un premier temps, ce sont les autres copropriétaires qui doivent payer.  A terme, les appartements des mauvais payeurs finissent par être vendus, et leur dette retenue sur le montant perçu (enfin, s’ils n’ont alors pas d’autres créanciers qui sont plus prioritaires). Mais ça peut durer pas mal d’années, et pendant ce temps la copropriété a tout le temps de se détériorer encore bien plus (et il pourra être de plus en plus difficile de trouver un locataire…), et les appartements valent alors de moins en moins (le leur, qui ne permettra peut-être pas de rembourser les dettes, comme le votre). 

30% de copropriétaires qui ne paient plus leurs charges, c’est une proportion déjà très élevée….
Que dit le syndic (dont c’est la responsabilité de prendre les mesures requises pour recouvrer les fonds) pour justifier une situation aussi détériorée ?

On peut considérer qu’il y a un problème dès lors que le ratio en question progresse d’un exercice à l’autre : le syndic ne fait alors pas correctement son boulot et entraine la copro dans la boucle vicieuse décrite précédemment.

Après tout est à nuancer, 30% d’impayés venant d’un seul copropriétaire dans un petit immeuble peut s’avérer moins problématique que 15% sur une copro de 100 lots avec plusieurs propriétaires défaillants.

Dans tout les cas vous achetez un risque que vous ne maitriserez pas, il est donc important de se renseigner sur la manière dont le syndic gère la chose.

Même si la situation s’améliorait, je pense que la gestion du syndic est assez mauvaise pour avoir laissé la situation s’aggraver. De plus la perspective de devoir payer pour les défaillants en attendant un mieux ne m’enchante pas du tout. Quant à la copropriété, à part un ou deux colocataires personne n’a voté contre le quitus (un mot que j’ai appris !) … ce qui est incompréhensible, et susceptible de se reproduire.
Merci à tous pour votre aide !

C’est très instructif merci. Du coup je me pose une question : refuser le quitus lorsque l’on est le seul ou minoritaire a-t-il un autre effet que celui d’être montré du doigt ?

Ce genre de copropriétés attire les marchands se sommeil qui achètent ensuite louent les appartements une fortune à une population fragile et ne paient aucune charge et une fois qu’ils sont majoritaires dans l’immeuble, vous n’avez plus que vos yeux pour pleurer

Mic35 a écrit :

C’est très instructif merci. Du coup je me pose une question : refuser le quitus lorsque l’on est le seul ou minoritaire a-t-il un autre effet que celui d’être montré du doigt ?

Je vote systématiquement contre le quitus au syndic, et j’explique pourquoi. J’avoue que c’est rarement utile. Pour beaucoup il semble plus facile/tentant de "râler" de manière peu constructive, que de prendre ses responsabilités.

Bonjour,

Je suis un peu dans la même situation que celle qu’a rencontrée Mic35 plus haut.

Je viens de "tomber" sur un studio à rénover plutôt sympa, en centre ville d’une commune de 25 000 habitants et à prix intéressant.

Mais dans l’annonce de l’agence immobilière, il est mentionné 1.400€ de charges annuelles. Cette somme étant assez disproportionnée au regard de l’appartement (et de son prix), je me demandais pourquoi un tel montant. Il y a un ascenseur, c’est une petite copropriété, ok mais quand même, 120 € par mois…

J’appelle l’agence et le gentil agent immobilier m’explique pourquoi les charges sont aussi élevées :

Visiblement, cette petite copropriété fait face à plusieurs mauvais payeurs et la copropriété ayant accumulé une certaine dette (dont je ne connais pas le détail), tous les copropriétaires payeurs sont mis à contribution pour la résorber. Des procédures sont en cours : un T3 a été vendu aux enchères et des procédures sont en cours pour les autres mauvais payeurs, avec les délais que cela peut impliquer.

Bref, à côté de ça il m’explique que la vente des appartements déficitaires permet de rembourser les copropriétaires ayant avancé les fonds pour les mauvais payeurs. Il m’explique également que cette régularisation a lieu pour le propriétaire au moment du remboursement et donc, potentiellement, en achetant cet appartement dans cette copropriété endettée, il est possible que je reçoive un jour un chèque au titre des mois, années, de charges payées pour les autres le temps des procédures.

Tout cela m’a un peu refroidit mais étant novice en la matière, j’aurais aimé savoir ce que vous en pensez ?

Merci pour votre réponse Iqce.

Effectivement, c’est l’avenir incertain qui me fait le plus peur, si la situation est stabilisée et que le montant des charges est à son maximum, l’achat reste relativement intéressant surtout en imaginant que la situation finira par s’améliorer un jour ou l’autre (mais (cliché?) j’ai peur de voir quel type de population vit dans cet immeuble… je n’ai pas encore vu l’état des parties communes.). Je ne suis pas sur place et ne peux pas le visiter dans l’immédiat, c’est aussi pour cela qu’il m’est difficile d’appréhender la situation.

Le montant des charges n’est pas totalement inhabituel ou exorbitant, mais reste un peu élevé pour ce type d’appartement : pas d’espace vert, piscine, gardien ou de chauffage collectif.

Une fois la situation régularisée, le montant des charges devrait être divisé par deux selon l’agent immobilier.

Je vais lui demander les rapports des AG pour me faire une idée de l’ampleur de la dette, du nombre de défaillants et de la source de cette dette… Encore merci pour ces conseils.

Il faut que le prix d’acquisition reflète ces charges élevées et le risque que la situation reste "compliquée" encore un bon moment. Si cela ne vous effraie pas, n’hésitez donc pas à faire une offre très basse car le vendeur cherche à se débarrasser de ce boulet.