Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€

Bonjour,

C’est amusant j’étais sur un bien exactement dans le même contexte Vendredi ; donc je suis allé à la VAE à la chambre des notaires etc etc (Raté).

Si personne n’a enchéri, cela va mécaniquement entraîner une révision de l’estimation des Domaines ; estimation basée sur l’avis des Domaines eux mêmes basés sur les dernières ventes. Edit : et de l’état du bien. Bien sur.

Quand le notaire devine que la vente risque d’être infructueuse, il y a une baisse de dernière minute possible - avec accord des domaines - donc on peut espérer que lors de la prochaine mise en vente le bien sera ré évalué à la baisse.

Par contre les frais de cette vente seront reportés sur la suivante.

Pour la valeur intrinsèque du bien…Je ne connais pas le marché Parisien.

Je suppose que cela révèle que le temps où tout se vendait à n’importe quel prix même à Paris est fini.

Philippos a écrit :

Je trouve que les prix dans ce quartier ne sont pas très hauts au vu de son positionnement dans Paris : c’est un quartier assez central.

La rue Saint-Denis est quand même traditionnellement connue comme la rue des prostituées… en particulier la zone nord de cette rue (c’est le cas du 257, il me semble)
Bon, ce n’est pas excessivement craignos, mais ce n’est pas le genre de quartier où vous logerez de famille avec jeune enfant, et encore moins de femme seule. Concernant les jeunes cadres masculins… pourquoi pas… mais c’est bien la seule cible solvable que vous pourrez trouver (et eux choisiront en général d’autres quartiers)

A cela s’ajoute le risque pénal de voir votre appartement transformé en lieu de passes…
Bref, c’est un pari. Pas le genre de paris auquel je me risquerais !

Bonjour,
Je partage ce qui a été dit, et signale de plus qu’il existe un futur encadrement des loyers pour Paris, qui va surtout toucher les petites surfaces.
Or 98 000 + 10 000 de travaux =108 000, avec les frais de notaire cela fait dans les  116 000 ou 117 000. Donc une mensualité sur 20 ans de 650 euros environ pour un prêt à 110%.
Donc la location sera d’environ 690 euros minimum, en comptant 40 euros de charge, voire 700 par prudence.
Bref, il faut un locataire qui accepte de payer près de 700 euros pour 15m2 dans un quartier "chaud", même s’il est beaucoup moins ces dernières années ( la "traditionnelle" un peu mûre souffre face à la jeune étrangère d’Afrique, d’Europe de l’Est ou de Chine…). L’affaire est mauvaise, car en banlieue proche on peut viser pour 700 de loyer une surface de 25 ou 30m2 dans un quartier potable. Et je ne distingue pas de plus value pendant longtemps… Et même à 700 euros il reste à payer la PNO, la GLI, les frais de compta… A éviter !
Rastignac

rastignac a écrit :

L’affaire est mauvaise, car en banlieue proche on peut viser pour 700 de loyer une surface de 25 ou 30m2 dans un quartier potable

Oui bien sur. Mais les gens qui veulent habiter dans paris intra-muros sont bien conscient de cela. Il faut comparer ce logement avec d’autres logements comparables dans la même zone.

700€ ou 800€ me semble une fourchette un peu haute. Compter 650 euros pour le loyer.

Cela ne sera certainement pas une opération "blanche", elle va entamer votre capacité d’emprunt d’autant.

Je dirais que le prix est correct, mais clairement il y aura d’autres enchérisseurs.

@lionello
Je suis d’accord avec votre analyse. Mais je rappelle que 650 euros hors charge, cela fait du 40 à 43 euros par m2. Vous avez donc de gros risques de tomber sur la loi qui touche l’encadrement des loyers à Paris. Pour mémoire, la taxe "Apparu" touchant les micro-logements de moins de 14m2  concerne les loyers qui ne doivent pas excéder 41,61 euros / m2. Donc le risque juridique reste élevé, même si à terme, comme vous le précisez, la "boboisation" aura lieu. Donc peu de chances de perdre de l’argent sur 15 ans, en valeur. Mais je ne vois pas de plus-value avant longtemps, car la moyenne à Paris est de 7 600 euros le mètre, en baisse, et là dans un (ex) quartier pour prostituées, on arrive à 7000 euros après rénovation, avec des parties communes pas terribles… Donc pour moi, trop de problèmes pour tenter l’affaire, qui peut pourtant se révéler assez bonne dans 10 ou 15 ans…
De plus, dans ce type d’achat, comment peut-on connaître l’état de la copro ?
Rastignac

non non non, on est pas à 8000e le m² passage ste foy et dans tout ces bouibouis. La copro est pourie en plus. Je me souviens d’une AG, j’étais le seul à ne pas avoir de bas résille. Les travailleuses de longue date vieillissent certes, mais les africaines qui arrivent tous les soirs squattent les couloirs et les cages d’escaliers C’est la cour des miracles. 6-7k le m² est plus juste.  Tout se joue à un coin de rue prêt. J’ai 3 apparts rue de clery, j’en ai vendu un à 11k€ le m² l’an dernier. Je me répète, tout se joue à une rue. Le passage ste foy c’est pas pareil.

Bonjour,

Personnellement, j’ai acheté rue de Cléry un 20m2 à 10 000€ le m2 refait, le potentiel de plue-value est quasi-inexistant et ce n’est pas mon objectif, éventuellement un bonus. Cependant, je suis jeune, c’était "mon" moment d’emprunter avant de quitter mon CDI. c’était aussi "mon" moment pour faire les travaux moi-même. Pour moi, c’est un placement long-terme avec un bel effet de levier. Tout cela reviens à dire que les objectifs personnels peuvent expliquer pourquoi certain le font de cette manière et que d’autres ne l’auraient pas fait. 11 000 euro le m2 rue de Cléry ne me choque pas, si l’immeuble est bien entretenu, l’appartement est joli et bien disposé, que le taux du prêt est compétitif et que les objectifs de l’acquéreur sont long-termes et sécurité. J’ajoute que j’ai loué l’appartement après une demi-journée de visite et un choix à faire sur 3 dossiers solides et pléthore d’autres candidatures.

Cordialement

Le profil est quadra friquée novice en immobilier qui achète pour "investir". Le potentiel de plus value est nul à court / moyen terme. J’avais acheté 3 ans plus tôt moitié prix… Cléry se loue facilement, assez cher (900€ un 20m²) donc il ne s’agit pas d’un mauvais placement, d’autant que le quartier devrait se gentrifier (ya pas de mal, on part de loin). Mais voila, c’est comme acheter des actions US aujourd’hui, c’est trop cher, trop tard.

Comme indiqué, le retour avec une mise à prix de 79k

STUDIO DE 15,74 m²

Conclusion de l’étude de cas, après une première mise en vente échouée à 98k faute d’offre et une remise en vente avec une mise à prix de 78k, le bien est parti à 124k !

Bon courage à notre investisseur

Détail d'une annonce | Notaires de Paris - Ile-de-France

10 000€/M2 refait

De plus, j’ajouterai, sans être spécialiste du marché immobilier parisien, acheter un bien immobilier aux enchères dans la même fourchette de prix que le marché (ou au dessus comme cela m’est arrivé de voir) ne sert à rien.

L’objectif des ventes aux enchères est d’y trouver de bons prix, me semble-t-il. Sinon, autant passer par une agence.