Investissement locatif en cash vs fonds EUR en assurance-vie !

Il y a aussi un biais dans la comparaison AV vs immobilier physique. Les revenus de l’immobilier physique n’entament pas le capital. Par contre, pour un fonds euro… Si l’on consomme la totalité des revenus, le capital s’épuise peu à peu à cause de l’inflation. Si l’on veut que le capital conserve son pouvoir d’achat, il faut ne consommer que la partie supérieure à l’inflation.

OK, dans le contexte actuel, ça ne change pas grand chose, mais pour que la comparaison soit pertinente, il faut prendre en compte le rendement net d’inflation.

Bonjour à tous,

Tout d’abord, bonne année! J’espère que vos futurs investissements seront à la haute de vos espérances.

Deuxièmement, je voulais remercier tous les "experts" du forum. Sans eux, les "petits investisseurs" (comme moi) auraient du mal à s’y retrouver et parfois à faire les bons choix.

Voici mon problème.
Ayant acheté des parts de SCPI Atlantique Pierre 1 pendant l’AK (eh oui, je suis un chanceux), vous le devinez bien : crédit > Loyer (dividende)

Credit = 455/mois
Loyer = 227/mois

Ayant un peu de cash de côté, je pensais rembourser 29K de mon crédit restant.
Il me reste env 59K de crédit sur encore 15 ans (j’avais un crédit sur 20ans à l’origine à un taux de 4%).
Ce qui ferait qu’il resterait 30K de crédit en cours.
Pour information je n’aurais pas d’IRA à payer si je rembourse par anticipation.

3 choix s’offre à moi :
- je reste sur 15 ans et la mensualité sera d’env 217/mois sans assurance
Avec cette solution, j’aurais peut-être du CF positif.
- je baisse à la fois mes mensualités et mon nombre d’annuité à payer
Remboursement de 300 euros de credit par mois env sur 10 ans
- Je garde quasiment les même mensualités : remboursement de 420/mois
Mais j’abaisse fortement mon durée de remboursement : env 7 ans

Mon TMI est de 14% actuellement mais pourrait sans doute rapidement passer à 30%.

J’aimerais savoir quelle solution serait la meilleure pour moi.

J’aimerais éventuellement dans un avenir proche faire de la location meublée/colocation dans de l’immobilier physique (j’en ai marre de faire confiance (mauvaise expérience avec les SCPI comme vous pouvez vous en doutez)), je prend les choses en main.

Autre sujet de réflexion, j’envisage même de vendre ma résidence principale. Je vous passe les explications de ce changement.
Ce qui me laisserait surement après remboursement du crédit principal à la banque environ 100K dans ma poche.

Me conseillez-vous plutôt d’acheter cet appartement en meublée (location) en cash? En semi cash/semi credit? Full crédit?
Vu les taux AV du moment, j’ai un doute sur le fait d’acheter un appartement à crédit et donc de garder beaucoup de cash sur les comptes. Surtout que l’on n’est pas à l’abri de la faillite d’une banque et qu’elle aura droit de se servir dans l’épargne de ses clients…

Merci pour votre aide

"Les remboursements d’emprunt sont au réel une charge déductible" me semble erroné : seuls les intérêts (et frais, notamment d’assurance) d’emprunt sont une charge déductible. Le remboursement de capital n’est pas une charge déductible (et le remboursement d’emprunt est la somme d’intérêts, de frais, et du remboursement de capital).

Tom, vous posiez déjà la question du rachat partiel du crédit en juillet dernier : SCPI Atlantique Pierre 1 : un concentré de mauvaise gestion…

Ce que je vois de changé par rapport à juillet, c’est votre volonté de vendre votre RP (qui vous laissera environ 100 k€ de cash) et d’investir dans le locatif meublé.

Mon idée, c’est que vous pourriez :
- solder la totalité de l’emprunt avec votre cash (soit vous en avez déjà suffisamment, soit vous attendez la vente de votre RP). Avantage : économiser les intérêts et l’assurance de cet emprunt coûteux. Cela dit, l’économie réelle dépend du volume d’intérêts déjà payés (on paie davantage d’intérêts au début d’un prêt), mais aussi de votre mode d’imposition pour les revenus de la SCPI (les intérêts d’emprunt sont-ils déductibles des revenus imposables ?).
- refaire un emprunt pour le locatif meublé, si possible à 100 voire 110 % du prix du bien. Avantage : taux bas + ces intérêts sont déductibles des loyers (au réel).

En gros vous remplacez votre emprunt actuel, peu avantageux, par un emprunt futur, plus avantageux.

Attention, c’est une idée un peu simpliste et brute de décoffrage, qui serait à affiner par des calculs précis.

Pour votre futur locatif meublé, vous le savez sans doute : la rentabilité se fait à l’achat. Cherchez et choisissez très attentivement. Il faut cumuler :
- un prix bas,
- mais aussi un bon emplacement (un appartement pas cher mais mal situé n’est pas une bonne affaire),
- mais aussi des montants de travaux maîtrisés (pas de mauvaise surprise sur le montant des travaux nécessaires, que ce soit sur le bien lui-même ou sur la copro).
Étudiez bien le sujet avant de vous lancer ! Sur votre projet, vérifiez que vous êtes en cashflow nettement positif. Lisez les exemples de cricri et ZX-6R (entre autres), ils sont très instructifs ; mais attention, il s’agit de performances de champions olympiques qu’un sportif amateur comme vous et moi aura du mal à reproduire !

Dernière modification par Bernard2K (05/01/2016 22h39)