Les meilleures foncières cotées américaines et internationales ?

C’est comme la théorie de la perte de valeur lors de la distribution de dividende à hauteur du montant de celui ci , est-ce le cas non ?

J’ai toujours fonctionné à l’instinct , est ce que un dividende élevé est source de perte de capital alors que des sociétés verses depuis des lustres des dividendes ?

Quand je pars sur des immeubles entre 16 et 20 % est-ce un mauvais plan , est-ce un mauvais quartier ?

Le taux de rentabilité est associé à la valeur de l’action si elle baisse la rentabilité augmente mais les foncières et compagnie ne perdent pas pour autant du patrimoine.

Quand l’immobilier baisse ma rentabilité augmente par contre mes loyers reste contant ,, à l’inverse quand l’immobilier augmente ma rentabilité baisse et encore une fois mes loyers restent stables.

Certaines actions sont corrélées avec une situation à l’instant T , si on achète des actions procurant des rentabilités établies sur un historique stables alors le risque est identique avec le fait d’avoirs des vacances locatives.

Cela fait 1 an que je monte en puissance sur ce type d’achat , je vais aller voir mon banquier début 2018 pour lui présenter les résultats afin de voir comment emprunter pour ce type d’achat à forte rentabilité.

Philippe

Philippe30 a écrit :

Quand je pars sur des immeubles entre 16 et 20 % est-ce un mauvais plan , est-ce un mauvais quartier ?

Je ne suis pas un spécialiste, mais il me semble difficile de comparer l’immobilier physique que vous achetez et qui offre une bonne rentabilité pour des raisons qui vous sont personnelles (bonne négociation, travaux valorisant le bien, bonne gestion locative…) sur un micro marché et des foncières cotées, suivies par des milliers de spécialistes à travers le monde…  comme exprimé dans mon précédent message, il me semble bien que la rentabilité mesure ici alors le risque.

La question peut-être posée différemment, comment être plus malin que des dizaines de milliers investisseurs professionnels ? Pourquoi n’y vont-ils pas alors qu’ils ont comme vous l’information ?

Kapitall a écrit :

Philippe, je poste un commentaire en forme de mise en garde : vous en ferez bien entendu ce que vous voudrez. Votre liste regroupe surtout des entreprises problématiques.

+1   Vous devriez aussi regarder les résultats de notre hôte, qui s’est brulé les doigts sur plusieurs des titres de votre liste, relire Investir dans l’immobilier depuis chez soi : le livre , et ne pas considérer que parce que vous avez acquis une certaine expertise dans l’immobilier physique sur un marché local que vous écumez depuis un moment, ceci ferait de vous un expert sur le marché des foncières US (où il y a pléthore de plus experts que vous, certains avec des "poches profondes" (=bcp de capitaux)).

Bonjour,
C’est finalement assez accessoire mais le dividende affiché pour CBL ne tient pas compte de la récente coupe. Il est passé à 20 cts par trimestre.

Déontologie : je détiens une position acheteuse/vendeuse sur une ou plusieurs société(s) listée(s) dans ce message.

Mon "+1" signifiait que j’étais d’accord avec le message en question. Je ne modifie pas la réputation de quelqu’un parce que je suis d’accord (ou pas) avec lui : j’augmente la réputation lorsque je trouve qu’un message enrichit le forum et en augmente la qualité, et vice-versa.

Mon message n’était en aucune manière écrit en tant que modérateur. Merci d’éviter (et dans cette phrase, et elle seule, c’est le modérateur qui écrit) ce genre de remarque qui n’apporte rien au forum. Je vous suggère d’ailleurs aussi d’éviter ce genre de trait d’esprit, si d’aventure vous aviez envie d’en user à l’égard d’un magistrat dans d’autres tribunes.

Merci pour vos commentaires et mises en garde.

Attention ces propos n’engagent que moi et ne doivent pas être pris pour argent comptant comme
le signale certains mon expérience en immobilier n’est pas reproduisible dans le monde de la bourse oh combien financier en regard de mon expérience de l’achat et de la rénovation

L’expérience dans l’immobilier physique ne présume en rien de pouvoir avancer dans le monde obscur et mathématiques de la bourse.
Il n’empêche que je sais calculer et gérer avec comme on le dis souvent comme un bon père de famille.
Si certaines actions à fort dividende procure un risque important , il est indéniable que je n’irais pas dessus avec une forte exposition.
Le principe que j’ai mis en place depuis plusieurs mois est un engagement progressif pour voir comment évolue les choses.
C’est une question de dosage   

La bourse a toujours été pour moi un monde complexe , j’essaie de simplifier le fonctionnement par le bon sens , celui qui est près de chez vous.
Je n’irais pas faire des calculs alambiquées sur les résultats ou autres paramètres car ça me gave

Il n’y a pas longtemps innate pharma  à plonger de 40 % j’ai foncé pour en prendre
De même Cybergun à pris 70 % , j’en avais en réserve que j’ai revendu.
Cette activité est plaisante et la part psychologique dans la bourse est très importante selon moi et déconnecté majoritairement de la réalité des sociétés cotées.

Les exemples sont nombreux où pour une raison obscure ça monte ou ça descend puis c’est le calme plat , il suffit juste de lire la courbe et les chandeliers…
Ca c’est un autre sujet que n’a pas sa place ici

Pour finir
J’ai lu cette phrase quelque part qui m’a interpellé et qui vient en contradiction avec ce que j’ai lu dans les commentaires au dessus …

"Achetez seulement des actions dont vous serez heureux si le cours baisse de 50% [afin de renforcer à vil prix]."

Philippe

Philippe30 a écrit :

Pour finir
J’ai lu cette phrase quelque part qui m’a interpellé et qui vient en contradiction avec ce que j’ai lu dans les commentaires au dessus …

"Achetez seulement des actions dont vous serez heureux si le cours baisse de 50% [afin de renforcer à vil prix]."

Philippe

Sans vouloir parler à la place de IH, cette phrase s’applique dans le contexte bien précis où on a fait une analyse poussée d’une entreprise, qu’on considère que les difficultés intrinsèques (opérationnelles) ou extrinsèques (conditions de marché) sont temporaires et que le prix ne reflète pas la valeur « normalisée » de la société.

On ne renforce évidemment pas une boite dont la valeur intrinsèque baisse d’année en année (comme CTL, par exemple). Parce que dans ce cas, aucun prix n’est assez bas…

MO7 a écrit :

Si je comprends toutes les précautions émises par des membres éminents du forum, je pense que certains risques pris par Philippe30 peuvent être jouables.  Certes, il y a des risques, mais, en connaissance de cause, on peut assumer.

J’ai un exemple. Avec sans doute pas mal de chance, j’avais misé, durant 15 mois, sur OAKS (lié à RMR). Cela m’a rapporté 19 % de dividendes (dont un exceptionnel) et 5 % de plus-value à la revente. Alors que tous les avis sur OAKS étaient négatifs.

Ceci n’est bien sûr pas un encouragement à ce que n’importe qui mise sur ce genre de titres,  mais quelqu’un comme Philippe30, comprenant la balance risque/rendement peut bien tenter le coup. Après tout, il y a bien des gens qui jouent au loto, ou achètent du Bitcoin…

Vous pouvez faire une belle plus-value sur la boite la plus pourrie du monde, les fluctuations au jour le jour sont ce qu’elles sont. Sur le long-terme, par contre, les différences de performance entre les bonnes entreprises et les mauvaises sont écrasantes.

A la rigueur, le seul conseil qu’un néophyte de la bourse devrait retenir (je parle en général, par pour vous M07), c’est qu’il suffit d’identifier les meilleurs (ou d’écarter les pires, par exemple les managements incompétents ou malhonnêtes) et de leur confier votre capital. Le temps fera le reste du boulot pour vous.

Vous avez probablement raison, Faith.

Mais le néophyte saura-t-il choisir un ETF pertinent ? Ce n’est as aussi simple qu’on pourrait le penser de prime abord, le forum regorge de discussions de ce type…

De mon point de vue, certainement biaisé, il est plus facile d’identifier les leaders historiques d’un secteur et de se cantonner à ceux-ci que de choisir le bon ETF sectoriel. Mais c’est un autre débat.

Bonjour à tous,

Je me demandais quelle(s) foncière(s) détenaient des immeubles à New York et Manhattan ?

On avait New York Reit qui est censé être retiré de la bourse, mais je ne pense pas que l’on pourrait, ou aurait pu, la qualifier de bonne foncière bien gérée.

InvestisseurHeureux a écrit :

Comme le dit Kapitall, les "meilleures" foncières sont en réalité faciles à identifier, ce sont toutes celles qui possèdent des biens immobiliers très qualitatifs et avec un endettement contenu.

Par exemple, Boston Properties (bureaux) a un rendement sur dividende de 2,4% ; Federal Realty Investment Trust (centres commerciaux) de 3% et AvalonBay Communities (appartements) de 3,1%.

Philippe30 a proposé une sélection très "agressive", pourquoi pas… Mais de là à mettre un emprunt par là-dessus ("je regarde ce qui rapportent le plus et je fonce par emprunt dans une option de diversification maximale"), si tant est que ce soit possible, c’est une autre affaire.

Venant comme vous le savez de l’immobilier physique , je ne peux pas partir sur des dividende à 2.4 % alors que je tourne entre 6 et 10 fois en terme de rentabilité et ce sous emprunt.

Disons que j’ai besoin d’une phase de décompression des pourcentages qui passe par des 12 - 14 %

En terme d’emprunt ce sera bien entendu après avoir valider ma première année sur ces foncières dites agressives.
J’ai aucun problème pour emprunter auprès de la banque bien entendu cela sera avec raison et réflexion sans aucune envie de griller le patrimoine constitué à ce jour.

Pour l’immobilier je suis parti sur de nombreux studios ( une dizaine ) et je suis monté en puissance   progressivement , j’ai pris des immeubles ( 5 à ce jour )
Maintenant je regarde les locaux commerciaux pour la facilité de gestion et la possibilité d’acheter loin de mon port d’attache Gardois.

Mon approche est identique sur ces foncières et aussi les actions je suis parti sur des petites sommes et j’ai faire grossir depuis 3 ans.

Philippe

Merci pour ces explications claires et détaillées.
Je ne suis pas hermétique à l’information et je prend en compte vos remarques constructives.
Je ne ressent aucun harcèlement.

Actuellement j’ai 2 lignes
Orchid Island Capital
Spirit Realty Capital

Pour les autres j’observais depuis plusieurs semaines  avant d’avancer en 2018.

Dites moi où trouve t’on les informations que vous évoquez ?

Kapitall

Vous écrivez :

A la louche, vous pouvez actuellement construire un portefeuille d’actions de préférence de 7 à 7.5% sans prendre trop de risques de signature. Tout ce qui est au-delà reflète un risque que vous ne percevez pas, mais que des intervenants bien informés ont, eux, bien identifié.

J’en ai un peu a travers des CEFs mais j’ai du mal a évaluer les bonnes positions individuelles
Vous auriez un bon outil pour les preferred?
Tssm avait parle d’un souci fiscal l’an passe quand une preferred a été "callee" ce qui m’a fait remettre ça plus tard…