Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ?

Michael77 a écrit :

D’accord avec vous Michael mais on compte bien l’impact des loyers sur notre imposition donc pourquoi pas l’inverse?

Ne pas oublier que l’impact fiscal ne dure qu’un temps contrairement aux flux ordinaires et n’existe plus pour le futur acheteur

Je pense que cela devient tout de suite moins intéressant car on marche sur la ligne rouge. Je ne suis pas certain qu’un parking puisse entrer dans un dispositif Pinel, donc pas de défiscalisation sur la valeur du parking? Ensuite cela pourrait fonctionner mais il est probable que vous deviez louer le parking à une autre personne. Comme vous le disiez un locataire de studio n’a souvent rien à faire d’un parking. 130€ une place de parking, c’est le prix du marché?

J’ajouterai , et pour répondre à jeff, comme je connais chelles pour y avoir vécu pendant 17 ans puis par la suite à marne la vallée , 130 euros pour une place de parking n’est pas le prix du marché : 80 à 90 euros pour un box et 50 euros pour une place de parking .

Je trouve la solution un peu "bancal"…
Pourquoi un locataire louerait votre studio à 500€ (370€+130€) alors qu’il y en a peut-être 5 ou 10 dans le même immeuble à un prix moins élevé.

Et moralement parlant, commencer une relation avec un locataire en "imposant" une solution n’est pas la meilleure façon de procéder selon moi.

Quant aux "bonnes affaires" proposées par des gestionnaires, j’ai souvent du mal à y croire…

Bonne continuation à vous.

Je confirme la tolérance du fisc sur le double bail, pour peu que le tarif pour la location du garage / stationnement soit dans les normes du marché.

2° Baux distincts

450

Lorsqu’un propriétaire loue à un même locataire un logement et un emplacement de stationnement ou un garage et que cette location fait l’objet de deux baux distincts, il est admis de faire abstraction, pour l’appréciation de la condition de loyer, du montant de loyer figurant sur le contrat de location de l’emplacement de stationnement ou du garage, sous réserve du respect de l’ensemble des conditions suivantes :

- l’emplacement de stationnement ou le garage est physiquement séparé du lieu d’habitation. La séparation physique des locaux suppose notamment la possibilité d’accéder au garage ou à l’emplacement de stationnement sans pénétrer dans le bien donné en location à titre de logement ou sur le terrain qui en constitue la dépendance immédiate et nécessaire. Ainsi par exemple, dans le cas d’une maison d’habitation située en bordure de la voie publique avec garage accolé à la maison sans communication entre les deux locaux, la condition de séparation physique est remplie dès lors que l’accès au garage est possible sans pénétrer dans le logement donné en location ou sur le fond destiné à l’usage privatif du locataire ;

- le locataire est libre de signer le bail afférent au logement sans s’engager à louer également l’emplacement de stationnement ou le garage. Sous cette réserve, les deux locations peuvent être liées l’une à l’autre. Il peut notamment être prévu dans le contrat de location du garage que celui-ci prend fin lors de la résiliation du contrat de location du logement ;

- le prix du loyer de l’emplacement ou du garage doit être normal par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des biens comparables.

IR - Réduction d’impôt accordée au titre des investissements locatifs réalisés dans le cadre de la loi « Scellier » - Conditions d’application - Conditions de mise en location (doctrine Scellier, transposable au Pinel sur ce point)

Pour la place de parking, si elle vaut 50 euros sur Chelles d’après Cricri, j’éviterais de la louer à 130. Trop de problèmes à terme avec le fisc et le locataire, qui dira ok au début pour avoir l’appart, puis lâchera la place de parking au bout d’un an pour économiser 80 euros/mois. Et il aura raison… Je lui facturerais la place de parking 70 euros, voire 75 mais pas plus, ce qui constitue un surplus de 25 euros "acceptable" pour le locataire qui apprécie l’appart, et pour le fisc qui n’ira pas chercher la "petite bête" pour 25 euros. Mais 130 euros, je n’y crois pas sur plusieurs années, 2,5 fois le prix du marché ce n’est pas tenable.
L’idée de base, c’est que vous investissez si vous pensez que c’est une bonne affaire, et le locataire qui a quelques moyens reste si lui aussi pense que c’est une bonne affaire. Et là, on sent trop le plan vendeur de Pinel, où "Tout le monde il est beau, tout le monde il est gentil" (comédie de Jean Yanne, 1972)…
Rastignac

Michael77 a écrit :

l’autre pour la place de parking à 130€

Je confirme, c’est totalement au dessus du marché.
Chelles, c’est plutôt autour de 50€ la place, à quelques % près  selon la distance de la gare et la sécurisation de la place

Michael77 a écrit :

L’investissement en seine et marne avec un rendement de 10% brute n’est vraiment pas evident à trouver

Précisez plutôt en Seine et Marne Nord-Ouest.
La Seine et Marne est un trop grand département pour généraliser.
Entre la zone urbaine à l’Ouest et la zone rural à l’Est du département, c’est 2 type de populations totalement différentes.

Le problème c’est soit le prix (élevé à l’Ouest), soit le risque de vacance locative (élevé à l’Est).
Par exemple, j’avais vu à Melun un immeuble à 650k€ dégageant 60k€ de loyer annuel. Intéressant en rendement, mais ticket d’entrée élevé.
Après, j’ai vu plusieurs immeubles qui avait l’air intéressant sur Montereau-Fault-Yonne, mais j’ai pas regardé davantage la dynamique locale.
A priori, il y a aussi quelques occasions sur la ligne P direction Provins sur Mormant-Verneuil-Nangis-Longueville.
Là aussi, j’ai pas trop analysé. Le seul point que je peux dire, c’est que Provins y a trop de bien disponible, et Longueville est bien situé (ligne P et grande lignes).

J’ai pas cherché plus, car je suis en train de chercher des financements pour mes investissements en cours. J’évite de trouver de nouvelles occasions pour le moment (j’en ai déjà plus que j’ai de financement).

Désolé de pas proposer d’occasion plus proche, je connais davantage le Sud du département que le Nord.

C’est une "astuce" tolérée car elle est la contrepartie de la non prise en compte de la valeur ajoutée par le stationnement dans le calcul du loyer.

Sinon je n’ai toujours pas saisi par rapport au titre de la discussion comment en arrivez vous à 7% de rentabilité avec cet investissement. pourriez vous calculer votre rentabilité nette ?

Nann a écrit :

Mais dans tous les cas rien n’empêche le locataire de dénoncer le bail du seul parking car il a trouvé moins cher dans l’immeuble, non ?

Le bail n’étant pas soumis à la loi de 89, mais aux dispositions du code civil, les parties sont libres de convenir de modalités de résiliation plus ou moins contraignantes pour le locataire. Mais le nerf de la guerre, c’est que le prix doit être conforme au marché, donc louable à ce prix à quelqu’un d’autre, en théorie.

Michael77 a écrit :

Un loyer sur Chelles pour un studio: 550€

La en Pinel: 370€ mais il propose de faire deux baux pour le locataire qui doit prendre obligatoirement les deux biensur.
Un pour le studio à 370€ et l’autre pour la place de parking à 130€  Total 500€ lui est gagnant par rapport à un loyer normal et moi aussi dans le coup.

Vous en pensez quoi?

Celà permet de baisser la surface soumise au plafonnement de la loi Pinel (le garage comptant pour une dépendance, pondérée à moitier de la valeur de la surface). Pour pouvoir augmenter le loyer sans dépasser le plafond légal. Mais ça revient effectivement à avoir un garage hors de prix avec un appartement avecun loyer bas (car plafonné).
Par contre, l’obligation de prendre les 2 baux est biensûr illégal (vente liée)

Exactement.
Et n’oubliez pas également la fiscalité dans votre calcul