Investissement locatif : pourquoi le rendement brut est-il si important ?

hammer313 · #1

Bonjour,
Une question me taraude l’esprit : Pourquoi porter tant d’importance au rendement brut d’un bien acheté pour de la location?

Pour moi, l’intérêt d’un investissement locatif est de pouvoir emprunter la quasi totalité de la somme du bien (hors frais de notaire), somme que nous ne possédons pas avant l’achat du bien.

Pourquoi déconseiller les achats à faible rendement alors qu’au final cela permet de gonfler notre patrimoine?

Merci d’avance pour vos éclaircissements!
JM

Mots-clés : brut, investissement locatif, rendement

DDtee · #2

hammer313 a écrit :
Pourquoi déconseiller les achats à faible rendement alors qu’au final cela permet de gonfler notre patrimoine?

Tout simplement parce que la capacité d’endettement n’est pas infinie, mais limitée (quoique évolutive). Il est alors bien plus pertinent d’investir dans du + rentable que du - rentable, simple histoire de bon sens…

L’intérêt du rendement brut est effectivement bien limité, le seul truc qui compte c’est combien il reste dans votre poche à la fin du mois une fois toutes charges et impôts payés (net net).

nik66 · #3

Oui, et pour compléter un peu, se lancer dans de l’immobilier en direct n’est pas simple et entraine bcp de travail et parfois (et même souvent) bien des mauvaises surprises. Dès lors, il faut comparer à un équivalent qui ne posera aucun de ces désagréments, typiquement un bien acheté lors d’un programme géré (type résidence de loisir, étudiante ou autre) ou une SCPI. Ce type d’investissement rapporte, en brut, de l’ordre de 4 à 5%. Dès lors, quel intérêt à s’embêter à avoir de l’immobilier en direct si c’est pour avoir des rendements équivalents, voire plus faibles ?
L’immobilier en direct, parce qu’il est plus complexe et plus risqué (on met tous ses oeufs dans le même panier, je veux dire un bâtiment) doit assurer, au moins sur le papier et avant de se lancer, un rendement nettement supérieur à ces 5% bruts que peut encore rapporter la pierre papier où l’on peut aussi investir encore à crédit. Enfin, moi c’est mon repère : le jeu doit en valeur la chandelle. En dessous de 10% de rendement locatif brut, je ne regarde même pas et je crois que c’est en gros le repère que se fixe bon nombre d’investisseurs immobiliers sur le forum, plus expérimenté que moi en la matière.

gunday · #4

Oula, 2 questions d’un coup!

hammer313 a écrit :
Une question me taraude l’esprit : Pourquoi porter tant d’importance au rendement brut d’un bien acheté pour de la location?

Le rendement brut est très utilisé pour sa simplicité.
Par exemple, je vois un bien valant 100 qui rapport 9 de loyer annuel, le rendement brut est de 9%.
Ce rendement brut permet de faire un premier tri grossier.
Par exemple en dessous de 9 ou 10% de rendement brut, je ne vais pas plus loin.

Le vrai rendement utile est le rendement net, celui concernant les sommes restants dans votre poche une fois les frais de l’immeuble payés (donc avant impôts et emprunt).
Mais si vous partez d’un rendement brut de 3%, vous ne parviendrez pas à un rendement net de 6 ou 7% avant impôts et emprunt. En sachant que sur 20 ans, il faut 6 à 8% de rendement pour financer l’emprunt. (5% pour le capital, le reste pour les intérêts et l’asurance)

hammer313 a écrit :
Pour moi, l’intérêt d’un investissement locatif est de pouvoir emprunter la quasi totalité de la somme du bien (hors frais de notaire), somme que nous ne possédons pas avant l’achat du bien.

Pourquoi déconseiller les achats à faible rendement alors qu’au final cela permet de gonfler notre patrimoine?

Effectivement, l’intérêt du locatif est e pouvoir emprunter pour investir.
Néanmoins, avec un faible rendement, il va falloir sortir de sa poche tout les mois.
Prenons 2 exemples en empruntant 100k sur 20 ans. Soit une échéance de 557 par mois ou 6.684 par an.
Pour simplifier, j’ignore volotairement les frais d’acquisition.
1/ une SCPI avec un rendement de 5%, nous obtenons 5.000€ par ans. Soit un solde à verser de 140€ mensuel.
2/ un immeuble avec un rendement de 7,5% net (soit après frais et vacance), donc un loyer annuel de 8.000€.
Il reste dans ce cas 110€ par mois dans notre poche.

Au final à la fin de l’année on est soit à -1.684 dans le cas 1 soit à +1.316 dans le cas 2
En sachant que vous n’avez pas encore payé l’IRPP, que vous pouvez perdre votre salaire à tout moment (PSE, maladie, …) préférez vous être dans le 1er cas ou le 2nd?

Pour finir, comme le dit si bien nik66, pourquoi s’embêter à gérer en direct pour un rendement proche de l’immobilier sans gestion (pierre papier, résidence, …)

hammer313 · #5

Merci pour vos réponses.
Ok mais dans un monde utopique, je pourrais allonger la durée du prêt au max afin d’être tjs cash flow positif et ne plus trop me soucier du rendement brut.

Est-il possible d’emprunter pour des placements SCPI?
Il me semble que ce n’est pas très courant?

Smad · #6

Mais nous ne sommes pas dans un monde utopique, votre remarque revient à dire "Oui mais si ma banque me prête sans demander de remboursement je peux me ficher du rendement".

Chercher le meilleur rendement, c’est aussi se couvrir pour les travaux à venir, les dégradations, les vacances locatives, etc

gunday · #7

hammer313 a écrit :
Merci pour vos réponses.
Ok mais dans un monde utopique, je pourrais allonger la durée du prêt au max afin d’être tjs cash flow positif et ne plus trop me soucier du rendement brut.

Lorsque j’ai commencé à regarder les emprunts le discours ambiant était au delà de 20 ans, on paye principalement des intérêts.
Les années sont passés, et on est arrivé à des emprunts sur 30 ans.
Mais avec la crise, les durées de prêt ont tendance à se réduire, certaines banques ne dépassant plus les 15 ans pour du locatif.

hammer313 a écrit :
Est-il possible d’emprunter pour des placements SCPI?
Il me semble que ce n’est pas très courant?

Section Foncières non côtées, vous aurez des réponses à vos questions.
Mais rapidement : c’est effectivement plus dur à financer que du locatif en direct, qui est lui même plus dur à financer que l’achat d’une RP.

ryanroll · #8

Les rendements servent avant tout à comparer les investissements entre eux :

Un investissement à 8% est meilleur qu’un investissement à 6%, comment arbitrer entre toutes les annonces immobilières sans cet indicateur?

Par ailleurs, un investissement vient récompenser un risque / travail : un investissement avec un mauvais rendement c’est du boulot, du risque et un gain très faible voir une perte si on prend en compte la fiscalité.

A quoi sert le rendement? Vérifier qu’on ne va pas travailler pour perdre de l’argent mais pour en gagner.

Pit · #9

hammer313 a écrit :
Une question me taraude l’esprit : Pourquoi porter tant d’importance au rendement brut d’un bien acheté pour de la location?

Pour gagner de l’argent…

hammer313 a écrit :
Pourquoi déconseiller les achats à faible rendement alors qu’au final cela permet de gonfler notre patrimoine?

(… et votre dette par la même occasion)
Parce que vous ferez 1 achat et après vous n’aurez (presque) plus aucune autre marge de manœuvre pour ré-investir.

hammer313 a écrit :
Ok mais dans un monde utopique, je pourrais allonger la durée du prêt au max afin d’être tjs cash flow positif et ne plus trop me soucier du rendement brut.

Et si ma tante en avait ce serait mon oncle (Pierre Dac)

hammer313 a écrit :
Est-il possible d’emprunter pour des placements SCPI?
Il me semble que ce n’est pas très courant?

Vous avez pas du beaucoup chercher sur le Forum. Il y a une section entière dédiée aux SCPI.

Tssm · #10

C’est impressionnant (et dangereux) de lire des affirmations de ce genre

ryanroll a écrit :
Un investissement à 8% est meilleur qu’un investissement à 6%, comment arbitrer entre toutes les annonces immobilières sans cet indicateur?

La base de l’investissement quel qu’il soit, c’est de savoir que plus un rendement est élevé, plus le risque l’est

Prenez vous en compte les différents risques dans votre investissement ?

Comment pouvez vous raisonner uniquement sur le flux de revenus alors que la variation de la valeur du stock est primordiale (voir prépondérante) surtout dans un investissement immobilier qui est fait avec effet de levier

Et pour revenir à la base une nouvelle fois, l’immobilier c’est avant tout un emplacement

Donc comment pouvez vous dire que 8 de flux c’est mieux de 6% pour comparer globalement 2 possibilités d’investissement immobilier ?

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hammer313 a écrit :

hammer313 a écrit :

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hammer313 a écrit :

hammer313 a écrit :

hammer313 a écrit :

hammer313 a écrit :

#10 10/12/2015 16h46

ryanroll a écrit :

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