Remboursement emprunt locatif

oceane · #1

Bonjour a tous

Je suis avec attention les articles de qualité du site et j’ai besoin de conseils pour optimiser mes investissements locatif et ma stratégie sur du long terme.
Je suis aujourd’hui confronté a quelques difficultés du a mes erreurs du début dont le fait de ne pas m’etre pencher davantage sur la fiscalité.

Je suis salarié ,2100euros mensuel. Tmi a 14% en haut de la tranche.

Proprietaire de ma RP avec mon amie depuis decembre 2014.
Credit 15 ans.1200e.

Je possède en mon nom propre 3 studios loués 700, 690 et 650e pour des durees de crédit restant de 12, 8 et 19 ans.
Tous les taux ont été renégocié dernierement. Pas d’IRA.

Déclarer en lmnp depuis 2015.
J’ai un taux d’endettement de 59%.
Du capital sur plusieurs compte pour 110k.

Mon souci est le suivant:
Je souhaite acheter un nouveau studio a 80k louable 600euros

Credit sur 20 ans 430euros .
Je suis en attente de la réponse du courtier qui dit que mon profil et mon "cash "peuvent interessé certaines banques.

1-Si le pret ne passe pas ?
2-Si le pret passe?

Est il judicieux de rembourser mon second studio pour lequel il me reste 8 ans de crédit pour 38000e de capital restant du (dormant sur un livret A et un Ldd) et 4000e d’interet afin :
-D’en retirer 370 e mensuel apres deduction d’impot et charges.
soit 4440e annuel.
-De baisser mon taux d’endettement.

Dois je laisser courir le pret jusqu’au terme.

Merci pour vos conseils.

paulsrzn · #2

Bonjour,

rembourser votre 2ème studio peut paraître tentant, d’autant qu’il reste peu d’intérêts à rembourser.

Mais je ne le ferai pas. Car 1/ vous allez vous priver des quelques milliers d’euros d’intérêts déductibles des revenus fonciers et 2/ vous allez surtout augmenter mécaniquement vos revenus, ce qui va se traduire par une hausse de votre fiscalité.

Accessoirement, vous allez entamer votre épargne, gage de confiance pour les établissements financiers.

Si votre nouveau projet bloque auprès du courtier du fait de votre endettement, ne serait-il pas préférable de rembourser de manière anticipée votre part sur l’emprunt de la RP ? J’ai lu que vous n’aviez pas d’IRA sur les prêts liés à vos investissements locatifs, en est-il de même pour l’emprunt de votre RP ?

Cordialement

Paul
Message édité par l’équipe de modération (29/12/2015 15h12) :
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Kabal · #3

J’aurais tendance à dire de ne pas rembourser. Vous pouvez utiliser votre cash pour faire une nouvelle acquisition ou il vous aidera à financer à 100% votre nouveau studio.
Si votre banquier ne vous suit pas, alors vous pourrez vous reposer la question mais tant qu’il suit, je ne changerait rien à la situation. De plus, votre courtier vous indique que votre cash est un plus. Donc autant garder cet atout dans votre manche !

alexfr85 · #4

Pourquoi ne pas rembourser le prêt de la RP dont vous ne pouvez pas déduire les intérêts de vos revenus ?
Si votre épargne ne couvre pas l’intégralité du restant du, vous pourrez repartir sur un petit crédit en lieu et place de l’actuel ce qui diminuera votre taux d’endettement ainsi que mensualité et/ou durée.

fredv · #5

Bonjour,

Le prêt va passer, au pire vous faites ce que l’on appelle un crédit dit in-fine en nantissant une partie du montant en assurance vie.
Mais il ne faut pas rembourser les crédits. Vous auriez peut-être du allonger vos prêts pour faire baisser votre taux d’endettement. Il faut s’endetter ’long’ pour pouvoir enchainer les prêts.

Cordialement.

Boubouka · #6

Si vous décidez de rembourser il serait plus judicieux de rembourser celui de votre RP. Reste à savoir comment gérer cela avec votre amie.

Maintenant si vous décidez de rembourser vos crédits remboursez une celui le plus long. L’effet sur le cashflow sera plus interessant (faîtes une simulation).

Pour votre nouveau crédit, partez sur la période la plus longue possible.

GoodbyLenine · #7

Je n’aurais pas dit "si vous décidez de rembourser vos crédits remboursez celui le plus long", car il n’y a pas que l’effet sur le cashflow à prendre en compte. C’est d’ailleurs contradictoire avec la seconde recommandation ("partez sur la période la plus longue").

J’aurais plutôt recommandé de rembourser le crédit le plus court : ça permet d’avoir la plus longue durée d’endettement sur les crédits qui vont rester (donc sans doute d’avoir le meilleur cash-flow, à capital restant du équivalent : à quoi ceci servirait-il d’avoir 100€/mois de cash-flow en plus pendant 5 ans pour avoir plus de 6k€ de cash en moins immédiatement … sinon à se bercer d’illusion ?), ça permet aussi d’optimiser le coût de l’assurance si elle est à prime fixe (i.e. dépendant du capital initialement emprunté, et pas du capital restant du) comme c’est souvent le cas (sachant qu’alors, le coût réel de l’assurance explose les dernières années, comparé au capital assuré).

oceane · #8

Bonjour a tous,
1
Bonjour

Je n’ai pas d’ira sur ma RP, ce serait une solution pour baisser mon taux d’endettement. La question que je me pose est la suivante vaut il mieux utiliser 38ke pour le crédit sur la Rp ou sur le studio le plus court afin de dégager une augmentation mensuelle de mon revenu.
Je n’ai pas d’ira sur ma RP, ce serait une solution pour baisser mon taux d’endettement.
La question que je me pose est la suivante vaut il mieux utiliser 38k pour le crédit sur la Rp ou sur le studio le plus court afin de dégager une augmentation mensuelle de mon revenu.

Je compte bien partir sur un crédit d’au minimum 20 ans, sinon 25 ans pour génerer un maximum d’interet d’emprunt et de cashflow.
Philippe
Je n’ai pas bien saisi votre explication sur le cashflow sur 5 ans ?
Je souhaite effectivement conserver un maximum d’épargne mais jai le sentiment que je dois en sacrifier une partie pour continuer a investir.
Payer le studio comptant ne me permetttrait pas de béneficier des charges a déduire et de l’effet de levier.
Je n’aurais plus de cash pour faire pencher la balance en ma faveur pour l’obtention de financement.
La vente du studio ne me parait pas judicieux car il se loue très bien .
Je n’avais pas penser a rembourser une partie de ma Rp car nous sommes sur des quotités différentes avec mon amie.
Beaucoup de questionnements pour optimiser au mieux l’utilisation du cash?

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