Durée d'emprunt d'un crédit immobilier pour un investissement locatif…

Un exemple : Si l’emprunt sur 15 ans est à 0.8%, et l’emprunt à 25 ans à 3.4%, l’emprunt court pourra être le plus avantageux.

Je retrouve cette discussion de 4 ans en arrière.

Je n’ai pas changé d’avis ni de mode de fonctionnement sur les durées d’emprunt 18 ans avec possibilité de passer à 20 ans en conservant le même taux.

Pour étoffer l’explication de mon mode de fonctionnement voici ce que j’ai fait ces derniers temps

J’ai procéder à plusieurs ventes durant ces dernières années me libérant des studios ( encore 3 à vendre )

Suite à ces ventes j’ai fait deux remboursements anticipés sur des studios ( peu de capital à rembourser et cela m’a permis de dégager 600 € par mois )
Cette démarche m’a permis d’augmenter la rentabilité de mes fonds au lieu du 0.75 % du traditionnel livret A ( exemple extrême ) , j’ai investi sur mes biens propres à 10 % de rentabilité.

Cash flow en hausse et revenu imposable donc  fiscalité en hausse , j’ai donc acheté 2 immeubles ( Béziers en 2016 et Alès en 2017 ) à rénover soit 8 lots mixés entre meublés et location nue.
Résultat en 2017 0 € d’impôt à payer ( en fait 27 € remboursement de + 3.000 € par le fisc ) et pour 2018 cela sera similaire.

A certains commentaires précédents , je dirais qu’avec le recul j’ai suivi la bonne démarche basé sur le bon sens.

Achat petites surfaces ( trop je pense 11 studios en copropriété en 2012 ) puis plus grosses surfaces puis immeubles de rapport en nom propre et en SCI et revente progressives des petites surfaces trop de rotation et charges de copropriétés.

Maintenant je me dirige vers l’immobilier commercial en SCI pour me libérer du temps sur la gestion et pouvoir investir sur l’ensemble de la France , je ferais des apports en CCA pour récupérer les fonds hors fiscalité.

A ceux qui débutent prenez le temps de lire les commentaires de ceux qui interviennent souvent la méthode est simple et en 10 ans vous montez un patrimoine conséquent qui vous permet la rente et la fin du salariat.
Il est possible de le faire plus rapidement mais j’ai mis du temps car j’ai assumé beaucoup de choses en plus ( maison , famille , études )

Aujourd’hui j’ai en projet de revendre ma RP environ ( 380.000 - 420.000 € )  pour déménager à  20 kms environ pour reprendre une RP plus grande avec plusieurs logements ( pas pour louer ) pour la famille , les amis avec plus de  terrain pour la tranquillité.

La proximité de Nîmes ne me convient plus en terme d’urbanisation.

Je fais prendre un financement total sur la RP , la banque me suit jusqu’à 600 K€ avec un taux d’environ 1,6 à 1,9 à voir.
 
Une fois revendue ma première RP , je vais investir cet argent sur des rentabilités de 10-12 % en CCA dans une SCI et je vais me dégager un cash flow supérieur au mensualités de remboursement de la RP.

A ce jour j’ai un cash flow brut ( hors impôt foncier ) proche de 5.000 € sans compter 3 logements en cours de travaux non terminés soit environ 1.200 € supplémentaires.

Voilà j’expose en transparence un parcours , le mien et il y en a plein d’autres sur ce forum qui doit inspiré chacun pour avancer et trouver une vois qui mène vers la rente.

Ce chemin n’est pas simple à trouver , ni à suivre mais une fois que la machine est lancée  alors il n’y a plus de limite bancaire , les taux baissent , les assurances emprunt disparaissent , les IRA sont réduits cela devient un jeu passionnant qui laisse beaucoup de temps libre.

J’ai l’intention de me lancer dans les voitures de collection anciennes dans les mois à venir ( raison d’un plus grand terrain aussi ) , au début sur des prix raisonnable.

Autre projet à venir me mettre à la voile comme je suis proche de Port Camargue

J’ai beaucoup parlé de moi mais les conseils viennent aussi d’éléments motivants et de parcours personnels ( je n’aime pas le terme réussite ) et avoir des projets est primordial dans la vie.

Les projets motivent , font avancer et ne pas hésiter à avoir des projets importants si on vise petit on ne va pas loin , si on vise loin on avance toujours plus sans forcement atteindre le but mais il est toujours temps de revoir à la baisse le projet initial

Philippe

Je suis totalement raccord avec vous sur la perception de l’environnement DDtee. Loin de me plaindre, je perçois des points de fragilité pour les investisseurs à considérer et vos exemples sont des plus explicites. Sur la durée, mes rendements baissent doucement mais sûrement du fait de facteurs environnementaux alors que la qualité de mes biens n’a jamais été aussi bonne.UN patrimoine immobilier n’est aps figé sur le long terme, il se gère, je procède régulièrement à des arbitrages et des changements de stratégies motivées uniquement par l’instabilité environnementale ; jusque là, j’ai eu du pif… Pourvu que ça dure.

C’est pourquoi j’ai une tendance naturelle à toujours modérer les propos satisfaits particulièrement lorsqu’on se limite à théoriser avec Excel. Il ne s’agit pas pour moi de contredire mais de mettre en perspective des perceptions différentes qui sont exposées essentiellement ici par des gens qui ont réussi* (peu), des gens qui théorisent (plus) et des débutants (nous devons recommander la prudence à eux et à ceux qui les conseillent). J’observe que l’endettement long avec gros cash flow positif séduit beaucoup les débutants qui n’ont pas de capacité d’épargne ou peu. Prudence.

Philippe30 écrit "Il est possible de le faire plus rapidement mais j’ai mis du temps car j’ai assumé beaucoup de choses en plus ( maison , famille , études )".
Tout le monde ou presque a à assumer des choses en plus, parfois insurmontables ou qui coupent temporairement du monde. Les tableurs ne l’intègrent pas.

* le mot "réussi" doit être entendu comme ayant réussi à mettre en oeuvre leur projet et atteindre leur objectif, le temps est seul juge.

Pour résumé, il y a milles combinaisons différentes qui ne permettent pas de statuer.

Le but de la démonstration est de montrer de façon factuel que sur un périmètre statique (sans problème majeur rencontré dans chacun des scénario 1 et 2) et sur une période de 25 ans, le capital accumulé sera plus important avec des emprunt long dans une période de taux extrêmement bas.

Sauf si quelqu’un arrive à démontrer l’inverse avec des chiffres, je suis preneur.

Personne ne parle de l’âge ?

C’est le critère le plus important.

-A 20 ans , vous pouvez emprunter à 110% sur 20 ans.
-A 55 ans , je ne vois pas d’intérêt à continuer à capitaliser, vous pensez à la retraite et à avoir une rente supplémentaire donc 8 à 10 ans avec un apport.

Oui mais c’est moins mis en avant alors que c’est la première chose à regarder.