Flore13000 : étude de cas (location meublée ?)

Bonjour,

Je me permets d’attirer votre attention sur le fait que la location meublée (LMNP) est dans le viseur du législateur à très court terme, dès le PLF 2025. Et si elle y échappe au PLF 2025, il y a fort à parier que la députée Annaïg Le Meur déposera un projet de loi courant 2025 qui sera très probablement adopté. Je vous recommande donc de bien étudier cet aspect avant de vous lancer.

Cela étant dit, si le LMNP est modifié dans la forme probable qu’on sent arriver (seulement réintégration des amortissements dans le calcul de la PV), cela restera un régime intéressant pour autant que l’on souhaite conserver longtemps les biens.

Pour avoir des locataires de qualité qui restent longtemps, il faut avoir un appartement bien placé et être très regardant sur les revenus et les garanties. Viser un candidat éligible à une GLI (ce qui force à trouver un candidat solide) ou à défaut se rabattre sur Visale (en faisant quand même très attention aux revenus dans ce cas, Visale n’étant pas une solution miracle).

Pour la rentabilité, il n’y a pas de miracle. Le gros se fait à l’achat, vous devez négocier un excellent prix. Cela passe par des dizaines de visites, des offres agressives, et une finira par passer. Si vous voulez aller trop vite, vous allez surpayer votre bien.

Merci Plutarque pour votre commentaire et la mise en garde sur le possible changement suite à la prochaine loi de finances.
Je viens de regarder, comme vous dites cela resterait intéressant si c’est adopté en version initiale.

C’est grâce à ce forum que j’ai découvert le statut meublé.
Mes parents ont multiplié les achats en nue grand T2/petit T3) en jouant sur les travaux d’entretien ou nouvelles acquisitions pour baisser la note fiable tout en payant de l’impôt (méconnaissance du meublé ou ils ne voulaient pas s’embêter avec ça en allant au plus simple).

Les immeubles bien situés (même avec DPE pas terrible) que je vois sur Caen et qui se prêteraient au meublé même à 30 ou 40k de moins sont en cash flow négatif….

Merci lachignolecorse pour votre retour.
J’ai un budget aux alentours de 120K tous compris. Par contre si le choix se porte sur un immeuble, ne pouvant pas le faire financer seule, mon conjoint dans ce cas s’associerait avec moi. Il dispose de revenus plus importants que moi (4000 euros net par mois).
Dans ce cas, nous pourrions mettre maximum 280K sans compromettre un achat future de RP.
J’ai de la disponibilité pour gérer les rénovations et un “homme de main” qui gère les rénovations de mes parents.
Je cherche du 10% brut en rentabilité pour ne pas être en negatif lors de la détention (je suis de ceux qui préfèrent être à l’équilibre que miser sur une plus-value).

Vous parvenez à avoir une bonne rentabilité tout en étant dans des secteurs prisés proche des écoles ? Vos étudiants restent combien de temps en moyenne ?

Je n’ai pas pensé à des montages en SCI ou autre voulant remplir la poche du statut meublé mais oui à voir pour du LMP ou IS (faut que je m’y intéresse).

Dernière modification par flore13000 (23/11/2024 10h01)

Oui je suis en phase avec vous il faut étudier et approfondir avant d’opter pour un montage qui plus est pour une société ce que je vais faire. J’ai saisi les mises en garde sur le lmnp. Je vais approfondir d’autres solutions.

J’ai du mal à imaginer que le gouvernement tape sur les gens qui logent les étudiants (ceux qui sont censés être le futur du pays) mais le projet initial de loi de finance me prouve le contraire…

Oui je connais le déficit mes parents l’ont expérimenté. Mais préféraient au final ne pas l’être car ils économisaient juste leur TMI en l’étant au lieu de leur TMI + 17,2% (d’après ce qu’ils me disaient). Puis c’est mon impression mais ça à l’air d’être assez éprouvant pour tenir sur la longueur.
Ils sont partis sur certains biens sur du conventionnement avec l’état en échange de loyers modérés.

La chignolecorse ne trouve pas ça plus chronophage que le nue. Vous avez expérimenté les deux ?

Dernière modification par flore13000 (23/11/2024 17h12)

flore13000 a écrit :

La chignolecorse ne trouve pas ça plus chronophage que le nue. Vous avez expérimenté les deux ?

Il est faux de dire que la location meublée n’est pas plus chronophage que la location nue (sauf à avoir des petites surfaces, mais elles se prêtent peu à la location nue). D’une part, il y a mécaniquement plus d’interventions le temps de la location (un exemple : l’électroménager dans un meublé, il n’y en pas en location nue, et il faut le remplacer dès qu’il tombe en panne, ce qui finit toujours par arriver). D’autre part, les durées moyennes d’occupation sont moins longues, donc on se retrouve plus souvent à gérer le changement de locataire avec tout le temps que ça implique d’y passer (annonces, visites, rédaction du bail, état des lieux, etc).

Cela étant dit, un investisseur très expérimenté comme lachignolecorse peut avoir développé des stratégies et des process pour minimiser cet écart de temps de gestion. Mais il faut de sacrées aptitudes et beaucoup d’expérience. Donc mon propos ne contredit pas celui de lachignolecorse, qui est un investisseur singulier dans la masse des investisseurs LMNP (qui souvent sont peu expérimentés).

Pour ma part, j’ai fait le choix de la location nue, mais j’ai tout à fait conscience d’être à contre-courant de la majorité des investisseurs locatifs de ce forum. Mes raisons principale sont un souci de tranquillité :

(1) la tranquillité : observer avec soulagement les attaques du LMNP en sachant que je ne suis pas concerné.
(2) la tranquillité bis : arguments développés ci-dessus (gestion moins chronophage, changements de locataires qui arrivent moins souvent)
(3) la tranquillité ter : pas d’expert comptable

Mais, surtout, cela me permet d’élargir considérablement mes recherches, je ne suis pas limité aux centres villes où le moindre bien peut se vendre cher et où la négociation est difficile. Mon terrain de jeu, ce sont des villes secondaires (très souvent sans université), sur des résidences récentes (2000-2010) à bon DPE (B, C, D), où je tente des négociations très fortes.

Ainsi, je ne lance que des opérations à fort rendement, qui sont intrinsèquement bonnes, et qui ne dépendent pas d’une niche fiscale (le LMNP) qui peut disparaitre à tout moment. Je dors sur mes deux oreilles, et mes opérations sont auto-financées.

Les chiffres du dernier achat pour vous donner un exemple :
- T3 62m² dans une sous-préfecture de 25000 habitants à moins de 2h de Paris
- résidence récente sécurisée de 2007
- DPE en lettre C
- quasiment louable en l’état sans travaux
- prix payé : 37000€
- loyer HC : 490€
- rendement brut incluant frais d’agence et de notaire : (490x12)/(37000+3000+4000) = 13,4%
- le bien a été acquis en 2006 par le précédent vendeur pour 127650€, il a donc fait une moins-value de 78% à euros constants en me revendant son bien

Voici l’étude de cas détaillée si la méthode vous intéresse : Plutarque [Vierzon] : étude de cas immobilier (T3 de 62m2)