Investissement immobilier : analyse d'un projet en nue-propriété

Cette discussion porte sur l'opportunité d'un investissement immobilier en nue-propriété. Un membre, fabulon, envisage l'achat d'un appartement neuf à Toulouse en nue-propriété (64%) sur 15 ans, avec un objectif de revente à la fin de la période. Il prévoit un investissement initial de 163 000 € (100 000 € d'épargne et 65 000 € d'emprunt), anticipant une revente à 250 000 € dans 15 ans. Les autres participants analysent la rentabilité et les risques de ce projet.

Plusieurs membres remettent en question le rendement annoncé par fabulon. Ils soulignent l'erreur de calcul en omettant les intérêts composés et les frais annexes (frais de notaires, intérêts d'emprunt, travaux potentiels). Le calcul correct, intégrant ces éléments, indique un rendement bien inférieur aux estimations initiales, voire une potentielle perte financière. La liquidité limitée de ce type d'investissement est également pointée du doigt, contrairement aux SCPI, un placement déjà utilisé par fabulon. Des cas réels d'investissements immobiliers ayant subi de fortes moins-values sont mentionnés pour illustrer les risques à long terme.

La discussion explore des alternatives à l'investissement initialement proposé. Le manque de diversification du portefeuille de fabulon est mentionné, l'investissement étant concentré sur l'immobilier. L'intervention d'un conseiller financier, motivé par les commissions liées au crédit, est aussi remise en question. L'achat d'un bien dans l'ancien, avec des revenus locatifs immédiats pour amortir l'emprunt, est présenté comme une option moins risquée. D'autres pistes sont proposées, comme les SIIC (Sociétés d'Investissement Immobilier Cotées) pour une meilleure liquidité et diversification, ou encore les PER (Plan d'Épargne Retraite).

La gestion du risque est au cœur de cette discussion. Les participants mettent en lumière la nécessité d'une analyse rigoureuse du rendement, en tenant compte de tous les coûts et de l'incertitude inhérente à l'immobilier sur le long terme. L'importance de la diversification du portefeuille et la prudence face aux conseils de certains professionnels, potentiellement biaisés par des considérations financières personnelles, sont soulignées. Une analyse approfondie du prix au mètre carré et une comparaison avec des biens similaires sur le marché de l'ancien sont également recommandées.