SCPI spécialisées : santé, éducation, tourisme, affaires…

pierre007 · #1

Par souci de diversification ou par conviction, on peut être tenté d’investir sur le secteur dit spécialisé : santé, éducation, tourisme, affaires.

Dans une étude comparative SCPI spécialisées Vs LMNP (Ehpad…) , il a été montré que pour la très grande majorité d’entre nous, il est plus intéressant d’investir à crédit en SCPI que dans des biens loués en LMNP.

Le problème est que, contrairement aux SCPI de commerces et de bureaux, il n’existe pas de SCPI spécialisées avec un historique suffisant.

Plusieurs SCPI nouvelles : Cap’herbergimmo (Foncia), Pierval santé (Euryale), Primovie (Primonial) se développent sur ce domaine d’activités et font appel à souscription.

Les question posés sont :
- est-il intéressant d’investir sur ce secteur ?
- parmi les SCPI proposées, laquelle choisir?

J’espère que les participations de chacun pourront aider à la meilleure compréhension des avantages et inconvénients à confier notre argent à l’une de ces SCPI.

Mots-clés : scpi, spécialisée

GoodbyLenine · #2

Quand vous écrivez "confier notre argent à l’une de ces SCPI", vous semblez montrer que vous n’avez pas vraiment compris que dans une SCPI les associés sont les propriétaires, et la société de gestion un prestataire, payé pour un service. Vous adoptez une position passive, alors que les associés ont normalement le pouvoir. C’est l’attitude de pas mal d’associés de SCPI, et ça participe à la dénaturation de ce type d’investissement.

Sur le fond :
1) Je pense que ces SCPI spécialisés (dans la santé, éducation, tourisme, affaires) obtiennent une rentabilité des biens qu’elles achète bien meilleure que ce qu’obtiennent des particuliers qui achètent quelques lots de ces biens en copropriété. S’il fallait donner des chiffres, je dirais qu’elles obtiennent 7-7.5% quand le particulier obtient 5% brut. Ensuite il y a une fiscalité différente, des intermédiaires divers qui se rémunèrent pour leurs services, etc.
2) Je pense que les investissements dans certains secteurs ne sont pas terribles. En tout cas c’est ce que j’ai constaté en analysant pas mal de proposition d’investissement en direct, surtout dans le tourisme ou les résidences d’affaire ou d’étudiant (où l’exploitant semble se garder une grosse partie de la marge, peut-être parce qu’il a une grosse partie du travail, peut-être parce qu’il est en situation d’influer sur le partage avec le bailleur, surtout si ce bailleur est un grand nombre de petits investisseurs).

pierre007 · #3

J’ai un peu compris que le statut d’associé donne certains droits.
Toutefois, la société de gestion ne se contente pas de gérer le parc immobilier confié, c’est elle aussi qui décide des investissements, et souvent, des augmentations de capital et arbitrages.
Investir dans une SCPI, cela peut revenir à confier, non seulement une délégation de gestion locative, mais aussi une délégation d’investissement et d’”arbitrage”.
Que peuvent faire les associés-propriétaires de Novapierre1 ou ActipierreEurope face aux augmentations de capital dilutives organisées par les sociétés de gestion?
Pensez-vous que, vu le poids prépondérant de cette dernière, même s’ils votent contre les résolutions proposées, leur point de vue sera pris en compte?

Pour en revenir à l’objet de la discussion, je vous remercie pour le comparatif chiffré entre investissement direct et investissement délégué.
Je suis d’accord avec votre remarque sur l’importance de la nature des biens.
Même si son rendement est plus faible, une clinique en centre ville aura plus de valeur qu’un hotêl en pleine campagne !

Un classement décroissant au niveau de la sécurisation des investissements pourrait-être :
- établissements de soins (cliniques)
- établissement éducatifs (crèche)
- Ehpad
- hébergement seniors
- hébergement étudiant
- affaires (séminaires)
- tourisme (hôtels)

Les acquisitions majoritaires de Primmovie sont les Ehpads et établissement pour seniors; Korian et Medica sont leurs locataires principaux.
Les premières acquisitions de Pierval Santé sont deux établissements de soins.
Les premières acquisitions de Cap’Hebergimmo sont un hotel et un centre pour séminaires.

GoodbyLenine · #4

La société de gestion n’est (normalement) pas associée dans ses SCPI. Les augmentations de capital sont approuvées par l’AG des associés, tout comme la majeure partie du rôle de la société de gestion (et de ses limites) qui figure dans les statuts.
Si vous acceptez de devenir associé là où les anciens associés se laissent ~~émasculer~~faire par la société de gestion, ou lui confient un blanc seing [*], c’est un peu votre choix…

[*] Dans certaines SCPI, il y a beaucoup d’associés qui donnent même leurs pouvoirs au président de l’AG… quand la plupart des statuts de SCPI indiquent que le président de l’AG est la société de gestion ! Et ces associés vont peut-être même venir se plaindre ensuite, alors qu’ils n’ont en gros eu que ce qu’ils méritaient…

Il existe une association de porteurs de parts de SCPI (l’APPSCPI) dont l’objet est de défendre les porteurs de parts. Elle n’est pas parfaite. Elle n’a que des ressources limitées [**], surtout si on compare avec certaines sociétés de gestion. Mais certains de ses membres ont une expérience de plusieurs dizaines d’années du domaine, et l’association a déjà réussi à défendre ses positions maintes fois. C’est assurément plus efficace que constater "Que peuvent faire les associés-propriétaires de NNN ou AAA face à …".

[**] Elle ne peut pas agir efficacement s’il n’y a pas une mobilisation suffisante au sein des associés d’une SCPI. Elle ne fera pas tout à votre place, mais apportera son support si un groupe d’associés se mobilise. Ce support peut prendre diverses formes, à commencer par des conseils sur comment procéder. L’association a déjà plusieurs fois plaidé au tribunal contre certaines sociétés de gestion (et y a gagné presque toujours).

pierre007 · #5

GBL, depuis le début de l’année, je suis inscrit à l’APPSCPI. Ce qu’ils font est bien et je suis disposé à les soutenir.
Je ne savais pas qu’ils avaient intenté des actions en justice et obtenu gain de cause. C’est positif, je les en félicite.
Toutefois, plutôt que d’en arriver là, je pense qu’il vaut mieux privilégier les SCPI où l’intérêt des associés est respecté.

Comme je pense que nous sommes d’accord sur la nécessité d’exercer un contre-pouvoir à l’action des sociétés de gestion, ne serait-il pas possible d’en revenir à l’objet principal de la discussion?

pierre007 · #6

Rentabilité estimée des SCPI spécialisée

primovie : rentabilté des premiers investissements ?
foncia : hotel : 6,2% brut,
pierval santé : rentabilité prévisionnelle des 1éres acquisitions : 7,1% et 7,4%

Je pense que la rentabilité brute peut-être attendue à 7%, un peu au-dessus de celle des commerces (6,5%).

Les frais sont plus faibles que pour les autres SCPI, on peut s’attendre à du 0,55%.

Les charges de travaux et autres devraient être du même ordre que pour les SCPI de commerce, mettons 0,55%.

Au final, la rentabilité d’exploitation devrait être aux environs de 5,8%-5,9% à comparer avec la rentabilité moyenne de 5,2% pour les commerces.

Est-ce que ces estimations vous semblent cohérentes ?

goiz · #7

Pas d indication de rentabilité pour Primovie, mais confirmation que vous entrez dans un marché de niche…

RA 2013 Primovie, p.7 a écrit :
L’immobilier de santé représente un segment « de niche » tertiaire, avec en 2013, près d’un demi-milliard d’euros investi. Après avoir été largement animé par les externalisations de portefeuille, souvent faites par des foncières cotées, le marché de l’immobilier de santé voit maintenant ces foncières opérer une première rotation de leur patrimoine.
L’arrivée à maturité de ce secteur se concrétise par la baisse de ses rendements à l’achat, qui offrent cependant, fin 2013, 150 points de base de plus, pour un EHPAD « prime », que les rendements
des bureaux bien placés. DTZ estime à 5 milliards d’euros le patrimoine immobilier encore détenu par les grands groupes du secteur, qui pourrait être mis sur le marché dans les années qui viennent.

simlyon · #8

Personnelement, j’irais plutot sur du corumn convictions qui investit pas mal sur niches comme les hotels (acquisition d’hotels géré par bnb dernierement), …

pierre007 · #9

En ce qui me concerne, je suis très circonspect vis à vis de Corum Conviction  :
- des frais élevés (frais de gestion 13,2% vs 7,2% pour cap’hergimmo et 8,4% pour pierval santé),
- une implication, semble-t-il, dans les performances pas très positives d’Atlantique Pierre.
Les autres SCPI "spécialisées" me semblent moins risquées.

goiz · #10

je suis de l avis de simlyon.
Encore une fois, les frais……………. combien toucherez vous à la fin de l année pour 100€ investis dans Corum vs CapHebergimmo/Pierval Santé ?

pierre007 · #11

Pour Corum Conviction, le problème ne se limite pas aux frais. J’essaye aussi de tenir compte de la qualité de gestion et de celle des emplacements. Sur le premier point, vu l’historique de quelques SCPI, autrefois gérées par UFFI, je pense qu’une certaine circonspection est nécessaire. Sur le second point, la qualité des emplacements, il me semble qu’un rendement élevé est lié à un risque de vacance locative plus important (les emplacements au centre de Paris, avec un faible risque de vacance locative, se louent avec de faibles rendement).

C’est pour ces raisons que, malgré le rendement élevé de Corum Conviction, je ne me sens pas rassuré. C’est une opinion personnelle qui n’engage que moi et qui me fait probablement passer à côté d’une opportunité intéressante.

goiz · #12

bonjour,

je suis d accord sur les réserves dont vous parlez en dernier. Il faudrait un "TGI" pour nous en dire plus sur l historique des gestionnaires et le risque associé.

Je parlais uniquement de votre critere des frais de gestion, je ne le comprends tout simplement pas. Si la SG de gestion prend moins de frais , vous aurez plus pour vous, ok. Mais c est ce qu on vous donne au final qui compte. Je ne défends pas Corum, mais elle est actuellement au dessus du lot par rapport aux autres sur le rendement offert, frais inclus. D’autre part je suis d accord avec simlyon sur la diversification des investissements. Elle investit sur un peu tout (frigos) et partout (euro), du moment que c est rentable. Difficile de se faire idée du résultat de cette stratégie à long terme, mais vous le dites à juste titre, rentabilité et risque sont liés.

pierre007 · #13

Le lien UFFI/CorumConviction est précisé ici :
Corum Convictions - Diversifiée - Gérant
Je ne connais pas suffisamment le pourquoi des problèmes d’AtlantiquePierre, mais si je devais investir dans CorumConviction, je m’y intéresserai.

Cap hebergimmo

À la base, elle semble avoir des avantages substantiels : des frais parmi les plus faibles du marché associé à la qualité de gestion du groupe Foncia.

Toutefois, je suis dubitatif face aux choix des premiers investissements.
En se positionnant sur des biens pour tourisme et affaires, non situés en centre ville, on ne peut pas dire que Foncia ait privilégié la qualité. Est-ce pour obtenir un bon rendement sur les premières acquisitions ( à la corum conviction ) ? Même pas.
Si l’on compare avec les acquisitions de Pierval Santé, ces dernières sont mieux placées ( centre ville vs zone touristique), sur un secteur plus sécurisé ( établissement de santé vs tourisme-affaire ), avec un meilleur rendement ( 7,2% brut vs 6,2% brut).
Pourquoi Foncia à-elle réalisé ces premières acquisitions sur ce type de bien? Est-ce par manque de choix, ou bien, est-ce justifié par une vision à long terme?

Si quelqu’un a des explications ou informations, elles sont les bienvenues.

goiz · #14

le bail signé est de 12 ans, donc sécurisation du loyer. C est le premier et (a priori aujourd hui) unique investissement pour cette scpi.

CapHergimo et Pierval n investissent pas sur les memes secteurs (etudiants/seniors/hotels vs cliniques) donc je ne sais pas s il est judicieux de comparer la rentabilité des acquisitions.

Et encore une fois, "les frais les plus faibles du marché", vous n avez pas répondu à ma question, mais tant pis j abandonne……..En etant simpliste, si par exemple le secteur de l’hôtellerie était plus cher que la santé (ie. moins rentable à l’achat pour l’investisseur en scpi), on pourrait comprendre que foncia ait des FG plus faibles que pierval pour rester compétitive sur le marché des scpi au global, car ce qui compte pour l’investisseur (et donc aussi pour la survie de la scpi) c est bien la distribution finale net de frais et non la prise en compte des frais pris indépendamment du reste. Sans oublier qu’il faut aussi regarder le prix de la part qui intègre la valeur vénale du patrimoine acquis (rapporté à une part). Mais on s eloigne du sujet…

Dernière modification par goiz (09/08/2014 10h05)

pierre007 · #15

Soyez rassuré Goiz, je tiens compte de vos remarques. Lorsque j’ai établi un comparatif entre SCPI de commerces, je ne me suis pas limité à l’étude des frais. J’ai constaté que c’est FonciaPierreRendement, qui, malgré des frais de gestion élevés, a réalisé, depuis 5 ans, la plus grande création de valeur pour ses associés.

Votre information sur les baux est pertinente. Je n’avais pas pris en compte la sécurisation apportée par des baux de longue durée. C’est donc cela qui expliquerait que les rendements sont plus faibles dans le secteur visé par Cap’herbergimmo que dans celui visé par PiervalSanté.

goiz · #16

cela peut être valable pour un bien donné dans un secteur donné, mais encore une fois, ici on n achete pas la meme chose. D’ailleurs la durée des baux est du même ordre pour Pierval :
12 ans pour le 1er invest Pierval
14 ans pour le 2nd invest Pierval

Il faudra attendre encore un peu pour voir combien sera distribué en régime de croisière.
ps : à noter le partenariat et l entrée au capital de la francaise AM, qui personnellement aurait tendance à me freiner, meme si actuellement il est plus question de distribution que de gestion.

Dernière modification par goiz (09/08/2014 10h57)

pierre007 · #17

Merci pour les info. Goiz.
Je suis comme vous : j’aurais eu tendance à préférer Cap’hebergimmo avec une gestion Foncia à PiervalSanté avec une gestion Française A.M.
Cependant, le choix des premières acquisitions de Pierval Santé me semble bien meilleur que celui de Cap’herbergimmo (emplacements, rentabilité, sécurité).
Aussi, je suis perplexe.

simlyon · #18

Pour en revenir à corumn convictions, je pense qu’ils vont maintenir un taux de 6% et le reste ira en ran.

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