Pierval Santé : vos avis sur cette SCPI (Euryale AM)

Voici une synthèse de notes prises lors de l’AG de Pierval Santé du 18 juin 2019 :

Environ 25 associés ont assisté à l’AG Ordinaire de la SCPI Pierval Santé du 18/06/2019.

Le quorum n’a pas été atteint (un peu plus de 22.5% et 16% pour l’AGO et AGE, avec les votes par correspondance, et pas assez de voix des présents pour atteindre les 25% et 50% requis) mais la SdG a déroulé l’ordre du jour, et les votes recueillis serviront lors de l’AG Mixte du 27/06 en seconde convocation.
Selon les votes déjà reçus, l’ensemble des résolutions devraient être adoptées.

En plus des informations détaillées dans le rapport annuel 2018, j’ai noté :
   - la volonté de la SdG est de continuer à distribuer plus de 5% pour 2019.
   - beaucoup d’acquisitions avec des locataires considérés un peu comme des partenaires, et susceptibles d’être accompagnés sur d’autres investissements (c’est ce qui semble expliquer la capacité de la SdG pour investir l’abondante collecte).
   - rendement moyen des acquisitions à 6.10% en 2018 (contre 6.60% en 2017), et plus d’impôts payés à l’étranger, expliquent la baisse du résultat par part en 2018. (De ce que j’ai compris, cette tendance devrait se poursuivre).
   - une grande partie des acquisitions en France sont des VEFA, afin d’obtenir un rendement satisfaisant (à noter que les avances faites par la SCPI durant la construction ne sont en général pas rémunérées)
   - en 2019 la SCPI aura (a déjà eu) recours à des emprunts (en partie pour financer les VEFA, en partie pour investir un peu plus que la collecte), avec un mix entre des taux vers 1.65% (amortissable 10 ans) et 2% (in-fine).
   - SCPI non accessible via des contrats d’assurance-vie (pour éviter d’avoir à gérer un jour une cession de beaucoup de parts), mais des institutionnels (mutuelles et associations) détiennent environ 15% des parts.
   - la division par 5 du nominal de la part vise à permettre des souscriptions programmées (par ex 1 part par mois pendant X mois), demandées par des associés (par ex. jeunes, ou ne trouvant pas de financement pour des SCPI). Chaque associé devra toujours investir au moins 5000€ au départ. Ce choix (d’une part à 200€ dont 160€ de nominal) résulte du montant nominal minimum que doit avoir une part (152.45€ ou 1000Frs d’après les textes réglementaires) et du souhait d’éviter les complications juridiques liées à la décimalisation des parts (qu’a retenu Corum).
   - investissement au Canada : l’objectif est d’investir dans des EHPAD au Québec, pays solvable (AAA, population active en augmentation), marché porteur (grosse augmentation du nombre de seniors prévue sur 30 ans, murs d’EHPAD actuellement détenus par les exploitants, qui vont se concentrer et investir à l’avenir, donc voudront externaliser leurs murs), opération typique de 20-25 M€ avec 7-8% de rendement triple net avant impôts (de 25%, même convention fiscale que l’Allemagne) et des baux de 20 ans, prix d’achat et loyer négocié en €uros (le locataire assume le risque de change, sauf à la revente du bien).
 
   
L’AG se déroulait (comme les années passées) à l’ICM (leader dans la recherche sur les maladies neuro-dégénératives : Alzheimer, Parkinson, AVC, etc., reconnu comme 2ème centre de recherche au monde du domaine, alors qu’il n’existe que depuis 10 ans) à qui certains des  commercialisateurs (et associés) de la SdG versent des dons (plus de 550 k€ depuis l’origine de la SCPI, dont 168k€ en 2018, si j’ai bien compris). Une présentation des activités de l’ICM (actif de la recherche fondamentale au soin de patients) a eu lieu.

La SCPI annonce un excellent TOF

Pierval Santé a écrit :

Taux d’occupation financier (%) (2) 99,03 %

Quoique si on lit la note écrite en petits caractères

Pierval Santé a écrit :

(2) Certains immeubles nouvellement acquis disposent de baux comportant un loyer progressif ou une franchise
permettant d’accompagner la montée en puissance de l’exploitation du locataire au moment du démarrage de son
activité. La prise en compte de ces mesures d’accompagnement ramènerait le TOF du 4T2019 à un niveau de 95,17 %.

C’est encore très bon, mais la communication est trompeuse …

J’envisage de déposer ma candidature pour le Conseil de Surveillance de cette SCPI.
(Note : c’est bénévole, pour cette SCPI, et j’espère que ça le restera, contrairemenet à la quasi totalité des autres SCPI. Il y a aussi eu dans le passé bien moins de candidats que pour d’autres SCPI (mais j’ignore s’il y a un lien de cause à effet) donc peut-être une réelle chance…).

Si certains membres sont associés de cette SCPI, et souhaitent voter pour moi : me l’indiquer par MP en précisant le nombre de parts (je leur indiquerai mon n° de candidat le moment venu).

EDIT : Je précise qu’en cas de démembrement, seul l’usufruitier vote.
    A ce jour (1/03/2020), 26 membres se sont signalés, détenant (avec les miennes) 3478 parts/voix en tout (soit environ 0.3% des parts), sachant qu’il faudra sans doute entre 50 000 et 150 000 voix pour être élu, c’est encore loin d’être gagné…
     J’ai envoyé ma candidature, mais j’ignore si elle sera acceptée, car je n’ai que des parts en usufruit (certes sur des durées longues >10 ans).

GoodbyLenine, le 19/02/2020 a écrit :

J’envisage de déposer ma candidature pour le Conseil de Surveillance de cette SCPI.
(Note : c’est bénévole, pour cette SCPI, et j’espère que ça le restera, contrairement à la quasi totalité des autres SCPI.).

Si certains membres sont associés de cette SCPI, et souhaitent voter pour moi : me l’indiquer par MP en précisant le nombre de parts (je leur indiquerai mon n° de candidat le moment venu).

EDIT : Je précise qu’en cas de démembrement, seul l’usufruitier vote.

Tous les associés ont dû recevoir le Rapport Annuel 2019 de Pierval Santé et la convocation pour l’AG, qui se tiendra le 30 juillet à huis-clos.

J’ai indiqué par MP aux (27) membres du forum qui souhaitaient voter pour moi quel candidat choisir. Si d’autres sont intéressés : me contacter par MP (cliquer sur mon pseudo à gauche de ce message, puis sur "Envoyer un message privé").

Il faut retourner le bulletin de vote très rapidement (par la Poste ou par email) : ça doit être arrivé le 28 juillet pour être pris en compte ! (il y aura sans doute une faible participation, et l’AG sera repoussée au 6 août)

Pour information, je voterai "OUI" pour toutes les résolutions, sauf la résolution 13 pour laquelle je voterai "NON" (je souhaite que le CS reste non rémunéré).
Je suis également surpris de l’absence d’une résolution donnant "pouvoirs en vue de l’accomplissement des formalités" (la société de gestion fait parfois preuve d’un peu d’amateurisme…).

EDIT : Je constate que PIERVAL SANTE m’a rajeuni d’une décennie dans la présentation des candidats. Souhaitons que les résidents et patients de leurs établissement se sentent aussi rajeunir ;-)

L’explication ci dessous à la baisse des acomptes :

pierval santé Archives - Pierrepapier.fr du 17/11/2020 :

Un portefeuille majoritairement situé hors de France
Et désormais majoritairement situé hors de France. L’Hexagone ne pèse plus en effet que 38% du portefeuille. Les acquisitions déjà engagées – promesses de vente signées – devraient encore diminuer sa part relative. Cette montée en puissance des actifs européens a une conséquence qui pourra apparaître déroutante aux souscripteurs de Pierval Santé : une diminution de leurs dividendes… Depuis le deuxième trimestre, l’acompte sur dividende de la SCPI est en effet passé de 16,624 € par part à 12,48 € par part. Une baisse qui ne résulte pas d’un quelconque problème de recouvrement des loyers. Au contraire, la SCPI a amélioré ses ratios dans ce domaine. Au début du premier confinement, les demandes de report de règlement non régularisés estimées étaient déjà faibles : 4% des loyers 2020. Fin septembre, la réalité est plus optimiste. Ces demandes de report ne représentent plus que 0,7% des loyers annuels…

Une baisse des dividendes en trompe-l’oeil
La réduction de l’acompte sur dividende résulte effectivement de la part importante prise par les loyers d’origine étrangère dans les revenus de la SCPI. Dans son bulletin du 2e trimestre, David Finck, le directeur général d’Euryale Asset Management, donne l’explication. Cette hausse relative a notamment pour conséquence « de diminuer le résultat distribuable de Pierval Santé ». Pourquoi ? Car ce résultat distribuable est de plus en plus « minoré des impôts relatifs aux revenus locatifs étrangers que votre SCPI acquitte pour vous », précise David Finck. C’est donc en raison du « poids croissant de cette fiscalité étrangère » que la société de gestion a décidé de minorer les prochains acomptes sur dividendes. Une mauvaise nouvelle pour les souscripteurs ? Pas du tout, rassure Euryale AM.

L’effet fiscal des revenus de source étrangère
Car, rappelle-t-elle, « grâce aux conventions fiscales bilatérales entre pays européens », l’impôt acquitté à l’étranger est « moins lourd que l’impôt français. Et exonéré de prélèvement sociaux ». En conséquence, les souscripteurs percevront un revenu, après paiement de leur fiscalité personnelle, « plus élevé que les années précédentes »… Pour mémoire, en 2019, Pierval Santé affichait un taux de distribution sur valeur de marché « officiel » (TDVM) de 5,05%. Un ratio qui grimperait à 5,34%, si l’on retranchait les impôts payés à l’étranger par la SCPI. Et donc plus proche du véritable rendement net de fiscalité servi aux souscripteurs. Pour 2020, la société de gestion n’a pas révisé ses objectifs de distribution. Son taux DVM devrait rester autour de 5%.

BenBBB, le 03/11/2021 a écrit :

m

Néanmoins je suis surpris: malgré l’effet probablement dilutif des derniers achats qui se sont sûrement réalisés au plus haut du marché pour ce secteur,  la valeur des bâtiments historiquement détenus aurait dû exploser depuis la Covid, non? Pourtant après tant d’années sans revalorisation, la valeur de reconstitution à 211,59 (2020) reste proche de la valeur de part à 200€.

Je ne vais pas me faire des amis en disant cela mais bon…

La valeur des bâtiments est essentiellement calculée à partir de trois facteurs:

- le flux locatif ou « combien paient les locataires » car un immeuble qui rapporte plus vaut plus. Certaines SCPI s’étaient d’ailleurs fait la spécialité d’acheter des immeubles avec des locataires payant peu, de les virer en quelques années et d’augmenter les loyers ce qui augmentait la valeur de part
=> dans la santé vous avez des baux de 20/25 ans avec des loyers indexés et sans augmentation programmée vous n’avez donc aucune augmentation du flux locatif possible donc aucune augmentation de la valeur du patrimoine via ce canal et cela pendant des durées TRES longued

- des « comparables » vendus ou estimés plus haut ce qui peut permettre de justifier une hausse de la valeur de son propre bien
=> dans la santé on parle de cliniques et maisons de retraite perdues à trifouilli les oies. Donc zéro comparable la plupart du temps

- une vente effective à bon prix permettant d’acter la hausse de valeur du patrimoine
=> vendre ce patrimoine plus cher veut dire des rendements hyper tendus pour l’acquéreur sans possibilité réelle de voir la valeur progresser cf deux précédents points donc peu de ventes possibles.

Voila les raisons pour lesquelles il me semble assez vain d’attendre une hausse significative de la valeur de part sur des SCPI spécialisées santé. Il y en a eu à la marge (Primovie) il y en aura d’autres à la marge mais ce ne sera jamais constant et régulier. Car, pour faire court, leur patrimoine ne s’apprécie pas, il se déprécie même un peu.

Vu l’engouement et les collectes délirantes il semble tout aussi vain d’attendre des rendements mirifiques à l’avenir car elles se battent pour investir leur collecte.

Leur intérêt réside à mon sens plus sur la résilience des rendements aux différentes crises que le monde va traverser à l’avenir.

Plutôt que des "je crois" (suivi d’une approximation), qui ne sont en l’occurrence pas conformes à la charte de notre forum, je suis allé voir les informations à la source (et ça ne prend pas plus de quelques minutes…).

Le Bulletin d’Information T4/2021 (le dernier paru) liste tous les lots vacants à fin 2021. Ces lots représentent 1.75% de la surface totale du patrimoine. Le plus gros lot vacant est formé de 3 733m² à Bitterfeld-Wolfen (All). Selon le RApport Annuel 2020, la SCPI possède à Betterfeld-Wollen un "hébergement médicalisé" (et pas un EHPAD) de 18 607m², acquis en 2017 pour 18M€. Donc, ce qui n’est pas actuellement loué et occupé, c’est seulement quelques lots, représentant environ 20% de cet immeuble, qui n’est pas un EHPAD. Au niveau de cet immeuble, selon les différents bulletins trimestriels, il y avait 3460m² vacants fin T3/2021, 3118m² vacants fin T2/2021, 3131m² vacants fin T1/2021, 3065m² vacants fin T4/2020, etc. 2670m² vacants fin T4/2019, 2329m² vacants fin T4/2018, 1000m² vacants fin T4/2017. Je n’ai pas plus de détails, en particulier sur la nature précise des baux (même si je suppose que toutes les chambres ou appartements inoccupés sont comptés comme "vacants"), je ne serais pas surpris que le Covid-19 soit une des principales causes de l’augmentation de la vacance partielle sur cet immeuble, qui pourrait bien mieux se remplir à l’avenir. 

Donc, il se confirme que (à fin 2021) aucun EHPAD dont les murs appartiennent à SCPI Pierval Santé n’est sans locataire.

Si vous souhaitez ne pas attendre après eux sans trop vous casser les pieds pour ces histoires d’email unique, vous pouvez facilement utiliser un alias ou catchall avec votre email actuel.

Par exemple si vous êtes chez gmail, vous pouvez ajouter Pierval+MarcPotache@’gmail.com
Ou si vous avez un domaine perso, en activant le catchall; Pierval@’MarcPotache.com
(sans l’apostrophe)

Renseignez vous sur votre fournisseur de mail, ça vous sera surement pratique meme en dehors de la gestion de vos scpi. Comme un avoir un pseudo email unique pour chaque site.

Je leur ai posé la question et je viens d’avoir cette réponse de la part de la société de gestion :

"Après prise en compte des hypothèses reflétant les tendances du marché immobilier de santé, nous aboutissons à ce jour à une valeur de reconstitution de 199.95 € "

Cela fait donc une baisse de 5,5% par rapport à la dernière valeur de reconstitution connue (211,6€).

Et nous sommes donc maintenant 2% en dessous de la valeur de part actuelle.

Les choses sont déjà plus claires.

J’ai noté que la société Medicharme avait demandé son placement en liquidation judiciaire aujourd’hui.

Medicharme est un locataire de Pierval Santé pour 5 EPHAD (source les bulletins trimestriels depuis 2018).
2 acquis le 27/09/21 :
- Marseille 45 lits - 1555m² - bail de 12 ans - 4,5 M€
- Nans les Pins 85 lits - 3744m² - bail de 12 ans - 15,4 M€

1 acquis le 25/4/22
- Agonac 62 lits - 2552 m² - bail de 12,5 ans - 12,5 M€

2 acquis le 09/05/22
- Robion 92 lits - 3162 m² - bail de 12 ans - 13 M€
- Marseille 57 lits - 5127 m² - bail de 12 ans - 26,4 M€

On peut s’attendre à un impact relatif (~2%) sur les loyers perçus si il n’y a pas de repreneur pour les activités sur ces 5 établissements.

Voici la synthèse sous forme de tableau des principaux indicateurs de la SPCI Pierval Santé :



A noter également :
"Un évènement majeur s’inscrit dans le 4 ème trimestre : la société de gestion Euryale et le groupe Elsan, leader de l’hospitalisation privée en France, ont signé un partenariat stratégique pour la construction du futur hôpital privé de Moselle, situé à Maizières-lès-Metz (57) et emblématique d’une nouvelle génération d’établissements de santé. Ce nouvel établissement de référence du Groupe Elsan, d’un montant HT de l’ordre de 150 M€ sécurisé par un bail ferme de 12 années avec une reconduction ferme de 9 années, est porté par une SCI à laquelle participeront les fonds gérés par Euryale, dont Pierval Santé."

Yvan

Bonival, le 31/07/2024 a écrit :

Je suis choqué par les prix de certaines acquisitions du rapport 2023.

Un habitat partagé à Marseille de 786 mètres carré à 7943€ du mètre carré, une maison médicale à ERMONT de 8316 mètres carré à 3868€ du mètre carré, un habitat partagé à Boulogne de 1115 mètres carré à 14423€ du mètre carré, un habitat partagé à Villemomble de 742 mètres carré à 6000€ du mètre carré, clinique en Moselle de 14197 mètres carrés à 4282€ du mètre carré.

Il y a bien des EHPAD payés sous les 2000€ du mètre carré mais je trouve les prix d’acquisitions exagérément élevés ?

Je précise que je n’ai pas fait cet comparaison pour d’autres scpi.

Mais les SCPI n’achètent que des actifs “au rendement” ? 
Comment se calcul le prix d’un actif ?
Le prix au m2 de la zone n’entre t-il pas en compte dans la valorisation ?

Bonjour le forum, mon premier message ici, soyez indulgents !

Hélas pas assez Bonival.
Imaginez-vous exploitant d’Ehpad, financé par un LBO bien gras.
Vous possédez des murs, vous êtes en 2022, là où les taux étaient bas.

Vous vous signez un bail irrésistible de 12 ans ferme et vous vendez vos murs, comme à la Belle Époque des exploitants hôteliers que je ne citerai pas (mais vous les connaissez).

Évidemment, vous faites en sorte que votre loyer soit le plus haut possible, sans excès, quitte à vendre des taux de remplissage et de croissance de votre chiffre d’affaires dans les années à venir pour faire gober le truc au poisson.

Là, une SCPI passe. Elle collecte comme un âne. Il faut qu’elle place !
Le CGP de Madame Durand lui a bien dit "les besoins en santé et Ehpad sont colossaux". Ce point est factuellement vrai. Le problème est que la demande n’est pas très solvable. Eh oui, nos petits ne sont pas tous Crésus…

La SCPI achète. Sortez les clairons "j’annonce avoir acheté un portefeuille de 1 miyar d’euros d’Ehpad !"
"Stupéfaction, si ça s’achète, c’est que le besoin existe" dit Mme Durand.
Alors, elle en met encore une louchée.

Et on se retrouve avec des collectes et des investissements complètement ubuesques dans le monde de la santé ! Un marché super étroit où des milliards ont été déversés. Qui vend ? Des fonds de LBO.

Vous connaissez la suite : quand la demande est forte, mais que l’offre est faible (on est en 2022), les fonds s’arrachent les produits, les prix s’inflatent, les rendements tombent.

Et puis arrive l’heure de vérité, assez vite en réalité. L’exploitation des Ehpad, ce n’est pas un long fleuve tranquille : le Ségur de la santé, inflation des charges, indexation des loyers des méchants bailleurs, les fonds de LBO qui demandent des remontées de cash etc.

Bref, ni une, ni deux, l’exploitant qui a vendu son truc bien cher, à des rendements très bas, annonce une baisse de son résultat d’exploitation.
Qui va-t-il voir en priorité ? Son actionnaire ? Non…
Son bailleur ! Celui-là même à qui il a vendu !

Le jour où vous vous en rendez compte, en tant qu’investisseur, c’est déjà trop tard.