Vendeur qui refuse de vendre juste avant de signer le compromis ?

Bonsoir,

Théoriquement, le fait qu’il ait accepté votre offre par écrit suffit à engager votre vendeur et vous devriez même pouvoir poursuivre judiciairement la vente. Mais en pratique tant qu’une promesse n’a pas été signée, difficile d’obtenir quoi que ce soit (indemnité ou réalisation forcée de la vente).

Vous pouvez néanmoins toujours tenter de négocier à l’amiable une indemnité pour rupture abusive des pourparlers et en cas de refus du vendeur l’assigner à cet égard mais vos chances seront bien minces…

Vous pourriez aussi tenter de faire appel à un avocat pour qu’il lui adresse, ainsi qu’à son notaire, un courrier un peu agressif rappelant que le vendeur s’est engagé via l’acceptation de votre offre et qu’à défaut de réalisation de la vente il l’assignera afin d’obtenir des dommages intérêts. Le vendeur n’a pas forcément envie de prendre le risque d’une procédure à son encontre.

Tenez nous au courant de l’évolution de votre acquisition.

Mathieu

Dernière modification par Mathieu75 (27/08/2014 20h35)

jffevrier a écrit :

Il fallait verser une provision à l’administration fiscale en vue du paiement de l’impôt sur les successions, dans notre cas 55%.

55%, cela me paraît faramineux. La France est réputée pour ses droits de succession imbattable, mais à ce point je n’imaginais pas.
Comment est-ce possible?

loulou75015 a écrit :

Article 1583 du code civil a écrit :

[la vente] Elle est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l’acheteur à l’égard du vendeur, dès qu’on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n’ait pas encore été livrée ni le prix payé.

Tout est dit ! la vente est formé et le vendeur doit vous vendre le bien. Alors oui vous devrez ester en justice mais vous gagnerez ou obtiendrez des dommages intérêts.

Bonjour,

J’ai le sentiment que votre information est tronqué, si je lis votre texte tel qu’il est écrit ici
- Allo, bonjour Monsieur, alors j’achète votre appartement 150 000€
- Allo oui bonjour c’est OK pour le prix

Ca y est, l’acheteur est obligé d’acheter…  sinon suffit d’aller en justice et j’ai gagné ?

Merci de votre retour

Cdt

Bonjour,

la question qu’il faut se poser est : un email a-t-il une quelconque valeur juridique ?
Et là, vous risquez de trouver plusieurs sons de cloche… à défaut de trouver des antécédents judiciaires fiables, pouvant servir de base.

A priori, un email peut avoir une valeur juridique s’il est signé numériquement et sécurisé, donc UNIQUEMENT envoyé par l’intermédiaire de sites proposant ce service (un peu comme la Poste avec ses "emails recommandés").

Sans signature électronique et surtout sans sécurisation (entendre par là, un "email simple"), il ne peut être, au mieux, qu’un "commencement de preuve", au bon vouloir du tribunal qui en décidera (car la législation considère que les réseaux Telecom ne sont pas fiables à 100% et qu’il peut y avoir manipulation du contenu des messages).

Rien ne vous certifie que cet email sera considérée comme preuve irréfutable, donc cette procédure judiciaire, si vous vous lancez la-dedans, pourrait aboutir à RIEN…
Si vous cherchez sur le Net, vous trouverez des exemples où un simple email a pu servir de preuve, mais de là à ce que tel ou tel jugement devienne jurisprudence, ce n’est pas évident !

A mon avis, partir au tribunal pour cela va :
1/ vous prendre (beaucoup) de temps et d’énergie,
2/ vous engendrer des frais
3/ (peut-être) vous faire passer sous le nez d’autres biens plus intéressants

Bref, je serez à votre place, je passe à autre chose et, pour la prochaine promesse de vente, j’exige une preuve écrite, quitte à me déplacer à nouveau jusqu’au vendeur pour l’obtenir. C’est là tout le problème de la communication moderne, avec ses avantages et ses inconvénients (instantanée par email mais pas encore encadrée à 100% par la loi).

Bon courage.

Pour notre culture sur les successions           :)

Succession ou donation entre frères et sœurs (vivants ou représentés)
Inférieure à 24 430 €       35%
Supérieure à 24 430 €     45%

Successions entre d’autres personnes
Succession entre parents jusqu’au 4ème degré inclus                                                  55%
Succession entre parents au-delà du 4ème degré ou entre personnes non parentes       60%

le détail ici :
http://vosdroits.service-public.fr/part … F456.xhtml

Si ça peut vous rassurer cependant, pour les fortunes logées dans des entreprises il existe tout un tas d’astuces pour payer des taux tres bas

Avez-vous posé la question a notaire qui a préparé le compromis car lui aussi à des frais qui ne seront pas payés. (sauf s’il s’agit du notaire du vendeur et que le vendeur a eu une meilleure offre).

Carpediem

@Bascarol

La vente est parfaite dès qu’il y a accord sur la chose et le prix.

Si la vente peut être prouvée (par témoins ou par écrit), elle est, en immobilier, parfaite du point de vue du vendeur, mais n’est pas encore parfaite du point de vue de l’acheteur qui dispose du fait de la loi d’un droit de retractation.

L’écrit n’est pas la seule preuve d’un acte, mais c’est le plus facile à utiliser, en cas de problème / conflit.

@maxicool
Je vous renvoie à la suite, et aussi à l’arrêt du pourvoi 11-25884 de l’audience publique du mercredi 25 septembre 2013 de la cour de cassation, sur la validité d’un mail en tant que preuve d’un fait (mais pas d’un acte)

or ici, il est question de prouver un fait : un mail peut servir de preuve d’un fait. Il en serait fort différent s’il s’agissait d’un acte (comme par exemple une mise en demeure qui ne peut être faite par mail simple, puisque là c’est un acte, alors qu’une relance peut se faire ainsi)

@anthony et @jjfevrier pour son information

Oui. Vous pouvez au moins obtenir une indemnisation, mais rien ne garantit que vous l’obtiendrez, le tribunal peut ne pas vous suivre.

Cependant,  la Cour de Cassation a validé un jugement dans lequel un acheteur a obtenu indemnisation pour le retrait tardif des vendeurs peu avant la signature du compromis alors même que les pourparlers étaient avancés (en particulier des modifications de clauses particulières dans le compromis).

L’affaire en cause était le refus de signer le compromis avec ces acheteurs parce que les vendeurs ont obtenu, postérieurement à la première acceptation, une meilleure offre d’un autre acheteur. Résultat : indemnisation de 10000 euros + dépens + article 700 CPC et 6 ans de procédures.

La décision repose sur des preuves par mail simple, nullement envoyés via des messageries ou sites spécifiques, montrant que la vente était acceptée initialement, et que le compromis était en cours de rédaction.

La question qu’il faut vous poser est : compte tenu de la durée potentielle de cette procédure (jugement, appel, cassation et peut être retour en appel dans la version la plus longue), procédure qui peut ne pas aboutir, le coût en vaut il la peine ?

Personnellement, lorsque ca m’est arrivé, j’ai tenté le coup de semonce, sans aller au procès. Le "jusqu’au boutisme", en Droit, peut coûter cher pour pas grand chose. Je pense que c’est probablement ce que les acheteurs de jjfevrier ont fait, un coup de semonce pour voir et tant pis si ca marche pas.

Ah oui, le pourvoi : Cassation, chambre civile 3, octobre 2011,  pourvoi n°10-22902

> Xa

Je connais ce pourvoi. Encore faut-il qu’il devienne jurisprudence absolue…

Anthonyb3 peut essayer de porter plainte afin de récupérer un dédommagement suite à cette vente ratée… mais je ne pense pas que ce pourvoi lui en donne l’assurance à 100%.

A voir "si le jeu en vaut la chandelle". D’ailleurs, mener une action en justice prendra du temps, un peu d’argent, pourrait aboutir à un succès, mais de quel montant sera le dédommagement ?
Difficile de le prévoir, et s’il correspond finalement au montant des frais engagés, bof.

A mon avis, il y a trop d’incertitude pour qu’un tel recours soit efficace. Mais, ce n’est que mon avis.

Et dans cette variation : lorsqu’on a confirmé son intérêt par mail au vendeur avant le compromis, et que celui-ci ne vous réponde pas ? s’il est parti en vacances ?

Combien de temps la proposition d’achat reste valable ? Peut-on s’en dédire ? cela décourage l’acheteur de suivre d’autres biens, de commencer des démarches auprès de sa banque …

Oui, je suis un peu dans le cas aujourd’hui, et ne sais pas trop sur quel pied danser…

> Xa

OK

Si jamais une plainte est déposée pour demande de dédommagement, je suis curieux de voir ce que ça va donner au final…

> Anthonyb3

Si vous menez ce combat (dans ce cas, je vous souhaite d’avoir gain de cause), merci de nous faire le récit de cette aventure. Bon courage dans ce cas.

@Maxicool

Comme je l’ai dit dans mon premier post : "La question qu’il faut vous poser est : compte tenu de la durée potentielle de cette procédure (jugement, appel, cassation et peut être retour en appel dans la version la plus longue), procédure qui peut ne pas aboutir, le coût en vaut il la peine ?

Personnellement, lorsque ca m’est arrivé, j’ai tenté le coup de semonce, sans aller au procès."

C’est ce que je ferai perso si je voulais absolument ce bien : je tenterai un coup de semonce en précisant la jursiprudence en cours, etc, etc …

Mais je n’irai pas en justice. L’indemnisation obtenue sur ce jugement ne vaut pas le coup, à mon sens, compte tenu de la durée passée, du fait qu’une partie des honoraires de l’avocat n’entreront pas dans les dépens, et donc que l’indemnisation doit être considérée comme brute, et non nette des frais à supporter à titre personnel.

Mais le fait d’avoir raison, au plan juridique, permet de tenter le coup de semonce, qui peut aboutir à une solution favorable.

@Bascarol

Loulou n’ayant pas donné d’exemple lui même, je suppose que vous pensez au cas d’Anthony qui lui est défendable, puisqu’il dispose d’écrits, et non de témoignages, prouvant l’accord initial du vendeur, la rédaction d’un compromis (ce qui ne peut être fait avant l’accord du vendeur sur la chose et le prix) transmis aux parties, et donc le refus de signer ce compromis.

On a donc bien des pourparlers existants, prouvables, qui ont été rompus comme dans le cas que j’ai cité  et qui a donné lieu à une décision de la cour de cassation en faveur des acheteurs (plus précisément une décision de la cour d’appel en faveur des acheteurs, décision validée par la cassation)

Reste que la procédure est beaucoup trop longue pour valoir vraiment le coup à mon sens Voir ci dessus.

Merci pour votre retour !
Même avec un compromis signé, il n’y a pas de 100%, le dédit est toujours possible par contre il occasionne une contrepartie (généralement 10%).
Personnellement, si je suis acheteur, je favorise la promesse de vente plus engageante pour le vendeur…