Investissement locatif au Luxembourg…

sissi · #1

[Note de la Modération : Cette discussion a été créée (07/09/2014 18h00) en déplaçant les messages concernant l’immobilier au Luxembourg qui étaient dans la discussion sur la loi ALUR (Duflot)]

Vous m’étonnez Klaus !

Car je viens de regarder les annonces de location au Luxembourg …et compare a l’année passee les prix ont monte…ou plutôt le gros des annonces pour un 65-70 m2 dépasse le 1000 euros en campagne plus charges de 200 et meme plus … Et bien plus en ville1
J’ai l’impression que les proprios demandent ce qu’ils veulent, le marche étant très serre…

Idem les prix d’achat…

Mots-clés : contrôle, immobilier, loyers, luxembourg

Klaus · #2

sissi a écrit :
Vous m’étonnez Klaus !

Car je viens de regarder les annonces de location au Luxembourg …et compare a l’année passee les prix ont monte…ou plutôt le gros des annonces pour un 65-70 m2 dépasse le 1000 euros en campagne plus charges de 200 et meme plus … Et bien plus en ville1
J’ai l’impression que les proprios demandent ce qu’ils veulent, le marche étant très serre…

Idem les prix d’achat…

L’article 3 du chapitre 2 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à loyer limite le loyer à 5% du capital investit: "La location d’un logement à usage d’habitation ne peut rapporter au bailleur un revenu annuel dépassant un taux de 5 % du capital investi dans le logement."

Legilux - Bail à usage d’habitation (Bail à loyer)

Si un propriétaire propose un appartement dont le loyer est trop elevé, il faut:
- signer le bail quand même.
- attendre 6 mois.
- faire une requête devant la commission des loyers.

Après si les gens ne savent pas faire valoir leurs droits, c’est autre chose.

Ci-dessous un lien vers un article mentionnant le propriétaire condamné.
Un Luxembourgeois obtient 20.000 euros de son propriétaire

L’article a été publié dans l’essentiel et rapidement retiré. De là à penser, que quelqu’un a tenté d’étouffer l’affaire…

sissi · #3

…et 7 ans de procédure !

Donc selon la loi un apartement paye 260 000 ne peut rapporter que 5 % net sur capital investi soit 13000 / an = approx 1080 euros/mois, disons 1100 avec les couts d’assurance proprio

Un apartement paye 300000 : 5% = 15k soit 1250 approx…

Ca explique les prix des loyers - quel que soit le nombre de m2 - puisque l’évolution des loyers est liée au prix des appartements.

Faut noter qu’il n’y a pas de taxes foncières ou d’habitation au Luxembourg.

Klaus · #4

sissi a écrit :
…et 7 ans de procédure !

Merci d’avoir lu mes sources :-)

D’après ce que j’ai entendu ou lu dans d’autres journaux, la commission des loyers a validé la baisse du loyer assez rapidement. Cependant, notre locataire a estimé que la baisse n’était pas suffisante et a entrepris d’autres démarches. Cela explique la durée de 7 ans.

sissi · #5

Klaus

Bien sur ce 600 euros/mois il y a 7 ans était TRES eleve, considérant qu’aujourd’hui un 44m2 se loue autour de 650 /mois. Le prix de ce 44 m2 était de 144 000 euros l’an passe région Dudelange/Rumelange.

Ce qui est intéressant c’est qu’en étant rentier avec seulement du revenu d’obligations…on n’a pas d’impôts a payer sur le revenu de 2 appartements de 280k , vu l’exonération de 22.5k par couple.
Ce 5% est donc du net.

La question que je me pose … c’est si le 5% c’est sur le capital "investi" ou le prix de l’apartement indépendamment du chiffre du financement.

Ca pourrait expliquer la mode ici d’acheter sans hypothèque (on utilise plutôt un lombard - non enregistre - de ce que j’ai compris)

Klaus · #6

La capital investit corresponds d’après ma compréhension des textes au prix d’achat revalorisé selon un indice qui peut être obtenu dans la Loi modifiée du 4 décembre 1967 concernant l’impôt sur le revenu. Après une certaine durée (15 ans de mémoire), il faut également déduire un montant pour la vétusté en l’absence de travaux.

Cet indice étant inférieur à l’évolution réelle des prix, cette loi s’applique essentiellement sur des achats assez anciens.

Le capital investit peut également être augmenté en cas de travaux réalisés.

sissi · #7

Merci pour votre feedback Klaus

Pays pro propriétaire donc…

D’ou l’intérêt pour les biens a rénover

placementapapa31 · #8

sissi a écrit :
en étant rentier avec seulement du revenu d’obligations…on n’a pas d’impôts a payer sur le revenu de 2 appartements de 280k , vu l’exonération de 22.5k par couple.
Ce 5% est donc du net.

Je prends la conversation en route, et j’ai peut-être un trou de mémoire, mais de quelle exonération parlez-vous Sissi? (les 22.5k par couple avec des obligations - je ne connais pas cette exonération)

sissi · #9

Bonsoir placementapapa31

Klaus et moi sommes résidents au Grand Duche…le revenu d’obligations subit une taxe a la source de 10% libératoire. Donc si on est "rentier" sans salaire…l’exemption de base par couple étant de 22.5k … le revenu éventuel de 2 appartements n’est pas taxe sauf s’il dépasse ce 22.5k ( tranche a 8% d’abord - puis 10% etc)
Pratiquement cela équivaut a un revenu net de 5 % sur les montants investis dans 2 aparts de 70-90 m2 ou 3 appartements de 50 m2 - il n’y a pas de taxes foncières ici. Sans problèmes …vu que la loi protege les proprios en cas de non-paiement etc.
Ca explique l’engouement ici de mettre son capital dans la pierre au moment ou l’on se retire du marche du travail par choix …bien des années avant le cheque de pension…

Contrairement a la France les loyers sont eleves car proportionnels au prix du bien (plus inflation et travaux). Ex 280k pour 80 m2 = loyer de 14k/an min. comme il n’y a que l’assurance des murs a payer…c’est du 5% net.
Ce n’est pas pour dire que c’est un rendement eleve, mais ici c’est un rendement sur pour des investisseurs très conservateurs dans un marche qui monte tranquillement dans les 4 %/an.

Par contre a Luxembourg Ville ….les prix ne sont pas de 3000 a 4000 le m2 comme en campagne! Ils sont comme a Paris! Si vous voulez voir …le meilleurs site c’est Vente Immobilier Luxembourg - Annonces achats et ventes immobilières Luxembourg | atHome Luxembourg

Dernière modification par sissi (06/09/2014 23h15)

Mike25 · #10

sissi a écrit :
…et 7 ans de procédure !

Donc selon la loi un apartement paye 260 000 ne peut rapporter que 5 % net sur capital investi soit 13000 / an = approx 1080 euros/mois, disons 1100 avec les couts d’assurance proprio

Un apartement paye 300000 : 5% = 15k soit 1250 approx…

Faut noter qu’il n’y a pas de taxes foncières ou d’habitation au Luxembourg.

une loi comme celles est juste… inapplicable en France, car que resterait-il une fois imputé :

- La CSG 15%
- Les impôts foncier, 15% environ chez nous, mais très variable d’une ville a l’autre
- Les taux d’impositions sur le revenus, plus élevés.

Et quand est-il des frais acquisitions au Luxembourg ? En France il faut déjà plus d’un an de location, juste pour les récupérer.

Bref, pour limiter le cout du logement en France, il faudrait déjà repenser totalement la fiscalité.
Et je ne pense pas que ce soit, ce gouvernement qui en aura le courage.

sissi · #11

Mike 25 bonjour

Frais d’acquisition: notaire 2100 euros pour un apart de 255k .
Autres frais: 7% au gouvernement mais exonération de ces 7% a raison de 20k par tete donc 40k par couple soit 570k exonère.
Ce dont les particuliers profitent de la manière suivante en toute légalité: habiter dans l’apartement achète pendant 2 ans puis location de l’apartement. Si on vend avant 2 ans faut rembourser le 7%.
Ou vente de l’apartement apres 2 ans PV non-taxee apparemment.

Donc frais d’acquisition RP = moins de 1 % = 2 mois de valeur locative.
Frais d’acquisition du locatif ajouter 7% soit 17k…effectivement plus d’un an de valeur locative pour un apart de 255k ou le loyer serait de 13k/an approx.

Ceci explique l’achat d’appartements (maison) a rétaper (souvent juste cosmétique) pour le locatif. Prix plus bas/m2 donc le 7% représente moins en % de la valeur locative.
Ex il y a des biens a 200k de meme surface dans les 80m2, et de 160k pour approx 65m2 et des 100 m2 vieillots meme a 200 -220k
C’est cher compare a la province en France! Mais bon les loyers sont aussi beaucoup plus eleves.

Klaus · #12

L’exonération de 20k est utilisable à auteur de 20k sur toute une vie.
Vu les prix de l’immobilier à Luxembourg, cela couvre l’achat d’une résidence principale à 15km de Luxembourg ville. Il faut être sur de son coup et ne pas avoir à déménager pour un bon moment.

Les rendements locatifs bruts :-) sont faibles à Luxembourg comparé à la province en France ou ils dépassent 5% dans la plupart des grandes villes. La règle des 5% évoquée plus haut n’a que rarement l’occasion d’être appliquée car les rendements locatifs sont bien souvent inférieurs. De plus, il est très difficile d’augmenter un loyer en cours de bail. Il n’est pas rare de voir des loyers non revalorisés pendant plus de 5 ans.

sissi · #13

Bon coin pour acheter vu le développement en progrès et la proximité : Dudelange, Kayl, Tetange, Rumelange. Faut chercher régulièrement mais lundi j’ai vu une maisonnette (duplex ici) de 69m2 avec 1 stationnement a Dudelange pour 250k , 69 m2, accès jardin. Personne sur la tete.
Ca va partir vite. si ça vous intéresse je vous donne le lien.

J’ai fait une recherche intensive ici ayant été dans l’immobilier ailleurs…
Vous avez raison pour les propriétés chères plus proches de Luxembourg-ville ex si vous achetez un apart a 500k ou 1 million vous aurez plus de mal a louer a 5% du prix.
Mais c’est tout a fait possible pour les propriétés entre 200 et 280k puisque la demande est tellement supérieure a l’offre dans ce creneau de 900 a 1100 (hors charges)

sissi · #14

DDtee vous avez raison…désolée …Peut-etre un modérateur pourra-t-il le faire?

Dernier post a ce sujet pour compléter le rapport prix-loyer avec un exemple précis: 260k demande pour 72 m2 a Dudelange donc approx 250k …loyer était déjà a 1100/mois

atHome.lu | Annonces immobilières au Luxembourg. Le portail immobilier n°1 au Luxembourg.

Mike25 · #15

DDtee a écrit :
Il serait sympa d’ouvrir un fil "immobilier au Luxembourg" afin de pouvoir vous y exprimer sur ce sujet. Pour mémoire, le sujet de ce fil e sont les projets de loi Duflot/Pinel, on finit par s’y perdre…

Oui je suis d’accord.
Au départ je voulais faire remarquer que l’on ne pouvait pas comparer, les loyers au Luxembourg, et ceux en France, car fiscalité très différente pour ces deux pays.

Appliquer en France dans cadre de la Loi Duflot, un plafond de loyer a 5% brut, reviendrait à créer une pénurie supplémentaire de logement locatifs; puisque cela fera fuir tout investisseur sérieux.

Merci pour les éclaircissements donnés, concernant les frais de succession au Luxembourg.

Tssm · #16

Duflot c’est 5% de rendement hors impact fiscal ? Je pensais que c’était plafonné le loyer

Au Luxembourg, je crois qu’on amortit les biens, comme dans beaucoup de pays. Ce qui annihile tout revenu et donc tout impot. Je laisse les spécialistes confirmer

Sissi, si on peut trouver un bien propre à 5 de rendement sachant qu’il n’y a pas beaucoup d’impôt sur le revenu, pas de taxe foncière et pas d’isf (et pas de droit de succession), que les frais de financement sont encore plus faible qu’en France, je vais peut être en faire

Vous me faites une petite ligne de crédit de 200k ?

sissi · #17

Tssm …et moi qui comptais sur vous pour un petit 200k!

sissi · #18

Klaus a écrit :
L’exonération de 20k est utilisable à auteur de 20k sur toute une vie.

Les rendements locatifs bruts :-) sont faibles à Luxembourg comparé à la province en France ou ils dépassent 5% dans la plupart des grandes villes.

Cher Klaus c’est effectivement 20k par personne donc 40k par couple.

Par contre je ne comprends pas votre commentaire Grand duché versus France. Le loyer brut de 5% est du NET
Ne faut-il pas payer des impôts en France et des taxes foncières sur des loyers avec une réglementation qui protege bien plus les locataires que les propriétaires? - d’ou pas mal plus de soucis en vue?

Comme dans tout investissement c’est le NET qui compte. Si vous touchez comme dans l’annonce 13.2 k moins assurance soit 13k approx.et que vous financez le bien avec un lombard ou une hypothèque a 2% soit 4k/an vous touchez net 9k sur un investissement de disons 20% du prix soit 52k sur 260k donc votre rendement sur capital investi est de plus de 17 % non ?

Chez ING vous pouvez meme financer a 100 % parait-il.

Dernière modification par sissi (07/09/2014 21h41)

Klaus · #19

Je me plaçais du coté du locataire et non d’un investisseur.

Ce qui compte, c’est ce qui sort de ma poche, après que ça aille dans celle de l’état ou d’un propriétaire, peu importe.

sissi · #20

Ok Klaus…ça change effectivement la perspective!
Je pensais que vous étiez intéresse a acheter au lieu de louer. Mon erreur!

Quant a l’exemple c’était le lien de mon post de 7h 43
atHome.lu | Annonces immobilières au Luxembourg. Le portail immobilier n°1 au Luxembourg.

Le loyer est a 1100 euros , le bien propose a 260k. Finance a 80% le rendement sur capital investi est de 17%. si on finance a 100% : 13k moins 2%x 260k = 5.2k = 7.8k minimum dans votre poche.

Ceci (et ces calculs) est pour un "investisseur heureux" qui a quitte le monde du travail.

placementapapa31 · #21

sissi a écrit :
Klaus et moi sommes résidents au Grand Duche…le revenu d’obligations subit une taxe a la source de 10% libératoire. Donc si on est "rentier" sans salaire…l’exemption de base par couple étant de 22.5k … le revenu éventuel de 2 appartements n’est pas taxe sauf s’il dépasse ce 22.5k ( tranche a 8% d’abord - puis 10% etc)
Pratiquement cela équivaut a un revenu net de 5 % sur les montants investis dans 2 aparts de 70-90 m2 ou 3 appartements de 50 m2 - il n’y a pas de taxes foncières ici. Sans problèmes …vu que la loi protege les proprios en cas de non-paiement etc.
Ca explique l’engouement ici de mettre son capital dans la pierre au moment ou l’on se retire du marche du travail par choix …bien des années avant le cheque de pension…

Contrairement a la France les loyers sont eleves car proportionnels au prix du bien (plus inflation et travaux). Ex 280k pour 80 m2 = loyer de 14k/an min. comme il n’y a que l’assurance des murs a payer…c’est du 5% net.
Ce n’est pas pour dire que c’est un rendement eleve, mais ici c’est un rendement sur pour des investisseurs très conservateurs dans un marche qui monte tranquillement dans les 4 %/an.

Par contre a Luxembourg Ville ….les prix ne sont pas de 3000 a 4000 le m2 comme en campagne! Ils sont comme a Paris! Si vous voulez voir …le meilleurs site c’est Vente Immobilier Luxembourg - Annonces achats et ventes immobilières Luxembourg | atHome Luxembourg

Ah OK merci Sissi.

Je trouvais étrange cet abattement sur les revenus d’obligations, vu qu’en France justement ce type de revenu est imposable dès le premier euro (ce qui ne saurait surprendre, car obligation rime avec émancipation, si vous me suivez )

Klaus · #22

Certaines personnes ont elles une expérience de banques en Moselle pouvant financer un achat de résidence principale au Luxembourg à part le Crédit Mutuel?
Refinancer un prêt immobilier à l’étranger par une banque française ?

Merci

Setanta · #23

Bonjour,

C’est tout à fait faisable et dans les deux sens. J’ai récemment des amis qui ont acheté au GDL une maison sur Canach avec un prêt Banque Populaire (agence centrale immo de Metz).

L’inverse : mon associé vient de faire construire aux alentours de thionville avec un prêt chez la BGL

Xavier

EDIT : ils sont passé par mon courtier, qui se rémunère auprès de l’établissement donc pas de chèque à sortir pour vous. Contactez moi par MP si vous voulez les informations.

Klaus · #24

Je suis de retour du crédit mutuel (Longwy bas), le "conseiller" m’a indiqué qu’il ne faisait plus trop de crédit pour des RP au Luxembourg au moins depuis 18 mois en mettant en cause un changement de loi qui rendrait l’hypothèque difficile. Auriez-vous entendu parler de cela?

Tssm · #25

Bonjour Klaus, je suis peu au fait des emprunts immobilier au Luxembourg, pensez vous que c’est plus avantageux d’emprunter en France et pour quelles raisons si c’est le cas ?
BAV

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Investissement locatif au Luxembourg…

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sissi a écrit :

#3 02/09/2014 10h47

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#5 02/09/2014 11h19

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#8 06/09/2014 21h05

sissi a écrit :

#9 06/09/2014 22h48

#10 07/09/2014 12h48

sissi a écrit :

#11 07/09/2014 13h42

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#14 07/09/2014 14h43

#15 07/09/2014 14h55

DDtee a écrit :

#16 07/09/2014 15h06

#17 07/09/2014 15h42

#18 07/09/2014 21h15

Klaus a écrit :

#19 07/09/2014 21h40

#20 07/09/2014 21h50

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sissi a écrit :

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#23 30/06/2015 09h33

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#25 16/07/2015 13h00

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