Investir dans les foncières cotées avec effet de levier et couverture…

crosby a écrit :

A propos du levier pour Cominar, ARCP etc : Sur interactive brokers en utilisant le portfolio margin vous avez un levier qui peut atteindre x5 sur ce type de titre. En restant conservateur à x4, vous investissez 100 en capital, achetez pour 400 qui rapportent 8%.
Coût de financement environ 1.5%. Coût d’achat de puts hors de la monnaie pour éviter le risque d’appels de marge en cas de chûte du marché, environ 0.8% annualisé. Donc vous encaissez 8 x 4 - 1.5 x 3 - 0.8 x 4 ~ env 24%.
Et bien sûr si vous changez d’avis et vous voulez revendre tout le machin, ça prend 20 secondes et coût de transaction du genre 25 dols en comptant les options.
En plus de tout ça on peut parfaitement couvrir le risque de taux (si Libor monte) avec des Eurodollars, sur 4 ans par exemple, et on payera toujours moins cher que les 3% de la banque.

Excellente stratégie…possible pour investisseur averti!

crosby a écrit :

A propos du levier pour Cominar, ARCP etc : Sur interactive brokers en utilisant le portfolio margin vous avez un levier qui peut atteindre x5 sur ce type de titre. En restant conservateur à x4, vous investissez 100 en capital, achetez pour 400 qui rapportent 8%.

Attention, sur IB il ne faut pas confondre la marge et le SMA : c’est à dire qu’en intraday vous pouvez bien acheter 4 fois le montant de votre cash mais en fin de journée vous ne pouvez avoir que 2* votre cash.
Donc c’est impossible d’avoir 400 de stocks sur plus d’un jour en partant de 100 de cash.

( à part dans certains cas précis comme quand vous êtes long sur une action sur un marché américain et en même temps short sur le TSE pour la même valeur, ou si vous utilisez le modèle particulier de Portfolio Margin ).

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3. SMA and End of Day Calculations
End of Day SMA

As described above, we calculate SMA in real time throughout the trading day, but we enforce Regulation T initial margin requirements (typically 50% for stocks or 100% for nonmarginable securities) at the end of the trading day. Whenever you have a position change on a trading day, we check the balance of your SMA at the end of the US trading day (15:50-17:20 ET), to ensure that it is greater than or equal to zero.

Reg T Margin
      IB Initial Margin     25% * Stock Value
      Maintenance Margin     Same as Initial.
      Reg T End of Day Initial Margin     50% * Stock Value

crosby a écrit :

A propos du levier pour Cominar, ARCP etc : Sur interactive brokers en utilisant le portfolio margin vous avez un levier qui peut atteindre x5 sur ce type de titre. En restant conservateur à x4, vous investissez 100 en capital, achetez pour 400

Pour comparer uniquement l’effet de levier, c’est bien inférieur à l’immo physique où sur la seule conviction de la banque/taux d’endettement vous pouvez emprunter à 100% sans apport…

namo a écrit :

C’est peut-être hors-sujet, mais je trouve cela très intéressant, crosby! Puis-je vous suggérer de démarrer une autre file là-dessus ?

En fait l’idée c’est de prendre le très bon bouquin de Philippe (immo depuis chez soi), et de booster le rendement comme le ferait un hedge fund ! Si un modérateur peut bouger les messages dans une autre file spécifique -- sinon j’en créerai une plus tard.

Supposons que je souhaite appliquer cette stratégie sur Cominar.
D’après ce que je peux voir sur mon compte Lynx et sur le site ci-dessous, l’échéance la plus lointaine est avril 2015 et le strike le plus bas 17.

Stock Market Quotes | Stock Options, Options Chains

Ce qui n’est que 10% sous le cours actuel.  Est-ce que la stratégie de se protéger des appels de marge en achetant un put hors de la monnaie ne marcherais pas sur Cominar ou je rate quelque chose?  J’ai regardé les autres grosses foncière canadienne, il semble que cela soit la même chose.

Pour moi, le portfolio margin attendra un peu (min USD 110’000).
How Do I Upgrade to Portfolio Margin? | Interactive Brokers

ok, merci pour l’explication.
J’ai lu en effet que pour maximiser la marge il faut avoir un grand nombre de lignes et encore mieux si on a des positions en short dans le portefeuille.

Votre raisonnement tient la route si le marché se casse la figure donc ce cas l’ETF va suivre le même chemin mais si demain Cominar seul se casse la figure et pas les autres REIT de votre portefeuille, dans ce cas je ne suis pas sûr que l’ETF suive la même tendance ?

ZeBonder a écrit :

ok, merci pour l’explication.
J’ai lu en effet que pour maximiser la marge il faut avoir un grand nombre de lignes et encore mieux si on a des positions en short dans le portefeuille.

Votre raisonnement tient la route si le marché se casse la figure donc ce cas l’ETF va suivre le même chemin mais si demain Cominar seul se casse la figure et pas les autres REIT de votre portefeuille, dans ce cas je ne suis pas sûr que l’ETF suive la même tendance ?

Si cominar se casse la figure et pas les autres reit de votre portefeuille, vous n’aurez probablement pas d’appels de marges.

Merci pour l’astuce de la couverture macro. L’etf que vous mentionnez ne concerne que l’US:

VNQ ETF Guide | Stock Quote, Holdings, Fact Sheet and More

The index is a free float market capitalization weighted benchmark that is comprised of equity REIT securities that belong to the MSCI US Investable Market 2500 Index. The index is designed to cover about two-thirds of the value of the entire U.S. REIT market. To be eligible for inclusion, REITs must have a market capitalization of at least $100 million, with enough shares and trading volume to be considered liquid.

Il me reste à faire une recherche d’autres ETF pour d’autres zone géographique.  A moins que vous n’auriez déjà une liste à proposer? :-)

Merci pour la description de cette stratégie très intéressante.

N’étant pas familier avec le compte titre et l’effet de levier (uniquement PEA actuellement), voici quelques questions  :

- le coût de financement sur IB est de 1,5% annuel ? Quel que soit la durée de détention ? Quel que soit le type d’action achetée ? Le taux de 1,5% peut-il évoluer dans le temps ?

- vos calculs de rentabilité sont bruts (8 x 4 - 1.5 x 3 - 0.8 x 4 ~ env 24%.), qu’en est-il de la performance net d’impôt (TMI 30%) ? Doit-on déclarer 8x4% (32%) en dividendes ou peut-on déduire les frais de levier ? 27,5% (32-4,5) ?
Les abattements sur les PV fonctionnent-ils sur la partie empruntée ?

Avec un apport de 30 à 50% du capital, je compare actuellement l’achat de REIT avec effet de levier comme décrit dans ce post ou l’achat de SCPI via emprunt traditionnel pour une durée de 5 à 10 ans. Quelle solution vous semble la plus pertinente ?

Merci

Merci pour votre retour

A quoi correspond le "BM + 1.5%" ?

Qu’en est-il d’un calcul de rendement net en utilisant l’effet de levier dans un compte titre ? (2ème question de mon message précédent)

Dans la comparaison SCPI (dans assurance vie) et REIT dans un CT, l’aspect fiscal peut également avoir un impact non négligeable,

Merci

Les frais d’intérêt ne se déduisent pas.

Si je comprends bien, les frais d’intérêt pourraient être déduits avec une structure de type SCI IS. En contre partie, il faut régler les 33% d’impôts sur les bénéfices… Puis les impôts sur les dividendes… Le jeu en vaut-il la chandelle ?

ZeBonder a écrit :

c’est expliqué dans les liens que j’ai mis : BM = Benchmark Rate et pour l’USD le BM utilisé est basé sur :
Fed Funds Effective (Overnight Rate)
11 am GMT USD LIBOR (used only for USD-CFDs, Gold and Silver Borrow Fees)

En d’autres termes, si le Libor monte, le BM monte et le taux d’intérêt de votre marge aussi

Le taux IB sur une position de moins de 100K$ est de 1.59%. Faut-il rajouter les 1.5% systématiquement ou c’est la variation maximale que peut prendre le taux initial en en fonction de la variation du Libor ?

crosby a écrit :

(2) le risque que les taux longs montent.
Un REIT paye un cashflow assez stable en générale, un peu comme un obligation de maturité infinie. Mécaniquement, il devrait donc avoir une duration. Cette duration est grosso modo egale à l’inverse du rendement, donc ici 1/0.08 ~ 12 ans. En principe, si les taux longs remontent de 1%, la valeur actualisée du REIT devrait baisser de 12%.
On peut avoir envie de couvrir ce genre de risque. L’outil de prédilection est normalement le 10-yr Treasury future, mais ca traite par blocks de ~64k USD donc il faut des positions assez significatives pour mettre en place une couverture assez fine.

En alternative au future, on trouve aussi sur le marché les CFDs sur future, qui doivent revenir un peu moins cher que l’ETF je pense.