Pure multi-family REIT : foncière canadienne résidentielle investissant aux USA

Bonjour,

Voici une analyse de Pure multi-family REIT, dont je ne suis pas actionnaire mais dont j’ai étudié un peu le dossier, dans l’optique d’un investissement potentiel.

Type d’activité

Pure multi-family REIT est une foncière canadienne qui investit dans la Sunbelt aux US.

Mi-2014: Propriétaire de 14 propriétés constituées de 3 966 appartements (dont 1 706 achetés en 2013)

Surface totale des appartements: 322 000 m2 (mi-2014)
Taux d’occupation: 96.9 % (décembre 2013) et 96.8 % (au S1 2014)

Surface moyenne / appartement: 81.2 m2 (au mi-2014)
Loyers: 9.1 € / m2 / mois

Âge de construction moyen: 1993 (au 31/12/2013)
Les biens semblent de bonne qualité.

Localisations principales

* Dallas-Fort Worth
* Houston
* Phoenix

Dettes

Taux d’intérêt moyen: 3.99 % (mi-2014)
Maturité moyenne de la dette: 7.2 ans (mi-2014)

Détail de la maturité de la dette:
2015: $ 1.656 M
2016: $ 1.859 M
2017: $ 10.098 M
2018: $ 16.634 M
2019: $ 99.222 M
2020: $ 1.508 M
2021: $ 1.572 M
2022: $ 28.527 M
2023: $ 34.391 M
Après: $ 26.321 M

Nous observons un pic important en 2019, plutôt qu’un lissage dans le temps.

Stratégie du management

* Vise la croissance dans la Sunbelt en achetant des appartements de qualité bien localisés.
* Sécuriser les taux d’intérêts en empruntant à taux fixe
* Long terme: diversification géographique sur toutes les zones US avec potentiel de croissance

Nombre d’employés

85 employés (mi-2014)

Données financières

Actifs (mi-2014):
* Immobilier: $ 384 M
* Investissements: $ 3 M
* Actifs courants: $ 14 M

Dettes: $ 254 M

Total du bilan: $ 401 M

Prix de l’immobilier au bilan mi-2014 / m2: $ 1196 / m2 = 955 € / m2

CA: $ 21.3 M (sur S1 de 2014 soit $ 42.6 M en projection sur l’année 2014)
RN: $ 12.1 M (sur S1 de 2014 soit $ 24.2 M en projection sur l’année 2014)
FFO: $0.37 / action (au 31/12/2013)

Cours: $ 4.57
PER (en projetant les revenus du S1 2014 sur une base annuelle; par ailleurs, le PER n’est pas significatif pour une foncière): 6.6
Capitalisation boursière: $ 160 M

Analyse

++ Le prix de l’immobilier ne semble pas excessif pour de l’immobilier résidentiel locatif aux US dans la Sunbelt, dans des zones de croissance, pour des biens relativement récents (20 ans en moyenne) et de qualité correcte
+ Croissance potentielle de la valeur par remboursement progressif de la dette ou augmentation du prix de l’immobilier
+ Coussin de sécurité: Total du bilan - Dette = $ 147 M (à comparer à la capitalisation boursière de $ 160 M)
? Je crois avoir lu que la dette était à taux fixe mais sans en avoir acquis la certitude (attention, ce point me semble crucial vu la remontée probable des taux d’intérêts aux US et le fort levier)
- Niveau de levier: 63 % du total du bilan
- Fiscalité: versement systématique de dividendes
- Maturité de la dette avec un pic en 2019 plutôt qu’une courbe lissée
-- Les taux d’intérêts aux US vont probablement évoluer à la hausse, ce qui serait pénalisant pour de nouvelles acquisitions

Mon avis: Neutre à tendance positive (pas de forte divergence prix / valeur, sur ce dossier, mais l’investissement peut se justifier à mon sens dans une optique de rendement avec appréciation potentielle de l’actif, en fonction de l’évolution des prix de l’immobilier et du remboursement progressif de la dette; attention également à l’évolution des taux US, notamment si la société continue ses acquisitions).

Mots-clés : reit