Je viens d’acter la vente d’un appartement en Allemagne. Ce post pourra intéresser les membres du forum considérant un investissement en immobilier résidentiel dans ce pays.
Contexte :
A l’achat en 2005, le bien, à l’emplacement très central et qualitatif, est resté en vente plusieurs semaines. Il n’y avait pas de compétition entre acquéreurs. A postériori, je me rends compte de la chance de n’avoir pas rencontré de concurrence…
En 2017, l’annonce placée par l’agence immobilière est restée en ligne 2 jours avant d’être retirée, attirant plus de 40 visites.
La vente s’est faite à 15% au-dessus du prix de mise en vente, que j’avais fixé en consultant un certains nombre de statistiques accessibles au public. L’agence immobilière estimait que mon prix initial était élevé mais raisonnable. Et que le prix de vente final est déraisonnable…
Les acquéreurs ont obtenu un financement à 100%, au taux de 1.47%. Je ne sais pas si le taux est fixé à 10 ans ou davantage, le système allemand étant un peu différent de ce qui se fait en France.
Résultat financier :
- CAGR 12 ans sur la valeur de marché du bien tous frais d’achat compris : 6,75%
- Rendement locatif net de toute fiscalité et de tous frais (comptable etc), par an : 5,6% (en meublé, les loyers n’ont presque pas bougé pendant la période de détention)
L’essentiel de la hausse des prix s’est faite ces 4 ou 5 dernières années, même si la tendance était doucement à la hausse depuis environ 8-9 ans sur cette ville.
Les perspectives d’évolutions des loyers ne sont pas bonnes : cela fait deux ou trois ans qu’ils n’augmentent plus significativement sur ce marché régional alors que l’immobilier, lui, continue à monter.
Les potentiels acquéreurs sont aujourd’hui confrontés à une concurrence forte : les allemands, dont le taux de propriété immobilière est historiquement inférieure à celle des Français, se sont rabattus sur la pierre en partie par défaut, du fait de l’environnement de taux qui les prive d’alternatives. On peut aussi arguer d’un phénomène de rattrapage : rien ne justifiant que l’immobilier résidentiel allemand soit durablement 2 ou 3 fois moins cher que l’immobilier résidentiel français dans les grandes métropoles.
Je me garderai bien de prédire l’évolution des prix immobiliers en Allemagne mais il me semble que nous sommes dans un marché de vendeurs et non plus d’acheteurs. C’est du moins ce que suggèrent des indicateurs « durs » comme le rendement locatif ou le prix au m2 ou des indicateurs « psychologiques » comme l’empressement des gens à acheter presque à tout prix avant une éventuelle remontée des taux. Ces conditions peuvent évidemment durer longtemps, tous les parisiens pourront en attester…
L’Allemagne conserve un atout fiscal sur la France : les plus-values sont exonérées d’impôts passés 10 ans de détention et la fiscalité au fil de l’eau est plus douce, notamment du fait d’amortissements y compris en location nue.
Pour quelqu’un pouvant obtenir un financement à 90 ou 100%, un investissement peut peut-être encore faire sens ?
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j’espère que j’y trouverai ce que je cherche 
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