Vente immobilière privée et gestion du bien (Pinel) par la banque : vos retours d'expérience ?

Le taux d’emprunt est canon pour de l’immobilier locatif, par contre les frais de gestion, même avec les assurances sont chers (maximum 10% avec les assurances, en général 5/6% pour la gestion et plus si assurances). Mais l’assurance impayés est souvent incluse dans les 6% et les assurances contre la vacance locative lorsqu’elles existaient coûtaient autour de 4/5%. Je parle au passé car jusqu’à peu elles n’étaient plus proposées par les assureurs (trop coûteuses). Si c’est une vraie assurance contre la vacance locative qui paye longtemps avec peu de délai de carence et sans condition d’éligibilité autre que la preuve de publication d’annonces, ça se regarde sur la durée du projet (sous réserve que l’assurance ne soit pas annulée tout simplement à l’avenir, ce qui m’était arrivé après en avoir profité 10 mois).

Donc en conclusion, les produits défiscalisants sont rarement une bonne affaire (surcoût à l’achat qui mange l’avantage fiscal), si en plus ils faut perdre 13% des loyers, j’ai du mal à croire que cela puisse être une réussite à l’arrivée.

Si vous n’avez pas le temps de vous en occuper et voulez de l’immobilier, il y a les SCPI (hors fiscales qui ne sont pas non plus intéressantes) et payez vos impôts! Vous ferez des économies.

Il y a plusieurs files sur le sujet, cherchez Pinel et Robien et vous trouverez beaucoup d’avis, en général plutôt négatifs.

Comme le souligne volthur, il manque dans votre message tous les éléments essentiels d’un projet immobilier locatif :
1) combien ça coûte à l’investissement, pour quelle surface ? Est-ce dans les prix du marché ?
2) combien rapporte l’investissement ? Quelle est la rentabilité brute et nette de l’argent investi ?
3) quel est le cashflow mensuel ? Ca coûte (appelé effort d’épargne) ou ça rapporte chaque mois ?

Si vous faites ce travail d’analyse (qui est le B.A.BA de tout investisseur), vous vous rendrez compte que ces packages Pinel :
- coûtent trop cher à l’achat
- ont une faible rentabilité
- ont un cashflow négatif, c’est à dire qu’ils vous coûtent chaque mois (c’est appelé pudiquement "effort d’épargne").

Lisez ce fil et ses liens externes (articles, vidéos…) : Convaincre un ami qu’un investissment Pinel n’est pas une bonne idée ?

Ce fil devrait vous intéresser aussi : Falcon40 : étude de cas immobilier (achat d’un appartement en loi Pinel)

Vente privée sous forme de réunion : une technique bien connue pour vendre n’importe quoi, du canapé en cuir au timeshare. Avec l’avantage pour le vendeur qu’il n’y a pas le délai de rétractation d’un démarchage à domicile.

Je ne savais pas que les banques avaient recours à ces méthodes de margoulins !

Prudence !

L’inconvénient de ce genre de programme est que vous risquez de faire affaire dans une ville que vous ne connaissez pas. Aurez-vous le temps de vous renseignez sur le marché local entre le moment de votre réunion et la réservation ?

Pourquoi ne tentez-vous pas d’acheter une bonne affaire dans un coin connu comme chez vos parents ou ceux de votre femme par exemple ?
Je suis militaire également et c’est ce que j’ai fait pour me constituer un patrimoine (je suis une petite investisseuse par contre) et mes appartements sont en gestion locative dans une agence (j’ai opté pour l’agence chez qui j’étais locataire plus jeune). Connaissant ma situation (éloignée), je n’hésite pas à aller les voir quand j’y vais en vacances pour montrer que si distance il y a, je garde un oeil sur mes biens, sur leur gestion eu sur… eux.
Quand je serai pour y retourner, il sera toujours temps de les gérer moi-même. Je n’explose pas dans la rentabilité, je suis en cash flow négatif mais j’ai l’esprit tranquille (pour le moment en tout cas).

Jef56 a écrit :

Si vous trouvez un Pinel à 5% de rendement avant l’avantage fiscal, personnellement je trouve que c’est un bon investissement pour quelqu’un qui n’a pas encore d’immobilier.

La question est : est-ce qu’un tel rendement existe dans les packages vendus par les banques ?

L’un des rares exemples sur le forum où le rendement d’un Pinel était assez bon est ici :
Investissement en Pinel avec un rendement de 7% : est-ce possible ?

Le foreumeur en question a acheté en direct au promoteur un bien neuf, bien qui se trouve être éligible au Pinel. Il n’est pas passé par un intermédiaire packageur et marketeur de Pinel. Dans ce second cas, je pense que le dispositif est bien moins avantageux, car l’avantage fiscal est bouffé par les commissions et les marges des intermédiaires.

Petites remarques :
14% de frais de gestion locative, c’est de l’arnaque. A Paris, un grand réseau d’agences immobilières propose du 8%, et en banlieue, du 9% avec assurance "loyers-impayés". Dans le Berry, un ami paie du 6 % pour la gestion de sa maison. Alors, vous faire gagner 0,5% sur le taux d’intérêt du prêt pour gratter 6% sur les frais de gestion, cela me semble des plus curieux…
Quand on ne connaît pas, on n’investit pas, et Warren Buffett dit à peu près pareil pour la bourse : "quand je ne comprends pas, je n’investis pas". Pour acheter un bien immobilier, il faut d’abord voir le quartier, puis l’immeuble, et enfin l’appartement. Ensuite on passe au loyer possible, puis au taux d’intérêt et aux charges diverses.
Sur la revente à perte des biens Pinel, surtout dans un marché stable ou baissier, j’ai déjà écrit là-dessus…
Rastignac

Gwen11 a écrit :

L’inconvénient de ce genre de programme est que vous risquez de faire affaire dans une ville que vous ne connaissez pas. Aurez-vous le temps de vous renseignez sur le marché local entre le moment de votre réunion et la réservation ?

Pour le coup, un point positif: les biens proposés seront tous dans un rayon d’une heure de ma banque,  notamment dans la ville où j’ai fait mes études, que je connais donc bien et proche de mes attaches familiales. De toute façon, si l’on ne me laisse pas le temps de me renseigner, je ne ferais pas affaire avec eux. Je m’y rends pour prendre les informations, faire mes calculs et comparer au reste du marché local. Même si je suis de plus en plus pessimiste, ce sera toujours une expérience et me prendra tout au plus deux heures dans ma journée.
Je vais également me renseigner directement auprès des agences locales pour connaitre les différents frais de gestion proposés.

Merci pour toutes vos remarques.