Diviser une maison en deux pour de la location…

argouel · #1

Bonjour a tous et a toutes

j ai 37 ans je suis artisan plombier electricien dans la Manche

c est avec beaucoup d interet que je parcours ce forum,depuis plusieurs années, qui m’a convaincu avec d’autres personnes de mon entourage d’acheter ma residence principale

c ’est grace a vous que j’ai appris enormement de chose, moi qui ne partait, pour tout vous dire, de rien c’est a dire au lancement de mon EI j avais 5000 euros en poche ..

il y a 4 an maintenant j ai achete ma residence principale la meme année que la creation de mon entreprise

Aujourd’hui j aimerais pouvoir me generer une rente pour ma retraite

je vous donne les details de notre projet

Situation familiale : je vis maintenant en concubinage avec 1 enfant

Situation professionnel : pas evident pour moi de faire un credit, mon amie par contre a la possibilite de le faire pas de credit en cours et un CDI revenu annuel 36K pour elle

nous allons visiter une maison ce week end qui fait 180m² avec un garage pas de terrain

prix de vente du bien 55K

nous voulons diviser cette maison en deux pour faire deux locations
une maison avec 3 chambres et une autre avec 2 chambres
(maison de bourg avec place de parking devant)

l ensemble des 2 maisons genereraient un loyer de 800 euro par mois

il y a un petit plus avec ce bien c est un garage independant que l on souhaiterait louer a part 40 euro par mois, pour un tracteur et bateau ce qui est tres prisé par chez nous(3km de la mer)

bien entendu il y a quelques travaux a faire mais ca c est ma partie environ 15K

j’aimerais avoir vos conseils sur plusieurs points

nous allons nous marier l an prochain
doit elle emprunter seul ou dois je figurer sur l acte de vente selon vous(je precise que la maison ou nous habitons n est qu a mon nom, a l epoque je vivais seul)

doit on monter une structure juridique selon vous si nous souhaitons continuer dans cette voie pour effectuer cet achat

sommes nous completement a cote de la plaque ?!

merci de m avoir lu
n hésitez pas a me demander plus de details j avais un peu peur d’ecrire un roman

nb excusez moi pour les fautes s’il y en a de dissimulé

Mots-clés : bonne idée ou pas

Boubouka · #2

vous avez deux possibilités.

indivision.
SCI

Chaque option a ses avantages et ses inconvénients. Compte tenu que vous n’aimez pas l’administratif, je pencherai vers l’indivision. D’autres ici pourront avoir un avis différent. A la fin, votre notaire vous conseillera aussi et vous allez attérir sur une décision qui vous convient.

La rentabilité est très bonne si les revenus réels seront à la hauteur de votre estimation.

vu le montant de l’opération, et si votre compagne n’a pas d’autres crédits, elle peut emprunter seule. De ce côté, j’imagine la banque ne fera pas trop d’histoire sur le montage juridique. Parlez en à votre banque.

argouel · #3

Bonjour Boubouka

oui l’indivision ce fut comme une evidence pour nous et apres en creusant un peu et bien on s’est un peu perdu en route, il y a tellement de facon de proceder..nous irons voir mon notaire la semaine prochaine si la visite est concluante, nous avons rdv samedi

de mon coté mon entreprise aura fini de payer le camion le mois prochain au bout de 5 ans de credit, et j ai un credit pour la maison de 330 euro par mois sur encore 16 ans sur lequel je me loue un bureau et espace de stockage

ma compagne n a jamais fait de credit, elle est cadre en CDI avec une epargne bancaire de 30K(PEL et livret) une epargne mensuel de 1200 euro et des revenus imposés sur la base de 36K. je pense que sa banque n’émettra aucun probleme pour cet achat; moi, qui a l epoque avait emprunte sans contrat ni bilan car j etais dans ma premiere année d’activité!

nous pensions emprunter avec un apport de 10% sur la base de 55K donc 5,5K sur 19 ans
et financer les travaux en fond propre environ 15K
est ce une bonne strategie ?

l’estimation est dans la fourchette tres basse du marche locatif de cette localite je n ai jamais vu de maison avec un loyer de 430 euro pour le F3 et 380 euro pour le F2 et la dependance a 40 euro, par mois quitte a descendre un peu ces estimations de loyer et etre sure de louer toute l’année en securisant les bails avec une garantie loyer impayé. Cela est il vraiment valable?

le cout du credit annuel serait de 4320 euro sur 19 ans
le rapport locatif annuel serait de 10080 euro

je reste persuadé que l’équation de départ est une bonne base,un credit mensuel de 360 euro
Je n’aime pas faire de gros credit a la banque je prefere avoir beaucoup de reste a vivre pour epargner et se faire plaisir de temps a autre, c’est notre strategie pour le moment elle evolura sans doute ou pas ….bien entendu sur ce resultat il faudra sans doute retirer un certain nombre de charges et taxes que je ne connais pas toutes d ’ailleurs entretien a charge du propriaitaire, taxe fonciere et…

Dernière modification par argouel (16/10/2014 20h10)

Boubouka · #4

Le rapport loyer annuel / prix est bon.
Faites juste attention a la taxe foncière.
Prendre un crédit long sur 20 ans est une bonne stratégie pour la trésorerie.
Pour la division je suppose que vous avez regardé la question des compteurs. Je ne vous la fait pas a vous

argouel · #5

En effet pour les compteurs et sous compteurs ce n est pas un probleme

nous allons nous renseigner sur la taxe fonciere, je reviendrais vers vous pour vous la communiquer,

sans doute sera t elle revue a la hausse si il y a deux logements ?

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