Hausse des taux longs et immobilier : exemple de la Russie avec 17%…

ojal · #1

Bonjour,

Actuellement en France, certains investisseurs trouvent que des placements immobiliers à 5 ou 6% sont intéressants par rapport aux placement bancaires qui sur des produits non risqués ne proposent pas de taux supérieurs à 2%…
Je me suis toujours demandé ce qui se passerait si les taux directeurs venaient à augmenter… Pourquoi obtenir 6% en immobilier si les produits monétaires proposent du 15%…?

La Russie est justement entrain de vivre ce scénario d’envol des taux directeurs… Les taux viennent de passer à 17%… Qui saurait nous expliquer comment se comporte alors l’immobilier en Russie par rapport à cet augmentation des taux monétaires?

Merci par avance pour vos commentaires

Mots-clés : immobilier taux intérêt élevé

skype · #2

Bonjour,

Ces 6% sont intéressant quoi qu’il arrive puisque vous avez emprunter la somme à 2-3%. Vous avez donc un effet de levier de 3-4%.

Dans cette configuration, ce n’est pas vous qui payer votre crédit mais le locataire. Vous êtes donc toujours gagnant. Le risque que vous portez se trouve sur le niveau des loyers qui peut baisser ou un mauvais locataire (qui ne paie pas et/ou qui dégrade votre bien)

Je ne connais pas l’immobilier en Russie; Mais si les taux directeurs montaient jusque 17% en France, les prix devraient chutter violemment car la mojorité des acheteurs achètent à crédit et ne serait plus solvable avec 17% d’intéret aux prix actuelles.

Mais, pour un bailleur qui ne cherche qu’à loyer et non à vendre, sa problèmatique n’est pas de savoir la valeur de son bien (même si ca compte quand même) mais bien le loyer qu’il peut en retirer.

Geronimo · #3

skype a écrit :
Bonjour,

Ces 6% sont intéressant quoi qu’il arrive puisque vous avez emprunter la somme à 2-3%. Vous avez donc un effet de levier de 3-4%.

Dans cette configuration, ce n’est pas vous qui payer votre crédit mais le locataire. Vous êtes donc toujours gagnant. Le risque que vous portez se trouve sur le niveau des loyers qui peut baisser ou un mauvais locataire (qui ne paie pas et/ou qui dégrade votre bien)

Je ne connais pas l’immobilier en Russie; Mais si les taux directeurs montaient jusque 17% en France, les prix devraient chutter violemment car la mojorité des acheteurs achètent à crédit et ne serait plus solvable avec 17% d’intéret aux prix actuelles.

Mais, pour un bailleur qui ne cherche qu’à loyer et non à vendre, sa problèmatique n’est pas de savoir la valeur de son bien (même si ca compte quand même) mais bien le loyer qu’il peut en retirer.

Pas du tout.

Si vous louez un bien à 6% pendant que le monétaire est à 17%, c’est votre locataire qui s’enrichit et non vous. Il paie certes le bien immobilier à votre place, mais il a aussi une épargne qui lui rapport 3x plus que le rendement de votre épargne bloquée dans le bien immobilier (rendement qu’il vous paie, donc vous êtes le perdant puisque vous pourriez recevoir un rendement 3x supérieur !).

Donc en quelques années il pourra acheter cash un bien identique à celui que vous avez acheté à crédit et ce uniquement grâce à vous. Dit autrement, je préfère que la banque me verse un rendement sur mon épargne de 17% plutôt qu’un locataire me verse un rendement de 6% avec un remboursement de crédit à 3-4%.

Pour vous, ça s’appelle un coût d’opportunité ou un coût d’option, et c’est un coût bien réel ! A ce rythme, vous serez très vite le plus pauvre du quartier

skype · #4

Permettez moi, à mon tour, de ne pas être d’accord avec vous.

Votre principal argument est que le locataire épargne pendant que le propriétaire ne le peut pas.

Or, quand on prend un crédit sur 25 ans à un taux de 2,5% et qu’on à au moins 6% net, on arrive à faire un cash flow nul (c’est le sujet du poste).

Donc, que vous ayez ou non acheter un appartement, votre capacité d’épargne est absolument inchangé.
Vous aurez autant d’épargne que si vous n’aviez pas acheter.

D’un coté, vous avez la banque qui vous prête l’argent pour acheter et de l’autre le locataire qui paie votre crédit. Sur votre compte il ne se passe rien.

Le risque ne se situe pas ici (cf mon premier poste).

Si, dans quelques années, vous pouvez acheter le même bien (c’est peu probable dans les faits que vous puissiez acheter en quelques années d’épargne un bien cash car sinon il y aura trop de demande et les prix repartiraient à la hausse) avec votre épargne, le propriétaire pourra faire exactement la même opération que vous.

A la différence près que dans quelques années il aura un appartement qui sera rembourser de ce même nombre d’année.

Geronimo · #5

Si on est dans le scénario où l’on passe de taux actuels à des taux à 17%, on peut imaginer des prix de l’immobilier divisés pas 2 ou 3 (tout simplement pour aligner la rentabilité de tous les nouveaux placements).

Effectivement, votre locataire paie le bien a votre place -casfhlow nul-. Mais ça ne veut pas dire que vous n’êtes pas perdant, car il le paie trop longtemps, à votre détriment !

En effet, le bien, il "vous" le paie 3 fois trop cher ou, dit autrement, 3 fois trop longtemps (à peu près, en fait un peu plus car le capital se rembourse surtout à la fin). Sur 25ans, vous vous privez donc de 16 années de revenus qui servent à financer le bien (qui ne les vaut plus) au lieu de les mettre dans votre poche. Voilà votre coût d’opportunité.

Par ailleurs et plus généralement pour répondre au message initial, si on est dans la cas de la France avec 90% de taux fixes, soit les banques explosent (800 milliards d’euros d’encours, ça ferait très mal), soit la renégociation des taux est forcée (mais pas la revalorisation à la baisse du prix d’achat hein ! ).

Klaus · #6

On peut également rajouter que 3.5% de frais de transaction suffisent à rendre l’opération perdante.

ojal · #7

Vous confirmer ce que je pense à savoir que la rentabilité de l’immobilier devrait se rapprocher de la rentabilité des taux monétaires et de ce fait, les prix de l’immobilier chuteraient…
Pourtant, on entend bien dire qu’en Russie cette augmentation des taux entraîne une inflation… Donc l’immobilier neuf deviendrait plus cher… Ce qui est contradictoire avec ce que l’on vient de voir plus haut…
Concrètement et en dehors de toute supposition, que se passe-t-il en Russie actuellement sur le marché immobilier? Bizarrement, je n’arrive pas à trouver

ojal · #8

Klaus a écrit :
On peut également rajouter que 3.5% de frais de transaction suffisent à rendre l’opération perdante.

?

skype · #9

@Geronimo : Je comprends cet argument et je suis d’accord avec vous.

Ceci étant, je ne suis pas d’accord avec le terme "perdant".

Si le prix de votre bien perd 3 fois sa valeur (Biensur que le rendement vis à vis des autres produits financiers pousserait les prix vers le bas mais ce n’est pas aussi mathématique que vous le prétendez. Il n’y a pas que des investisseurs qui achètent de l’immobilier. C’est aussi un produit "d’usage". ) vous n’êtes pas perdant.

Je dirais plutôt que vous auriez pu gagner plus. Ce qui est très différent.

Par analogie, si je joue est que je gagne 100 000 euros sur 25 ans alors que j’aurais pu jouer autrement et gagner 250 000 euros, je ne dis pas que je suis perdant. Je dis juste que je n’ai pas saisie la meilleure opportunité.

Ceci étant, mon choix ne me rend pas "le plus pauvre du quartier", au contraire, je me suis enrichie (vis à vis de quelqu’un qui n’a rien fait). Bien que j’aurais pu gagner plus d’argent.

@Klaus : Je ne comprends pas votre argument. Même avec 50% de frais de transaction, à partir du moment où ce n’est pas vous qui payez (cash flow positif ou neutre), votre opération n’est pas perdante. Pouvez-vous expliquer votre argument s’il vous plait?

Edit :

@ojal : Ce n’est pas si incohérent. L’immobilier n’est pas qu’un produit financier (en tout cas, c’est mon avis. Même s’il n’est pas à priori partagé par tous ici). C’est aussi un bien d’usage qui à un cout de construction. Le cout de construction d’un logement neuf est constitué de la valeur du terrain (qui, à priori, baisserait), du cout de la main oeuvre (qui augmenterait) et du cout des matériaux (il faudrait voir comment l’euro se comporterait vis à vis des autres monnaie. Si le phénomène est mondial ou non).

Geronimo · #10

ojal a écrit :
Vous confirmer ce que je pense à savoir que la rentabilité de l’immobilier devrait se rapprocher de la rentabilité des taux monétaires et de ce fait, les prix de l’immobilier chuteraient…
Pourtant, on entend bien dire qu’en Russie cette augmentation des taux entraîne une inflation… Donc l’immobilier neuf deviendrait plus cher… Ce qui est contradictoire avec ce que l’on vient de voir plus haut… Concrètement et en dehors de toute supposition, que se passe-t-il en Russie actuellement sur le marché immobilier? Bizarrement, je n’arrive pas à trouver

L’inflation, c’est l’évolution des prix à la consommation. L’immobilier, c’est un investissement, et donc ça n’entre pas dans l’IPC.

L’inflation en Russie vient de l’effondrement de la monnaie qui fait que toute la part étrangère de la VA des produits vendus voit sa valeur multipliée par deux environ, ce qui n’est pas sans conséquence sur le prix final au consommateur russe.

Le consommateur russe s’appauvrit, donc peut moins investir (si on vous augmente de 20% votre budget nourriture et votre budget habillement, vous y réfléchissez à deux fois avant d’investir). Et donc on peut s’attendre à une baisse des actions (déjà commencée : Graphique indice RTS Index, cours indice RTS Index - Boursorama) et des prix de l’immobilier. La bonne situation pour un russe, c’est d’avoir eu l’idée de détenir des devises étrangères qu’il pourra judicieusement convertir un roubles pour réinvestir dans son pays. Mais bon, c’est toujours facile à dire après.

Geronimo · #11

skype a écrit :
Si le prix de votre bien perd 3 fois sa valeur (Biensur que le rendement vis à vis des autres produits financiers pousserait les prix vers le bas mais ce n’est pas aussi mathématique que vous le prétendez. Il n’y a pas que des investisseurs qui achètent de l’immobilier. C’est aussi un produit "d’usage". ) vous n’êtes pas perdant.

Je dirais plutôt que vous auriez pu gagner plus. Ce qui est très différent.

Bah euh disons qu’en terme de pouvoir d’achat, vous êtes perdant…. et c’est bien ce qui importe

Avoir plus d’argent, c’est bien.
Mais si votre rendement ne compense pas la perte de valeur de la monnaie, au final, vous êtes certes plus riche en valeur (100-> 106), mais pas en volume (avec 100 je pouvais acheter une pizza, avec 106 je peux acheter une demi-pizza), et donc vous pouvez acheter "moins de choses" à budget équivalent.

skype · #12

@Geronimo : Je comprend que si vous gagnez moins que l’inflation vous perdez du pouvoir d’achat. Mais, je ne vois pas le rapport avec la situation.

Quand vous dites 106, je crois comprendre que vous mettez 100 et que vous en tirez 6. Si c’était le cas, oui, vous perdriez du pouvoir d’achat.

Mais ce n’est pas ce qui se passe.

Ici, c’est la banque qui met 100 (vous vous mettez 0) et le locataire vous donne disons 10 (6, c’est du net) de loyer.
Ces 10 de loyer rembourse vos différents frais.

Au bout de 25 ans, vous récupérez un bien qui vaut 30 (100 - (frais de transaction)/3 si le prix est divisé par 3. Mais, encore une fois, j’en doute fortement. Les choses ne sont pas aussi mathématique que vous le prétendez. Il suffit de regarder l’historique des taux vis-à-vis des prix de l’immobilier ces 100 dernières années pour s’en rendre compte).

Donc, vous mettez 0 et vous gagnez 30 alors que vous auriez pu mettre 0 est gagner 80 (et non pas 100 - frais de transaction. Vous avez attendu et cela a un cout également).

Certes, vous ne faites pas la meilleure opération mais je maintiens que votre opération est néanmoins intéressante (si d’autres risques ne se réalisent pas pendant votre crédit vous faisant passer dans une opération à cash flow négative : Baisse de loyer, mauvais locataire, gros travaux, obliger de revendre,…)

Dernière modification par skype (22/12/2014 17h50)

Klaus · #13

skype a écrit :
@Klaus : Je ne comprends pas votre argument. Même avec 50% de frais de transaction, à partir du moment où ce n’est pas vous qui payez (cash flow positif ou neutre), votre opération n’est pas perdante. Pouvez-vous expliquer votre argument s’il vous plait?

Je prend un exemple ou vous empruntez à 100% (droits de mutation exclus).

Nek · #14

Exemple de la France en 1981:

Livret A: 8.50%
Inflation: 13.4%
OAt 10 ans: 17.4% (ajoutez 1 ou 2 % et c’est les taux des prêts immo de l’époque)

Les prix ne se sont pas cassé la figure visiblement. Mais le couple offre/demande n’y était pas pour rien.

Une étude intéressante qui étudie plusieurs facteurs d’évolution des prixs immobiliers:Les prix immobiliers en France: une évolution singulière

Sinon je rappelle que la BCE doit maintenir l’inflation autour de 2%

Geronimo a écrit :
L’inflation, c’est l’évolution des prix à la consommation. L’immobilier, c’est un investissement, et donc ça n’entre pas dans l’IPC.

Les loyers compte pour 7% dans l’IPC.
Insee - Indicateur - Pouvoir d’achat - prix - inflation - Réponses à vos questions les plus fréquentes

Dernière modification par Nek (23/12/2014 22h46)

toudoucement · #15

Les taux sont à 17% mais le rouble a perdu 40% de sa valeur en quelques mois.J’imagine que dans le scénario Russe,il vaut mieux détenir des actifs tangibles que des valeurs monétaires?

La question dans ce scénario c’est plus de savoir si les revenus des locataires vont suivre la tendance inflationiste ou non et si vos loyers vont suivre.

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Geronimo a écrit :

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