Forte hausse des taux immobiliers en juin 2022 et taux d'usure !

InvestisseurHeureux · #1

C’est parfaitement normal.

Le taux des emprunts immobiliers résidentiels pour les particuliers est corrélé au taux de l’emprunt à 10 ans français, et celui-ci est passé de 0% à 1,8% en six mois :

Source : TMBMKFR-10Y | France 10 Year Government Bond Overview | MarketWatch

Ce qui nous ramène au taux de janvier 2014.

Or, en janvier 2014, le taux moyen pour emprunter sur 15 ans était à 3,15% :
Meilleurs taux credit immobilier nationaux janvier 2014 | Empruntis

Sur cette base, on peut même supputer que les taux des prêts immobiliers vont continuer à monter si le taux de l’emprunt à 10 ans français reste à ce niveau.

Mots-clés : hausse des taux, refus de prêt, seuil d'usure

peroxydee · #2

Bonjour

Je travaille dans l’immobilier, dans une ville moyenne, et effectivement l’impact du renchérissement du crédit se fait sentir.
Concernant les acquéreurs, quand leur simulation date du début d’année nous leur demandons de remettre à jour, et c’est souvent la douche froide, taux en augmentation, apport plus important…etc.
Quant aux vendeurs ils n’ont pas pris en compte ces dernières données, d’où pour nous un stock mandat qui grossit, et l’obligation de travailler les mandats dans la durée, en demandant des réajustements des prix (baisses) les nanars ne se vendent plus comme il y a un certain temps !
Et j’oubliai, les premiers refus de prêt.

MarsAres · #3

Réjouissez vous, vous commencez à trouver des taux intéressant pour votre apport personnel, je commence à comprendre pourquoi, un temps, les chinois achetaient les habitations cash préférant emprunter dans la famille, l’immobilier étant, dans ce régime communiste, le meilleur placement où déposer son épargne.
Après, l’état, via les directives données aux banques, gèrent les prix de l’immobilier et comme les liquidités qu’il faut réduire via l’inflation et le resserrement monétaire, on réduit la bulle immobilière via la durée des emprunts, les taux et l’apport exigés, c’est un façon simple et efficace de réduire la demande.
On se trouvait dans une situation où on voyait des futurs acquéreurs qui n’avaient pas lieu d’être ; sans apport, taux ridiculement bas, avec des durées d’emprunt sur 30 même 35 ans !
La tendance me semble claire, la variable d’ajustement va devenir des prix à la baisse.

Sheeplooser · #4

Ma petite contribution sur les taux, du point de vue des investisseurs institutionnels. Marché différent donc car ils sont essentiellement présents sur le bureau / le commerce et la logistique, mais parfois aussi sur le résidentiel.

Depuis fin décembre, les taux auxquels ces investisseurs peuvent emprunter ont globalement triplé. Depuis 2019 et jusque fin 2021, un prêt classique pour un actif dit « Core » (un immeuble de bureau bien situé loué long-terme), à 5 ou 7ans (durées standard de financement sur ce marché) était d’environ 1-1.2% (soit un taux de base de 0% + une marge de, disons 1.2%).

Aujourd’hui, pour ce même actif, la marge est identique ou légèrement supérieure. En revanche, le taux fixe à 5ans, qui est le taux auquel emprunte la banque et qui est répercuté au client est passé de 0% (en fait il était négatif, mais la banque garde souvent le taux négatif pour elle) à 2.5%. Soit un coût total du crédit de 2.5% + 1.2% = 3.7%.

Résultat ? Eh bien le marché reste stable, en revanche le nombre de transactions chute, car le taux de rentabilité d’un immeuble core en région parisienne est entre 2.5% et 4% à la louche. Autant s’endetter à 1.2% fait sens, autant à 3.7% beaucoup moins.

Donc on arrive dans une situation où :
- les investisseurs qui cherchent des rentabilités élevées nécessitant un effet de levier ne sont plus acheteurs car emprunter n’est plus intéressant, et
- les seuls acheteurs sont ceux qui ont des objectifs de rendement plus modestes et peuvent se permettre d’investir entièrement en fonds propres. Typiquement, c’est le cas des SCPIs qui continuent à beaucoup collecter et sont « obligées » d’acheter des immeubles, même cher, car elles ont un rendement à servir à leurs souscripteurs.
- conclusion, les prix ne baissent pas ou peu mais le marché se fige. Certains vendeurs trouvent preneurs ponctuellement, les autre attendent leur tour en refusant, jusqu’ici, d’ajuster leur prix.

Dur à dire dans quelle mesure cette situation va se répercuter sur l’immobilier résidentiel pour les particuliers, mais la plupart des institutionnels s’attendent aujourd’hui à une correction.

Dernière modification par Sheeplooser (04/07/2022 23h37)

xazh · #5

AesculusHippocastanum, le 02/07/2022 a écrit :
Avez-vous constaté cette hausse des taux depuis le début du mois de juillet ? Quelle solution mis à part quitter cette banque ?

Réponse reçue d’un conseiller bancaire sur un dossier à 18% d’endettement : aucune offre à taux fixe avant octobre prochain pour cette banque. Je ne sais pas si c’est une position officielle du service crédit ou si c’est une réponse spécifique à l’agence.

xazh · #6

Siocnarf a écrit :
Enfin, petit rappel pour les investisseurs qui voudraient en ce moment contourner le problème du taux d’usure : emprunter via une SCI (la SCI n’étant pas "protégée" par ledit taux d’usure, [url=https://www.courdecassation.fr/decision/613876fbf3c12c05124a3faa?search_api_fulltext=n%C2%B0+20-18642&sort=&items_per_page=&judilibre_chambre=&judilibre_type=&judilibre_matiere=&judilibre_publication=&judilibre_solution=&op=&date_du=&

Attention, sous réserve des conditions de l’arrêt en question.

En l’espèce :

Pourvoi n° B 20-18.642 a écrit :
En constatant que la SCI avait, selon ses statuts, pour objet la propriété, l’administration et l’exploitation par location ou autrement des immeubles lui appartenant et généralement toutes opérations civiles s’y rattachant, qu’une fiche d’identité de la SCI extraite du site societe.com indiquait au titre de son activité, celle de location de logements, que l’offre de prêt mentionnait que celui-ci était destiné à financer les besoins de l’activité professionnelle de la SCI et avait pour objet l’acquisition d’un immeuble locatif de quatorze appartements, valorisé à hauteur de 1 100 000 euros, la cour d’appel, qui n’était pas tenue de procéder à une recherche que ses constatations rendaient inopérante, a légalement justifié sa décision d’écarter l’application du texte précité.

En appel, la cour a retenu que le prêt était un prêt professionnel, ce qui excluait le mécanisme d’usure.

Donc pourvoi en cassation puisque la SCI est purement patrimoniale, donc pas professionnelle, et si prêt non professionnel, alors les règles sur l’usure s’appliquent.

La cassation ne convient pas : le prêt est explicitement professionnel et il n’appartenait pas à la cour d’appel de juger si dès le départ le prêt n’aurait pas dû être professionnel …

Conclusion : si la SCI fait un prêt professionnel, alors le taux d’usure ne s’applique pas … quelle nouveauté …

Tssm · #7

Ce qui est fou, c’est de lire de type de post !

Jamais une banque n’emprunte à 20 ans pour backer un emprunt immobilier à 20 ans…

Pour simplifier, 2 méthodes pour la banque

Transformation monétaire :
La banque prête les dépôts des clients à eux qui ont besoin de financement
Cela revient effectivement à prêter des ressources courtes et liquides à plus long terme, d’où le terme transformation monétaire, court vers long
La banque gagne sa vie avec une courbe de taux ascendante, comme c’est le cas actuellement et bien sûr avec des dépôts stables

La création monétaire :
Le nom est clair, la banque commerciale créée la monnaie dans le respect de ses ratios prudentiels et participe à la croissance de l’économie via cette création monétaire
En gros,la banque crédite le compte sans avoir la ressource et donc créée la monnaie

J’ajoute un petit bonus pour qu’on imagine bien qun crédit immobilier n’impacte pas le bilan d’une banque pendant 20 ans
Tout d’abord il y a l’effet remboursement anticipé du crédit. Je le dis au pif, à chercher sur Internet mais disons qu’un crédit à 20 ans doit avoir une durée moyenne de 10 ans du fait des remboursements anticipés
D’autre part, les crédits sont amortissables dans la très grande majorité donc le crédit moyen de 10 ans se transforme lui même en crédit disons de 6 ans du fait des remboursements mensuels ou trimestriels du capital

Une fois la duration moyenne du prêt connue, 6 ans pour un prêt de 20 ans dans mon exemple, la banque va protéger son résultat via une couverture de taux

Dernière modification par Tssm (23/08/2022 11h50)

PascalD · #8

Bonjour,

Pour mon dernier achat dont le déblocage des fonds a eu lieu il y a une semaine, voici les chiffres : 1,85 % au Crédit Agricole avec plusieurs points d’attention :
- La première simulation date de début septembre (1,75%).
- Les simulations ont une durée de vie de 15 jours au Crédit Agricole et je ne suis pas parvenu à "bloquer" ce taux
- Le Crédit Agricole a été très correct en revalorisant le taux uniquement de 0,10 %.
- Le financement porte sur 93% du cout total du projet.

Pour un tel projet, le taux aurait été d’environ 2,50 % avec des taux de mi-décembre.

Pour mon prochain achat, je considère que des taux entre 2.5 et 3 % sont intéressants compte tenu des prévisions d’inflation.

Par contre, le marché immobilier semble "bloqué" dans ma région .Les vendeurs ne semblent pas avoir intégré la tendance baissière du marché et l’impact des hausses de taux. Les prix restent haut et certains biens sur lesquels je m’étais positionnés sont en vente depuis 6 mois.

Caine · #9

Bonjour,

Le contexte est très simple. Les centres de profit (agences, centres banque privée, directions régionales, en fonction des banques), empruntent à un certain taux. Par exemple, une agence X va acheter un taux auprès de sa direction (qui n’est donc pas le taux d’emprunt initial de la banque sur les marchés, mais un taux déjà majoré par rapport à ce dernier).
Ensuite, elle va revendre ce taux à ses clients emprunteurs. Le problème c’est que du fait du plafonnement du taux d’usure, le taux revendu est, de base, inférieur au taux d’emprunt (du centre de profit auprès de sa direction).
Donc sur chaque crédit le centre de profit est en marge négative, et de façon assez importante dans le contexte actuel.

Donc chaque dossier est regardé au cas par cas: j’accepte une marge négative sur ce crédit, vais-je la rattraper dans la durée avec ce client? Suis-je prêt à prendre ce risque? Voilà la réflexion des décideurs commerciaux.
Autant vous dire qu’en ce moment, à moins de très bonnes perspectives et/ou contreparties, le robinet est très difficile à débloquer. Le taux d’endettement est presque secondaire aujourd’hui. La difficulté c’est la marge négative sur le crédit immobilier pour les centres de profit…

BuffetNY · #10

Bonjour,

La dernière fois que j’ai essayé, il y a environ un mois, il fallait faire un emprunt d’au minimum 600k€.

Surin · #11

Votre postulat part du principe qu’il n’y a qu’une seule variable des prix immobilier : leur moyenne.

Il est totalement illusoire et trompeur de partir sur cela. Les prix ont augmenté quasiment sans discontinuer dans les grandes agglomérations entre fin 90’s et 2019, avec une pause suite à la crise des subprimes.
Crise dont ne se sont remis que récemment la plupart des campagnes et ville petites à certaines moyennes hors bords de mer et centres touristiques. Là on a vu une baisse des prix durer 10 ans, de 2008 à 2018.
Les prix ont alors baissé de 30 % dans beaucoup d’endroits. La moyenne indique une hausse car les plus grandes villes raflaient la majorité des transactions à des prix toujours en hausse et au prix unitaire 2 fois plus élevé qu’en campagne.

L’avenir reste à écrire, aujourd’hui on voit toujours une décorrélation entre les villes qui augmentent moins, stagnent ou baissent légèrement alors que les campagnes elles rattrapent les années de baisse.

Quant à vos prévisions de taux, chaque cycle est différent, vouloir anticiper l’avenir à partir de ce qui s’est passé auparavant risque de vous réserver des surprises.
C’est même contradictoire car la dernière période de hausse des taux a duré … 1 an et demi ? A peine. Loin des 10 ans.

p0ulp3 · #12

Attention, autant on paye son loyer avec son salaire donc la relation entre les deux peut rester dans un tunnel de friggit comme l’évoque l’auteur (loyer = 1/3 du salaire).
Autant, on ne paye pas un achat immo avec son salaire mais avec son apport plus l’argent preté par la banque (qui lui dépend en partie du salaire). Il y a donc aussi une sorte de tunnel dans lequel évoluent les prix des zones tendues et le "budget moyen" d’un acheteur, tunnel qui a été respecté depuis 40 ans environ à part la bulle de 1994. Alors que le tunnel de friggit évoqué par l’auteur (entre les prix et les revenus), on en est sorti depuis 10 ou 15 et on attend toujours le retour dans ce tunnel.
Il faudrait que je fasse un post la dessus, j’avais fait un beau graph sur le sujet.

PascalD · #13

Bonjour,

Je suis en phase active de recherche de mon prochain achat immobilier. L’augmentation des taux rend très difficile cette acquisition.
Je vous partage ma réflexion. Au besoin, je vous laisse la remettre en question. J’ai bien en tête que nous nous enrichissons mutuellement.

J’habite le sud ouest. Le marché a été clairement orienté à la hausse depuis une dizaine d’années. Depuis quelques mois, il stagne.

Jusqu’à maintenant mon objectif était de trouver des biens présentant le plus de potentiel avec un objectif de Cash Flow neutre.
- Je souhaite investir via un SCI à l’IS. Si je trouve un bien aujourd’hui, le taux proposé post compromis sera d’environ 4.4-4.5% (l’estimation a été faite avant les prévision de la FED de revoir les taux à la hausse).
- Dans mon cas et toute variable égale par ailleurs : pour rester neutre, si le taux augmente de 1 point, le prix doit s’ajuster de 7 %.

Afin de conserver un cash flow neutre, l’augmentation des taux de 3 points devrait engendrer une baisse des prix de 20 %. Aucun vendeur ne tient compte de cette réalité pour le moment, ce qui est bloquant pour acheter.

Personne ne peut prédire le futur. Néanmoins pour obtenu des flux de trésorerie équivalents à ceux d’il y a un an, il faudrait :
- Soit une baisse de 17 % sur 1 an avec une inflation des loyers de 3 %
- Soit une baisse de 10 % sur 3 ans avec une inflation des loyers de 3%. Dans mes hypothèses de travail, je retiens ce scénario central.

En termes d’enrichissement, ce second scénario est identique à l’achat d’un bien similaire aujourd’hui au prix fort. (le capital remboursé en 3 ans est à peu prés de 10%).

Je vous laisse rebondir au regard des taux qui vous ont été proposés récemment.

Plutarque · #14

Bonjour PascalD.

Je me fais exactement la même réflexion que vous, et je suis très inquiet pour l’avenir à court et moyen terme concernant les investissements locatifs.

Effectivement, les prix devraient fortement baisser pour permettre de continuer à investir comme avant, et aucun vendeur n’en tient réellement compte, du moins pour l’instant. A cela s’ajoute les contraintes énergétiques, on est face à un chaudron bouillant qui n’attend que d’exploser.

A court terme, ce sont surtout les agents immobiliers qui vont très fortement pâtir de ce net recul des ventes, puisque leur CA en est directement dérivé. Les vendeurs mettront beaucoup plus de temps à accepter la baisse.

Encore plus qu’avant, l’investissement locatif va devenir un terrain s’opportunités : les belles affaires se feront avec des vendeurs pris à la gorge dans des zones où l’offre va surpasser la demande. Les zones tendues (IDF, Bordeaux, Toulouse, …) vont rendre complètement impossible l’investissement locatif, seules des ventes en RP se feront. A l’inverse, des villes de seconde zone seront des terrains d’opportunités.

Les ventes seront également plus faciles avec les vendeurs qui détiennent leur bien depuis longtemps, les autres refuseront de se rendre à l’évidence et de renoncer à la PV qu’ils imaginaient. D’ailleurs, la notion-même de PV ne sera bientôt plus qu’un lointain souvenir, le mot-clé qui sera bientôt sur toutes les lèvres dans les dîners sera : moins-value !

Enfin, dernier point, pour ceux qui ont de gros revenus, le cash va devenir roi. En réalité il l’est déjà, mais cela va très nettement s’accentuer. Le sacro-saint principe de l’effet de levier avec des intérêts qui sont des charges déductibles risque de voler en éclat avec des taux à 5%. Un gros revenu préfèrera faire des opérations en cash :
- ça évite de payer 5% d’intérêts
- ça simplifie les investissements (fini de courir derrière la banque)
- ça évite de payer les frais liés au crédit (frais de dossier, garantie)
- ça permet de négocier le prix d’achat
- ça permet de passer devant les autres

La baisse de 20% nécessaire pour garder un cash-flow neutre pour l’investisseur qui emprunte, ne concerne aucunement l’investisseur qui achète cash et qui peut ainsi faire de très belles affaires. Bien entendu, l’optimisation fiscale sous-jacente est celle du déficit foncier, que ces acheteurs rois mettront en place sur des biens avec travaux.

AaronBen · #15

vbvaleur a écrit :
Le problème réside dans :
la différence entre les intérêts reçus de la distribution de crédits et les intérêts versés.
Vous pensez qu’il y’a du gras,
Vous pensez que l’inflation va repartir à la baisse.

La gestion ALM d’une banque digne de ce nom souscrit des swaps de taux.

La majorité des actifs et passifs sont en fait à taux variable au niveau de la banque.

C’est ce que j’ai compris de mon court passage en CIB. Si qqn veut compléter, je suis preneur

R3dSqu4re · #16

GoodbyLenine a écrit :
Il y a au moins tous ceux qui ne sont pas primo-accédants (c’est à dire sans doute la majorité des acheteurs), qui revendent un autre bien, et apportent éventuellement un peu de cash, en plus d’un éventuel emprunt… Tant qu’ils sont assez nombreux, la demande maintiendra sans doute les prix au dessus de 10k€/m², même si ces prix baissent un peu.

Poursuivons votre raisonnement : un couple de jeunes parisiens, anciens primo-accédants, propriétaires d’un T3 envisagent d’acheter un T4 pour s’agrandir.
1. Combien de chances que l’acquéreur de leur T3 soit un primo ? (donc particulièrement handicapé par la hausse des taux).
2. Ont-ils fini de rembourser leur prêt ? Ou bien vont-ils devoir re-souscrire à un prêt aux conditions de marché actuelles ?

Cela me fait penser à papi/mamie qui ont racheté mon T5 l’an dernier : "Notre dossier est avantageux car nous n’avons pas d’emprunt, nous vendons notre maison et aurons 100% du montant en cash le jour J." "Certes, mais si l’emprunteur pour l’acquisition de votre maison (des jeunes) voit son dossier refusé, on fait comment ?". Le risque n’était pas directement chez eux, mais conditionnait leur opération, tout comme dans l’exemple du couple qui vends un T3 pour un T4.

GoodbyLenine a écrit :
Regardez un peu dans le passé, quand les taux étaient à 4%, voire plus haut, ce qui est arrivé souvent (et il n’y a finalement pas si longtemps) : la demande n’avait pas disparu, et les prix (sur Paris) n’étaient pas si bas que ça.

Il se trouve que j’ai justement beaucoup regardé dans le passé.

1. La dernière fois que les taux étaient autour des 3%, en 2014 (cf. graphique IH), les prix se situaient entre 7600 et 11200€ / m2, versus 9900 et 15000 aujourd’hui.

Source : M² Paris ? Évolution du prix de l’immobilier à Paris, par quartier

2. Un crash sur le marché immobilier Parisien s’est déjà produit (1991, -40% à Paris en 5 ans) non-déclenché par des effets d’offre-demande

3. Si vous regardez l’évolution des prix de l’immobilier à Paris depuis les années 2010, vous verrez qu’il existe une forte corrélation entre la baisse des taux et la hausse de la pierre. Globalement, les ménages ont continué à utiliser l’effet de levier du crédit en s’endettant. La fraction de revenus mobilisable pour un crédit immo étant capée, toute baisse des taux à rendu possible une augmentation des prix indolore d’un montant au moins équivalent.
Si le chemin ne se fait pas en sens inverse avec un coût du crédit qui se renchérit fortement, cela veut dire que les acquéreurs accepteront de se saigner davantage pour acquérir leur RP. C’est une possibilité, pour ceux qui sont en mesure de le faire, mais il est possible que les autres se retrouvent mécaniquement sortis du marché.

Bernard2K · #17

On peut télécharger ici des données très intéressantes sur les prêts à l’habitat :
Suivi mensuel de la production de crédits à l?habitat | Banque de France

Il y a énormément d’informations intéressantes dans ces données.

Par exemple, j’en ai tiré un petit graphique de la production mensuelle des crédits à l’habitat (total, en millions d’euros, des crédits à l’habitat accordés par les banques, chaque mois). J’ai ajouté en noir une courbe de tendance (polynomiale de dégré 5, choix qui peut se discuter) :

Oblible · #18

Petit retour du terrain :

- la caisse régionale de la banque "des agriculteurs" a augmenté ses taux de 0,8% ce mois-ci et le mot d’ordre de la direction est "on ne fait plus de crédits, sauf dossiers sexys de la clientèle patrimoniale historique ou de csp+++ ", pour deux raisons : il y a peu de gens solvables et la banque anticipe une baisse générale de l’immobilier.

- une agence immobilière vient de fermer, ses locaux sont en vente sur LBC.

- une connaissance, courtier en crédits immobiliers, est quasiment au chômage technique tellement il n’y a plus de clients solvables et de refus de la part des banques.

- les promoteurs immobiliers locaux sont aux abois : les crédits des clients ne passent plus donc quasiment pas de réservation, du coup les banques ne suivent plus.

Trahcoh · #19

La banque centrale indique, en effet, que le niveau actuel des taux est suffisamment restrictif pour ramener, avec le temps, l’inflation vers l’objectif cible (2%).

Source: DIRECT - La BCE a peut-être relevé ses taux d’intérêt pour la dernière fois, le Cac 40 en hausse de 1% | Investir

Yvan · #20

Quelques données pour factualiser la baisse de marché immobilier issus du site notaires.fr que je trouve bien réalisé - et sur la raison pour laquelle Mamie Trucmuche fait de la résistance :
"D’après les projections issues des avant-contrats à fin juillet 2023, les prix des logements anciens en France métropolitaine semblent entrer dans une phase de baisse : après la décélération progressive de la hausse des prix constatée depuis septembre 2022, les prix diminueraient de 1 % sur un an. La baisse enregistrée sur le marché du collectif (-1,4 % sur un an) serait plus forte que celle enregistrée sur celui de l’individuel (-0,7 %)."
- Le nombre de transactions reste lui à un niveau relativement haut si l’on regarde sur les 20 dernières années même si la baisse était déjà sensible à fin mai "le volume de transactions de logements anciens en cumul sur les douze derniers mois en France (hors Mayotte) atteint 1 029 000 transactions à fin mai 2023. Depuis août 2022, le nombre de transactions réalisées au cours des douze derniers mois se contractait autour de 5 % mois après mois, mais depuis le début de cette année, les baisses prennent une plus grande ampleur, de presque du double (-12,6 % à fin mai 2023)."

"En province, les prix des logements anciens résisteraient encore à fin juillet 2023, avec une évolution annuelle de +0,2 %"

"En Île-de-France, une dégradation de plus en plus marquée de l’activité et la baisse de la demande conduisent à de nouveaux ajustements sur les prix "

Il me semble donc qu’effectivement nous arrivons au point de basculement et nous allons commencer à voir progressivement arriver les panneaux "fermeture définitive " sur les agences … Période que certains d’entre nous ont déjà connu sans que cela est laissé une trace forte dans nos esprits de consommateurs lambda (évidemment ce ne sera pas le cas des personnes directement concernées de part leurs professions).

Avec l’effet ciseaux entre :
- le nombre d’agence qui a pululé ces dernières années,
- les taux de prêts qui augmentent et le nombre de prêt qui baissent,
- une baisse programmée du nombre de vente dans les trimestres à venir,

… J’ai vraiment l’impression d’un déjà vu :

"Entre mai 2022 et avril 2023, près de 528 agences immobilières en France ont fermé leurs portes ou ont été placées en redressement, parmi les plus de 43 000 agences présentes sur le territoire. Un an auparavant, ce chiffre s’élevait à 327. Ces niveaux de défaillances n’avaient pas été observés depuis septembre 2016. source.

"Entre 3.000 et 3.500 agences immobilières, sur un total de 25.000, ont fermé leurs portes en 2008 en France en raison de la crise qui affecte le secteur, selon Bernard Cadeau, le président du réseau Orpi.
Cette chute du nombre d’agences s’explique par la forte baisse du nombre de transactions dans l’ancien (650.000 en 2008, soit un recul de 25% par rapport à 2007), a indiqué M. Cadeau lors d’une conférence de presse." Source

Cela ne me semble donc être que le commencement du blocage du marché immobilier ….

Yvan

R3dSqu4re · #21

Données sur le crédit : montants et taux

Source : banque de France Page de recherche | Banque de France

De 12,1 Mds € en mensuel pour les crédits à l’habitat hors renégociation en mars à 10,1 Mds en juillet

De 2,72% pour les crédits à l’habitat hors renégociation en mars à 3,43% en juillet (estimation avancée à 3,63% pour août)

R3dSqu4re · #22

GoodbyLenine, le 03/04/2023 a écrit :
R3dSqu4re a écrit :
je ne vois pas bien comment les prix pourraient mécaniquement rester au-dessus de 10k€ du m2 (atteints avec des taux à 25 ans proches des 1-1,2%) avec des taux à 4%…
Si vous imaginez que la majorité des acquéreurs (surtout à 10k€/m² à Paris) achètent avec un apport minimal et un énorme emprunt, je pense que vous faites une erreur.
Il y a au moins tous ceux qui ne sont pas primo-accédants (c’est à dire sans doute la majorité des acheteurs), qui revendent un autre bien, et apportent éventuellement un peu de cash, en plus d’un éventuel emprunt… Tant qu’ils sont assez nombreux, la demande maintiendra sans doute les prix au dessus de 10k€/m², même si ces prix baissent un peu.

Regardez un peu dans le passé, quand les taux étaient à 4%, voire plus haut, ce qui est arrivé souvent (et il n’y a finalement pas si longtemps) : la demande n’avait pas disparu, et les prix (sur Paris) n’étaient pas si bas que ça.

Paris sous les 10k€ du m2 selon le baromètre Meilleurs Agents - Les Echos.

Reste à voir les chiffres des notaires désormais.

R3dSqu4re · #23

A titre illustratif, les prix par arrondissement à Paris à euros constants (= ajustés de l’inflation) :

PascalD · #24

Bonjour,

Je suis en cours d’acquisition d’un nouveau T2 en Gironde.
J’initie ma recherche de financement.
J’en profite pour vous faire un retour sur les conditions actuelles et quelques astuces envisageables.

Quelques éléments de contexte : Notre profil bancaire est bon avec un beau patrimoine et un reste à vivre de 7500 euros pour une famille de 4 avec 2 jeunes enfants. Le projet à financer est très intéressant.

Les Banques semblent beaucoup plus ouvertes qu’en 2022 et 2023.

Plusieurs éléments :
- Les taux :
Au Crédit Agricole, la grille actuelle est à 4.05 sur 20 ans. Mon conseiller m’invite à attendre la grille du 1 er Avril afin de bénéficier de meilleures conditions. A priori entre 3.7 et 3.8.
Le Crédit Lyonnais propose 3.6

- Le différé
Malgré l’absence de travaux, un différé de 6 mois m’est proposé.

- Le 35 % d’endettement.
J’avais anticipé 40% endettement alors que seuls 31% sont retenus. De plus en plus de choses sont retenues en "Ressources" : par exemple 100 % des loyers perçus et de moins en moins de choses en charge.

- Les 20 % de dérogations
Au Crédit Agricole, il s’agit visiblement d’une commission régionale mensuelle. Le dossier peut être présenté plusieurs fois.

- Le "Hack" pour éviter de dépasser les 35 % d’endettement et le passage en commission
L’astuce vient de mon conseiller pour ma prochaine acquisition.
Visiblement les crédits sont modulables. L’astuce consiste à réduire les mensualité et donc le taux d’endettement avant de solliciter un nouveau crédit. un retour à la mensualité initiale est possible aprés obtention du crédit. Il faut que le Crédit ait + de 1 an.
J’ignorais totalement cette astuce.

Bonne journée à vous.

Deadpool · #25

Bonjour AuteuilNeuillyPassy,

Je suis d’accord avec vos calculs, mais ils ne concernent que les primo-accédants. J’ai donc essayé d’apporter un complément à votre analyse, en intégrant les secundo-accédants et les investisseurs locatifs.

En ce qui concerne les secundo-accédants :
- La baisse des prix ne concerne que le différentiel de m2 entre l’appartement actuel et le suivant.
- Plus cette augmentation de m2 est importante, plus on se rapproche du cas du primo-accédant.
- Inversement, si l’augmentation de m2 est très faible - un simple déménagement par exemple -, la baisse des prix de l’immobilier n’a qu’un impact très faible sur la capacité d’achat (un bénéfice marginal sur les frais de notaire). Alors que casser le crédit en cours pour acheter un nouveau bien va augmenter mécaniquement la mensualité à hauteur de la quote-part du capital restant du. Dans ce cas, il faut que l’inflation des salaires compense à elle seule la hausse de la mensualité.
* sur 15 ans de durée résiduelle de crédit, cela représente une hausse de l’ordre de 21%.
* sur 10 ans de durée résiduelle de crédit, cela représente une hausse de l’ordre de 14%.
- Ainsi, dans l’exemple d’un simple déménagement, on a parcouru un peu plus de la moitié du chemin pour retrouver l’équivalent économique de 2021 (10% d’inflation de salaires vs 14% à 21% d’augmentation des mensualités). Bien sur, dans ce cas on aura toujours l’option de rallonger de nouveau son crédit pour faire baisser les mensualités, mais ce n’est pas économiquement équivalent.
- Les exemples classiques de secundo-accédants sont le passage d’un T1 à un T2 voire un T3 (célibataire => couple), le passage d’un T2 / T3 a un T4 (passage d’un a deux enfants), ou encore le passage d’un T4 à 1 T1 + 1 T3 (divorce).
- Dans ce modèle, la les secundo-accédants se situe donc quelque part entre l’augmentation significative de surface et le simple déménagement et donc
* certains sont déja proches de l’équilibre
* d’autres ont encore besoin d’une inflation de 4 à 11% de salaire

Conclusion pour les secundo-accédants : On peut imaginer qu’au total, avec 5% d’augmentation supplémentaire des salaires, on sera déjà proche de l’équilibre en moyenne pour cette catégorie, ce qui est relativement proche. On l’atteindra probablement dans un an ou deux.

En ce qui concerne les investisseurs locatifs à Paris:
- On va être dans une logique de TRI / prime de risque, complètement indépendante de l’augmentation des salaires.
- Début 2022, un investisseur pouvait s’endetter à 1% et toucher un rendement net de 3%, sans apport, et garder de ce fait environ annuellement 2% de la valeur de l’investissement
- Aujourd’hui, le même investisseur peut s’endetter à 3,8% (3,6% + 0,2% d’assurance) et toucher un rendement net de l’ordre de 3,6% (j’intègre une baisse de l’immobilier de 10% et deux hausses de loyer de 3,5% qui correspondant à l’indice IRL plafonné par le gouvernement). On est donc passé de 2% à ~0% dans la poche de l’investisseur, et ce malgré la baisse des prix et l’inflation.
- J’avais regardé les points morts il y a un peu plus d’un an, voici ce que j’avais noté - "On observe qu’on pouvait début 2022 obtenir un TRI de 9% avec un bien a 3% net, alors qu’avec des taux a 3,5% il faut viser du 4,8% pour obtenir un TRI équivalent. Pour le cash flow, il faut du 4,4%."

TRI à 10 ans en fonction du rendement net / net et du cout du crédit

Cash flow mensuel en début de projection

Conclusion pour les investisseurs à Paris :
- Il faudrait une baisse bien plus conséquente des prix pour revenir à des niveaux acceptables de rentabilité, de l’ordre de 25% pour obtenir un cash flow équivalent à début 2022. Ou alors une baisse des taux supplémentaire, pour s’établir à 2,5% environ, ce qui semble encore un peu éloigné même si la tendance est à la baisse.

Quel est le poids de ces catégories dans la formation des prix immobiliers à Paris ?

D’après les chiffres de l’observatoire crédit logement, 1 acheteur sur 10 fait un investissement locatif, alors que les accédants représentent quasiment 9 acheteurs sur 10. Je n’ai pas trouvé simplement le chiffre de primo-accédants dans ces 9/10, mais même si ça représente 30 ou 40% solvabiliser ces ménages devrait permettre de recréer de la demande aux prix actuels. A noter quand même, les investisseurs sont marginalement très sensibles au prix, alors que les accédants le sont un peu moins car poussés par des évolutions de leur situation matrimoniale, patrimoniale, professionnelle… et la demande des investisseurs est encore loin de revenir, d’après les estimations ci-dessus.

Conclusion générale :
- 10% de baisse ont déjà eu lieu, le max qu’on pourrait attendre est une baisse supplémentaire de 15%, mais cela semble très improbable.
- En revanche, on n’est pas aujourd’hui à un niveau équivalent à 2021 / 2022 pour tous les acteurs économiques, il reste donc peut-être un peu potentiel de baisse. Si on se projette à un an ou deux, et complètement au pif dans ma fourchette [0%-15%], je dirais qu’on peut encore voire une baisse de 5% de l’immobilier parisien. Aller au delà de 10% me semble très difficile, et chaque année qui passe réduit encore la probabilité avec de l’inflation salariale / loyers supplémentaire.

Tout ce pavé pour dire que je suis assez en ligne avec vous, le gros de la baisse est probablement derrière nous.

Merci à ceux qui auront lu jusqu’au bout, et preneur de vos retours et commentaires.

Bien cordialement,

Deadpool

Dernière modification par Deadpool (01/04/2024 22h34)

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