Usufruit, nue-propriété et succession

gimli · #1

Bonsoir,

avant d’approfondir mes recherches, j’expose mon pb ici. Peut-être qu’un expert en succession passera par là …

alors voilà :
je suis interessé par l’achat d’un gite rural
La propriétaire n’a pas envie de vendre mais y est contrainte car son mari est atteint d’une grave maladie
je n’en sais pas plus (et ne souhaite pas en savoir plus) mais cette vente lui permet d’améliorer la fiscalité de sa succession

pb, ce gite est dans ma region natale et suite à une mutation, je ne pourrai pas le gérer pendant les 3 prochaines années a minima.

Je m’interroge donc sur l’opportunité d’acheter seulement la nue-propriété pour 3 ou 5 ans.
Cela aurait l’avantage pour moi de payer moins cher un bien qui m’interesse
Pour la propriétaire, elle toucherait tout de suite une somme pour la nue-propriété puis les revenus pour encore 3 ou 5 ans. De plus, elle conserverait plus longtemps un bien auquel elle tient et dont elle a du mal à se défaire.
Reste le pb de la succession : comment est imposé l’usufruit d’un bien immobilier ? en tout état de cause, y gagnerait-elle vraiment par rapport à une succession sur la totalité du bien ?

je souhaite faire une proposition honnête où chacun y trouve son compte

ps : je contacterai mon notaire prochainement mais j’aimerais bien dégrossir le pb avant

GoodbyLenine · #2

Je ne suis pas expert en succession…

Mais ce que vous voulez faire me semble être un achat en laissant un usufruit temporaire de 3 ou 5 ans à la personne qui vous cède le gite. D’ici 3 ou 5 ans, l’usufruit s’éteindra donc, et vous récupérerez la pleine propriété, mais pendant ces 3 ou 5 ans, les revenus du gite (et la charge de travail qui va avec) seront encore pour la personne qui vous vend.

Ceci devrait permettre de réduire un peu le prix payé, mais pas beaucoup…. Ainsi, si on estime que le gite rapporte 5%/an (les revenus étant en fait supérieurs, car le travail effectué pour faire tourner le gite doit aussi être rémunéré quelque part….), 5 ans d’usufruit temporaire valent environ 20% (4x le rendement annuel) du prix de vente, et 3 ans environ 13% (2.6x le rendements annuel). Ces chiffres sont des ordres de grandeur, rien de plus….

Je n’ai aucune idée de l’avantage que le vendeur pourrait y trouver au niveau de sa succession.
Humainement, ça lui permet de passer de sa vie actuelle à une vie de "retraité" plus progressivement peut-être…

gimli · #3

merci pour cette réponse qui me confirme l’ordre de grandeur de 20% que je prend en compte dans mes calculs.

néanmoins, je ne sais toujours pas comment est imposé le seul usufruit
je me penche sérieusement sur la question …

mais à bien y réfléchir, j’ai l’impression que ma question n’a pas de sens
si c’est monsieur qui garde l’usufruit, c’est le nu-propriétaire (donc moi) qui le récupère au décès -> pas intéressant pour madame
si c’est madame qui prend l’usufruit, il n’y a plus de question

merci encore de m’avoir aidé, je vais contacter mon notaire.

GoodbyLenine · #4

J’ai l’impression que vous mélangez usufruit viager (jusqu’au décès de l’usufruitier, ou des usufruitiers) et usufruit temporaire (pour une durée déterminée). Dans les 2 cas, quand l’usufruit se termine, le nue-propriétaire récupère la pleine propriété "automatiquement" (il y a juste un papier à faire pour l’officialiser, en cas de bien physique et d’usufruit viager, pour l’enregistrer là où les propriétaires sont enregistrés… et des frais modestes à débourser alors).

La valeur de l’usufruit viager se détermine principalement avec … les tables de mortalité, selon l’age du ou des usufruitiers. Il est possible de le faire sur 2 têtes (l’usufruit s’éteignant alors seulement quand les 2 personnes sont décédées). Cet usufruit disparait au décès, et ne va pas dans la succession.

L’usufruit temporaire ne disparait pas au décès, et va dans la succession. Il disparait quand la durée prévue s’est écoulée.

Moi, je vous ai donné des chiffres pour l’usufruit temporaire seulement…. Attention, si on estime que le gite rapporte seulement 3%/an (en plus de la rémunération du travail effectué pour faire tourner le gite), alors l’usufruit temporaire 5 ans ne vaudra guère que 12% environ.

Je ne comprend pas bien votre "comment est imposé l’usufruit" ? Si ça concerne ce qui se passe lors de son extinction, il n’y a pas d’imposition (le nue-propriétaire récupère alors l’usufruit, sans avoir à payer de droits ou taxes ou impôts).

gimli · #5

merci encore pour ces précisions

je vous rassure, je ne confonds pas ces 2 notions mais à bien me relire, c’est vrai que je n’étais pas clair.

je cherche une solution pour que ce bien ne me passe pas sous le nez sachant que je ne pourrai le gérer pendant les 3 à 5 années qui viennent.

solution 1 : je le mets en gestion mais je ne trouve aucun agence dans le coin acceptant de faire de la location saisonniere, même à prix d’or

solution 2 : je n’achete que la nue-propriété cash et laisse l’usufruit à qui voudra le gérer pendant 3 à 5 ans
L’usufruit viager est exclus car madame se retrouverait lésée si monsieur décède demain
L’usufruit temporaire à madame serait une solution et le bien n’entrerait pas dans la succession. Reste à voir si cela convient à monsieur
L’usufruit temporaire à monsieur n’a aucun sens puisqu’il est mourant
L’usufruit temporaire au couple, dont j’ignore comment sera taxée la succession était le sujet de ma question mais ne semble pas vraiment opportun.

dans tous les cas, ma question de départ n’a pas de sens :
pour un usufruit viager, le nue-proprietaire récupère la nue-propriete sans droit de succession
pour un usufruit temporaire, si ce n’est pas monsieur qui l’a, pas de pb de succession.

aujourd’hui la pleine propriete du bien entre dans la succession, ce que cherche visiblement à éviter le vendeur, au détriment de la vendeuse qui, elle, aimerait pouvoir garder ce bien.

L’avantage du démembrement pour moi c’est que le bien continue d’être géré pendant 3 à 5 ans et je ne perds pas une clientele fidele
L’avantage pour la vendeuse est qu’elle gere encore un peu le bien auquel elle tient
Reste à savoir ce qu’en pense le vendeur …

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