Locatif : faire les travaux par des professionnels pour défiscaliser ?

yop · #1

Bonjour

J’ai fait l’acquisition d’une maison de 54m2 pour 80000€ net vendeur et demandé 15000€ de rallonge pour les travaux.
Le crédit porte sur 20 ans. Le but étant de le louer.

En travaux j’ai besoin de faire les choses suivantes :

Refaire l’electricité
Agrandir une ouverture d’un mur "semi porteur"
agrandir les toilettes / sdb en déplacant le wc et la cloison Et refaire la douche
changer les fenetres de la sdb
Refaire la cuisine
sols
Déplacer une cloison
décorer les murs
isoler a la laine le grenier

Je pensais faire intervenir des pros pour les deux premiers éléments, ceci me permettra de garantir la bonne execution et pouvoir défiscaliser.
Sinon mes amis me disent qu’ils peuvent aussi me donner un coup de main pour faire tout (je suis novice en bricolage et travaille 5/7j) mais cela me coutera de l’argent non déclaré et en dehors du crédit du coup, mais je pourrais peut etre faire d’avantage de travaux….
Avec optionnellement l’idée d’isoler un pan de mur par l’exterieur ~26m2.

Qu’en pensez vous quelle approche préférer ?

Merci pour votre retour d’expérience.

Mots-clés : defiscalisation, location, travaux

Guillaume33 · #2

Bonjour,
L’achat des matériaux est aussi défiscalisables.
Ce qu’il n’y est pas c’est votre propre main d’oeuvre et celle des potes qui viennent vous aider.
Et ça va coûter très cher en Ricard !

Un point essentiel, c’est la rapidité d’exécution. Se lancer dans les travaux vous même le WE dure dans la durée….n’oubliez pas que pendant ce temps vous ne rentrez pas de loyer ;(

En passant par des pros, en 2 mois c’est bâché et loué logiquement.

yop · #3

On m’a conseillé d’acheter d’avantage de matériaux et conserver la facture, puis en rendre un peu, ce qui pourrait payer en partie les potes.
Savez vous s’il y a des personnes qui l’on déjà fait ?

Guillaume33 · #4

A vos risques et périls….
Faudrait pas non plus prendre les contrôleurs du fisc pour des idiots.
Imaginez en cas de contrôle vous tombez sur un type très très pointilleux.
Étonnamment vous avez des factures pour 120 m2 de parquet alors que votre appartement n’en fait que 50 ! (Je force le trait volontairement)
Moi je préfère être en règle et bien dormir la nuit.

DDtee · #5

Ce n’est tout simplement pas possible.
Quand vous faites reprendre des matériaux le commerçant doit le notifier sur la facture.

Guillaume33 · #6

En effet DDtee, cela semble logique.
Sauf qu’il m’est déjà arrivé de rapporter des matériaux en fin de chantiers (à l’époque où je faisais moi-même les travaux, maintenant j’estime gagner plus d’argent en faisant faire par des artisans) et l’hôtesse d’accueil ne notifiait pas le retour de marchandise sur la facture. La tentation est donc naturellement de gruger le fisc dans ces cas là…

BorderLine · #7

Bonjour Guillaume,

Pour les travaux, par exemple d’isolation, êtes vous sur que les matériaux, non posés par un artisan professionnel sont exonérables? Vous n’auriez pas un lien pour en être sur?

Merci

Guillaume33 · #8

Bonjour BorderLine,

J’en étais sur jusqu’à ce que vous posiez cette question.
Du coup j’ai un doute maintenant.
Ce qui est sur c’est que vous ne pouvez pas récupérer votre propre main d’oeuvre.

Pour les matériaux, je l’ai toujours fais et je connais énormément d’investisseurs qui le font.
Je me souviens même avoir posé la question à mon notaire à mes débuts…la réponse était OUI.

Il faudrait en effet retrouver un lien pour confirmation…

Philippe30 · #9

DDtee a écrit :
Ce n’est tout simplement pas possible.
Quand vous faites reprendre des matériaux le commerçant doit le notifier sur la facture.

C’est juste pour la facture sauf si vous avez le ticket de caisse et une facture , il suffit d’attendre que le ticket de caisse soit sorti pour demander une facture en simulant l’oubli.

Autre piste chez brico depot , il y a une carte nominative qui permet de ramener les matériaux sans la facture.

Sinon vous revendez les matériaux en trop sur des sites d’annonces en ligne …..

Philippe

lachignolecorse · #10

Dans les magasins de bricolage (leroy merlin), chez ikea et d’autres, ils ont des bornes d’édition de facture. Vous badgez votre ticket de caisse et éditez votre facture. Si vous avez un retour, rendre uniquement le ticket de caisse.

Pour les matériaux d’isolation pour un bien locatif, aucun souci de déduction. La déductibilité sous condition de conformité à certaines normes n’est pas applicable que pour travaux permettant une réduction d’impôts pour la résidence principale par exemple.

Dans tous les cas, prudence. Evitez de commander une surface de carrelage supérieure à la surface habitable. Par contre, je serai assez curieux de voir comment contrôle l’administration une facture Ikea…

rollingstone · #11

Avez-vous déjà fait faire un devis par une entreprise de rénovation pour avoir un comparatif précis?

Avez-vous d’autres revenus fonciers (car le déficit est surtout intéressant dans ce cas là)?

Combien de temps avez-vous avant de devoir relouer?

L’avantage de passer par un pro pour certains travaux c’est leur assurance en cas de pépin (notamment pour ce qui touche à la plomberie, pose des fenêtres etc attention si vous n’êtes pas un pro)

Quant à rapporter des matériaux, moi je l’ai fais pour un pot de peinture à LM effectivement ils n’ont pas corriger la facture…je m’en suis tenu là

Sinon pour moi la règle c’et de ne jamais mêler mes amis à mes affaires, comme ça ils restent mes amis

BorderLine · #12

Attention ne nous mélangeons pas.

On est évidemment d’accord que tout matériel au réel vient s’amortir sur le résultat.

Nous parlions des crédits d’impôts. Par exemple acheter une fenêtre et l’installer soi-même ne permet pas de bénéficier du crédit d’impôt.

Voir ici : ADEME | Agence de l?Environnement et de la Maîtrise de l?Énergie

les travaux doivent être réalisés par l’entreprise qui fournit les matériaux ;
Depuis le 1er janvier 2015, les professionnels réalisant les travaux doivent être "Reconnus Garant de l’Environnement" (RGE)

louis31 · #13

yop a écrit :
Bonjour

J’ai fait l’acquisition d’une maison de 54m2 pour 80000€ net vendeur et demandé 15000€ de rallonge pour les travaux.
Le crédit porte sur 20 ans. Le but étant de le louer.

En travaux j’ai besoin de faire les choses suivantes :

Refaire l’electricité
Agrandir une ouverture d’un mur "semi porteur"
agrandir les toilettes / sdb en déplacant le wc et la cloison Et refaire la douche
changer les fenetres de la sdb
Refaire la cuisine
sols
Déplacer une cloison
décorer les murs
isoler a la laine le grenier

Je pensais faire intervenir des pros pour les deux premiers éléments, ceci me permettra de garantir la bonne execution et pouvoir défiscaliser.
Sinon mes amis me disent qu’ils peuvent aussi me donner un coup de main pour faire tout (je suis novice en bricolage et travaille 5/7j) mais cela me coutera de l’argent non déclaré et en dehors du crédit du coup, mais je pourrais peut etre faire d’avantage de travaux….
Avec optionnellement l’idée d’isoler un pan de mur par l’exterieur ~26m2.

Qu’en pensez vous quelle approche préférer ?

Merci pour votre retour d’expérience.

Bonjour yop,

Vous dites avoir demandé une rallonge de 15k€ pour les travaux.

Une question me vient sur l’intégration du cout des travaux dans un prêt immobilier.
Peut être cette question a déjà été répondu sur le forum ….

Lors de la demande de financement, est-ce que les banques demandent obligatoirement des devis signés par des artisans ?
ou est-il possible avec certaines banques de simplement demander X k€ supplémentaires pour effectuer des travaux (sans justificatifs) ?

A+
Louis

Guillaume33 · #14

Bonjour Louis,

Pour votre accordez une ligne de crédit pour les travaux, la banque vous demandera des devis en effet.
Ce n’est pas pour autant que vous devrez obligatoirement faire travailler les artisans en question…

yop · #15

Bonjour
Est il possible de reporter les travaux s’ils dépassent les 10.000€ pour l’année suivante ?
Merci

lachignolecorse · #16

oui le déficit est limité à 10700€ et la part qui dépasse les 10700€ est reportable l’année d’après.

Par contre les intérêts d’emprunts ne peuvent pas générer un déficit (mais sont reportables aussi l’année d’après)

yop · #17

Vaut il mieux passer en premier les travaux ou les interets reportables ?
Merci

Guillaume33 · #18

Bonjour YOP,

Votre question est un non-sens à mes yeux
Vous déduisez les intérêts réellement payés l’année concerné ET les travaux. Le surplus de travaux est reportable.

Pour bien comprendre la fiscalité de la location en nue, vous devriez vous intéresser à cette formation vidéo :

Formation Fiscalité Immobilière - La solution Immobilier Haut Rendement

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#9 16/01/2015 06h49

DDtee a écrit :

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#11 16/01/2015 08h44

#12 16/01/2015 15h43

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yop a écrit :

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