Investir dans un T2 avec la loi Pinel…

Bonjour,

Je pense que vous avez déjà répondu à votre question.
Vous allez sur-payer un bien d’environ 45% par rapport aux prix dans l’ancien, tout en ne sachant pas dans quel état sera le marché immobilier dans 10 ans (ça pourrait être encore pire…ou mieux).

La coût mensuel estimé sera d’environ 140 €/mois ( frais de gestionnaire de site inclus, hors assurance loyer impayé que nous prendrons).

Vous ne précisez pas le calcul, mas je suppose que ça représente le delta entre loyers - (crédits + charges + TF ).
Vous sortez donc 1680€ / an, soit environ 15 K€ au bout de 9 ans.

Vu de loin, un bien surpayé avec un cashflow mensuel négatif c’est loin d’être l’affaire du siècle, voir potentiellement une mauvaise affaire.

Vous avez mis le doigt où ça fait mal. Les promoteurs vous vantent souvent les mérites de leur programme avec une simulation qui fait une hypothèse de revente à 9 ans au prix d’achat. Certains osent même ajouter "c’est une hypothèse prudente, je n’ai pas ajouté de hausse du prix".

Seulement voilà, en pratique l’avantage fiscal va en réalité souvent en très grande partie dans la poche du promoteur plutôt que la vôtre. Ce que vous remarquez quand vous comparez le delta entre le prix de l’ancien et celui du neuf (une différence entre les 2 est bien normale - isolation thermique etc. -, une aussi importante non…).

Le seul cas où un Pinel peut parfois être intéressant est si vous devenez, entre guillemets, vous-mêmes le promoteur. Cela, sur un appartement, ce n’est pas facile. Par contre, sur une maison, dans une commune résidentielle d’une agglo de Province, ça se joue : en achetant un petit terrain en lotissement, et en faisant construire dessus (donc en payant le même prix qu’un primo-accèdant et pas +).

Enfin, je pense que vous avez déjà très bien cerné le problème des investissements Pinel classique… Ce n’est d’ailleurs pas un hasard si le lobby des promoteurs s’active à fond lorsque est débattue l’idée de remettre en cause ces avantages…

Dernière modification par julien (06/02/2015 14h55)

julien a écrit :

Le seul cas où un Pinel est intéressant est si vous devenez, entre guillemets, vous-mêmes le promoteur. Cela, sur un appartement, ce n’est pas facile. Par contre, sur une maison, dans une commune résidentielle d’une agglo de Province, ça se joue : en achetant un petit terrain en lotissement, et en faisant construire dessus (donc en payant le même prix qu’un primo-accèdant et pas +).

+1,Très bon conseils julien!
J’ajouterais en direct avec des artisans afin d’avoir un produit qui se démarque du petit pavillon défisc plain pied standard de promoteur.Ces pavillons standards défisc sont aussi très surévalués  et la plus value pas forcément aquise.

la chose la plus genante dans ces programmes c’est la différence de durée entre l’engagement(20 ou 25 ans pour l’emprunteur) et l’avantage beaucoup plus court.

Il faudrait demander une simulation au promoteur dans le cas ou on conserve le bien jusqu’à la fin du crédit et sans plus value. à mon avis on arriverait viteà démonter tout l’argumentaire commercial.

Quand on lit le commentaire de LordWolfy qui ne fait que retomber sur ses pieds après la periode fate qu’a connu l’immobilier,il me semble qu’il est important d’être plus que prudent concernant ces investissements.

merci à tous pour votre aide.
Je pense que le choix est tres clair à present !

Petite précision

J’étais relativement jeune lors de cet achat et je me suis fait avoir comme il faut
- information plus dure à obtenir à l’époque ,
-bien situé loin de chez moi dans une zone que je ne connaissais pas (et donc pas terrible)
-bien surpayé, acheté sur plan comme un achat "financier’

la chance dans ce malheur c’est que c’était au début des Robien et les appartement vendu était encore "Viable"
l’appartement même si pas terriblement situé à eu des locataires durant quasi toute la période ou je l’ai possédé donc je n’ai pas "perdu" d’argent et d’autres ont eu moins de chance.

Ce n’est que plus tard avec des émissions genre "Robien de la colère"  que j’ai compris que je n’étais pas passé loin de la catastrophe à cause de mon manque d’intérêt et de connaissance donc j’ai approfondi (ici en grande partie)

De plus j’étais un peu pressé lors de la vente ce qui n’a pas arrangé le tout

Chaque expérience est unique et je pense qu’il n’y a pas de solution absolue, donc il faut prendre un peu de temps, faire ses calculs et voir si l’on se sent bien avec la solution choisie

@Guillaume33 : J’ai l’impression que vous faites une généralisation un peu rapide, à partir du témoignage de Lordwolfy.

Il est clair qu’une personne qui achète un bien immobilier situé loin de chez lui, comme un achat "financier", sans même aller sur place donc sans rien connaitre du marché local, et juste en se fiant aux promesses verbale d’un commercial, et en étant obnubilé par une simulation et une défiscalisation, aura toutes les chances de ne pas se rendre compte que ce qu’il achète n’est pas optimal ou pas adapté pour lui, et d’avoir ensuite une grosse déconvenue.

Ca ne signifie nullement que toutes les opérations proposées par des promoteurs soient inadéquates (tout dépend d’ailleurs de ce qu’on y cherche vraiment), ni qu’une majorité d’investisseurs (parmi ceux qui ont correctement "fait leurs devoirs", c’est à dire étudié ce qui leur était proposé suffisamment pour en vérifier l’adéquation avec leurs objectifs et besoins) n’y ai pas "gagné de l’argent".   

Combien de personnes ont ainsi "investi" (un peu au hasard) dans un bien immobilier 10x plus que le montant auquel ils ont payé leur voiture, sans même creuser le dossier, alors qu’ils auront passé des heures à choisir (et à essayer) leur voiture ?  Faut-il les plaindre lorsque leur "investissement" tourne mal, ou espérer que ça leur apprenne à se prendre en main, au lieu de se reposer sur un "vendeur"…

Ddtee, à mon avis, 100% des investisseurs ayant fait une défiscalisation Perissol à Paris (et ailleurs?) entre 96 et 99 pourraient faire ce témoignage, donc pourquoi généraliser ?

Et en y pensant, c’est même un regret de ne pas l’avoir fait !

bonjour

J’ai vu avec le courtier, qui va réorienter sa recherche sur des biens moins "luxueux" (dixit lui même).
Mais à la reflexion, je me posais la question suivante:
Dans 5 ans on finit de payer notre habitation principale. L’habitation en loi Pinel commencerait vers fin 2016/ debut 2017.
Faut il mieux ainsi:
- garder à l’issue des 9 ans l’appartement en pinel, et avoir ce seul credit immo ?
- revendre à l’issue des 9 ans et avoir 0 de credit immo ?
- oublier Pinel et se lancer directement dans l’ancien (moins cher à l’achat, mais frais de notaire, possibles travaux et pas de reduction d’impôt )

Merci

bonjour
Merci à vous
Pour le courtier avec qui je travaille, il ne fait que sur la region parisienne, proche ecole, commerce et transport. C’est ce qu’il m’avait dit et effectivement je l’ai constaté sur les offres qu’il m’a présenté.
Il ne fait pas d’offre "originale" dans des zones inconnues.

Je déterre le sujet, mais en effet comme tout investissement il faut s’y intéresser. Le courtier avec qui vous travaillez ne vous propose que des biens dans des zones bien placées, cela est normal. La loi Pinel ne peut s’appliquer que dans certaines zones, des grandes villes principalement, finit les biens situés en rase campagne du De Robien. Concernant le prix d’achat, lorsqu’on regarde le coût global, frais de notaire, impôt, normes RT, etc. en général si le prix du bien neuf ne dépasse pas de 15/20% le prix de l’ancien, c’est rentable. Au delà de 20% cela devient plus compliqué.
Cependant il est toujours difficile de faire des généralités, personne n’aurait pu prévoir il y a 20 ans que des T2 à Paris se vendraient plus de 350k € (voire même beaucoup beaucoup plus dans certains quartiers…)

@ YannDR

Vous avez répondu vous-même à votre interrogation. C’est un mauvais investissement.
Pour ce prix vous pouvez prétendre à un F2 en deuxième couronne parisienne.

@yannDR
Je ne pense pas que le prix soit surévalué, car l’erreur est humaine. Là, j’estime qu’on vous pigeonne dans les règles de l’art. Pour 154 000 FAI  je vous trouve un 3 pièces correct dans l’ancien à Aubervilliers, dans un quartier qui prendra de la valeur avec l’arrivée du métro… En banlieue d’Orléans, c’est vraiment, mais alors vraiment, n’importe quoi…
Excusez mon ton direct, qui vise l’arnaque évidente, et non votre bonne foi.
Rastignac