Mahe748 [44] : étude de cas immobilier (achats en loi Pinel à Nantes)

Récapitulons : 260 000 euros d’investissement pour un loyer de 630 euros/mois, frais d’agence non compris. Une agence correcte en province prend autour de 10%, avec assurance loyers impayés comprise, donc il reste 570 euros. C’est l’hypothèse sympa, en pratique je suis sûr qu’ils vous prennent 12% sans assurance loyers impayés… Mais restons optimistes :
570 x 12 = 6 840 euros de rendement annuel, et il faudra encore déduire des détails comme la taxe foncière, non citée, l’assurance propriétaire (PNO), etc. En étant gentil, il vous reste 6 000 ( et je crois plus à 5 500 voire moins, car vous aurez bien 50 euros de charges minimum à payer par mois).
(6000/260 000) x 100 = 2,3% de rendement. En région parisienne, je regarde à 7%, et en province les vrais investisseurs ouvrent un dossier à 10%.
Dans 6 ans vous le revendrez avec des frais de notaires pour l’ancien, soit 9%, alors que vous allez acheter avec des frais de notaires pour le neuf de 3%: vous perdrez déjà 6% de la valeur du bien sur cette différence. Puis vous perdrez 10% car le bien sera loué, et encore 15% de plus car le loyer sera trop faible par rapport au marché… Vous perdez donc, en valeur du bien, 6+10+15 = 21 % , soit 21 600 euros de pertes, pour gagner 15 000 euros d’économie d’impôt sur 6 ans…
Et encore, je ne tiens pas compte du contrat de l’agence qui gère, et de fait est parfois toute puissante : là, vous pouvez encore enlever 30%, les investisseurs fuient.
Bref, c’est une pigeonnade… Regardez les biens équivalents dans l’ancien, avec travaux, et comparez les rendements.
L’immobilier est un investissement qui doit être solide par lui-même : valeur du bien, plus-value possible et rendement. L’avantage fiscal pinel ne doit être qu’un plus, éventuellement utile. Dans votre cas, le loyer minable et les charges élevées vous mènent droit à l’échec économique…

Rastignac

Mahe748 a écrit :

Je ne sais pas si les infos que nous vous transmettons sont suffisante pour que vous puissiez nous apporter votre avis éclairé, si tel n’était pas le cas nous pourrions vous en fournir d’avantage ;-)

Personnellement la seule lecture de:

Mahe748 a écrit :

nous gagnons environs 6,6K€ /mois et payons 10K d’impôts sur le revenus à l’année.

Nous avons eu une proposition dernièrement sur un achat d’appartement pour bénéficier de la loi Pinel.
(…)
Nous avons fais pas mal de simulation et bien entendu le "commercial" nous vends le truc comme l’affaire a faire.

me fait penser que vous faites de toute façon fausse route et ne devez pas vous faire aveugler par le fait de payer 10k d’impôts. Si vous les payez, soyez-en fier, non pas sur le fait qu’ils sont utilisés à bon escient par notre force publique mais parce que cela signifie que quelque part vous avez réussi et gagnez bien votre vie.
La démarche d’investissement doit venir de vous, point. Je serais curieux de savoir dans quel coin votre "commercial" vous a rencontré… Vous êtes seulement une proie, les autres vous mettent en garde sur ce projet en l’analysant, je n’ai même pas besoin de le regarder pour comprendre que vous êtes en train de vous faire pigeonner.
Formez-vous, apprenez, réfléchissez, investissez par vous même et si en attendant vous payez trop d’impôts et gardez des livrets trop remplis, c’est le moindre mal qui puisse vous arriver

Bonjour,

Certes, une analyse rapide fait ressortir outre la mauvaise affaire la non connaissance du sujet. Mais le fait de poser ouvertement la question ici est la base d’un futur placement fructueux.
dans tous ce qui a été dit n’oubliez pas également le "plaisir" de gérer le locataire ; l’agence n’hésitera pas une seconde à vous faire suivre les moindres demandes délirantes, pas plus qu’elle n’hésitera pas à commander (si elle en à le pouvoir) des travaux onéreux pas forcément utiles, pas forcément à des tarifs concurrentiels…Du bonheur…Sans oublier le cas du locataire insolvable…

Si vous voulez des placements défiscalisants, il me semble qu’il existe certaines SCPI (enfin, j’en suis sur le CA m’en a proposé mais je n’ai pas creusé) ; sinon vous avez la SCPI en Nue Propriété sur 5 ans ou l’assurance vie avec retraits partiels possibles à 6 ans mais avec un peu de taxation (voir les sujets sur le forum).

Bonnes réflexions !

Je m’étonne encore de voir des gens avec des salaires relativement bons, et donc une certaine intelligence , se laisser bernés par ce genre de produits …

Il suffit de taper sur Google , et de constater les mécontents de ces investissements !

Pardon, mais si je disais que vous êtes naïf, c’est que votre projet bat quand même des records, même pour un Pinel :
- déjà vous disiez penser pouvoir gagner de l’argent dans votre présentation, or c’est une opération avec une perte sèche.
- ensuite, franchement, un revenu net négatif, sans travaux initiaux, je ne l’avais jamais vu sur ce forum, je crois. Ca vient notamment du fait de garder seulement 6 ans et d’emprunter sur 25 ans. Pour un emprunt long, les intérêts sont très élevés les premières années, d’où ce poids astronomique de 5500 €/an rien qu’en intérêts et assurance. Sur cette opération, il aurait fallu emprunter sur un temps plus court (15 à 20 ans) et garder plutôt 9 ans. Mais même comme ça, ça reste une mauvaise opération.
- vous vous demandiez si vous pouviez revendre au même prix, mais la question ne se pose même pas. Déjà c’est vendu trop cher. Sans même parler d’une moins-value due au fait que ça sera de l’ancien :
- même en neuf, dès le lendemain de la livraison neuve, vous ne pourriez pas revendre à 260 k€, en tout cas à marché constant.
- sur un achat-revente relativement rapide, vous vous prenez plein pot le "rabottage" frais d’agence + frais de notaire. J’ai postulé que vous revendiez 180 k€ net vendeur, ça fait dans les 190-195 ke FAI, ça fait dans les 205-210 k€ avec frais de notaire à débourser pour le futur acheteur. Sans compter que le locataire s’inscrustera probablement puisque le loyer est relativement bas ; et un bien vendu occupé se vend moins cher.

Il n’y a pas de mal à être naïf, le tout c’est d’en prendre conscience et d’y remédier. Quand j’ai débarqué sur ce forum, je croyais que 5 % de rendement était le bout du monde, je croyais qu’une négociation de prix de vente de 5 % était une négociation réussie, et je ne jurais que par la location nue, ignorant l’intérêt fiscal du meublé. Tout s’apprend.

On peut gagner de l’argent à relativement court terme, mais pas sur ce type d’opérations. Il faut acheter un bien fortement décoté et le retaper, de préférence à l’huile de coude pour que ça coûte moins cher. L’idéal étant de le faire sur sa propre RP pour ne pas être imposé sur la PV.

Ce n’est d’ailleurs pas forcément de l’habitation. Morey a repris des garages oubliés de tous, et les a remis en exploitation (dans ce fil : Parkings : investir dans des parkings (4/5) ). Du fait d’avoir fait cela, du fait qu’ils ont maintenant des baux et des loyers qui rentrent, ça a multiplié leur valeur et il pourrait les revendre avec une grosse plus-value.  Mais dès qu’on multiplie les ventes, on risque d’être requalifié marchands de biens ; d’où l’intérêt de la RP où les Impôts tolèrent des achats-reventes en série pourvu que ça ne soit quand même pas tous les 3 mois. Cela dit, ce qu’il a déniché relève vraiment de ce que vous appelez LA bonne affaire. J’ai cherché aussi des parkings, et pendant un moment, je n’ai rien trouvé de comparable, loin s’en faut.