Fructipierre et Fructirégions : vos avis sur ces SCPI (AEW Ciloger)

Ok. Je modere mes propos : si vous pensez que la scpi peut se redresser (je le pense), rentrer a ce prix la peut etre une opportunité . Surveillez le bulletin trimestriel du 2 eme voire 3 eme trimestre pour suivre l evolution (relocations). Meme si encore une fois, ce n est malheureusement qu a l issue de l AK que vous en aurez une idee plus precise…

Si cet ordre est maintenu, il y a effectivement une belle affaire à faire car le prix de la part passerai à 410 € à fin Juillet.

Merci pour ces informations. Je regarde l’AK prévue d’un autre oeil…

je fais profiter le forum d’une analyse récente (plutôt rassurante qu’informative j’ai l’impression, puisque l’immeuble de Suresnes n’est toujours pas vendu).

Il existe deux types de SCPI en terme de capital:

- Celles à capital variable: La SCPI vend et rachète les titres aux associés, ces prix sont fixés par la SCPI et connus à l’avance pour qui souhaite faire une transaction

-Celles à capital fixe: Pour acheter deux possibilités soit par augmentation de capital c’est à dire une souscription ouverte par la SCPI qui peut être régulière ou rare selon la SCPI, soit par le marché secondaire c’est à dire qu’un associé souhaite revendre ses parts et comme la SCPI ne les rachète pas il lui faut trouver un acheteur pour pouvoir faire la transaction.

Le capital variable permet une meilleur liquidité, le capital fixe permet parfois de trouver des parts moins chères que l’ANR (actif net revalorisé= l’actif immobilier +trésorerie) de la SCPI sur le marché secondaire et parfois des SCPI n’ont aucune part à vendre pendant des années.

J’espère que c’est plus clair pour vous. Nami étant une filiale de la populaire dans laquelle vous avez déjà tout, pensez quand même à la diversification.

Carpediem

Pour info
Nami AEW Europe réalise une année record avec 2,2 Mds? de capitaux levés  | Actualités | MySCPI.com - Toute l’information pour faire son choix et investir en parts de SCPI

Bonjour à tous,

J’ai enfin pris le temps de parcourir les rapports annuels de Fructirégions et de tenter une comparaison avec d’autres SCPI…



J’ai choisi d’y inclure FructiPierre qui est géré par le même gestionnaire et des SCPI dont je suis associé (en direct ou via un contrat AVie).
Volontairement, j’ai cherché à approfondir la comparaison vis-à-vis d’Épargne Foncière (EP) et de Rivoli-Avenir-Patrimoine (RAP).

Il s’agit d’une SCPI à capital fixe, contrairement à FPR, les augmentations de capital sont à ce jour rares : une seule en septembre 2012 (augmentation de 70 000 parts).
L’augmentation actuelle porte sur 108 696 parts (914 549 parts constituent le capital avant cette augmentation). Cela représente une collecte de 25 M€, ce qui est largement inférieure aux collectes 2016 de EF, RAP, PFO2 (et même FPR).
Date prévisionnelle de clôture : 31/01/2018. Une clôture anticipée est possible ainsi qu’une prorogation si 75 % de l’objectif n’est pas atteint.

La commission de souscription est de 7,779 %. Cette commission est basse par rapport aux autres SCPI. Mais, plus bas, je me pose des questions sur les frais annuels !

Sa création est relativement récente (1995) mais elle est née de la fusion de 4 SCPI (Alsace Pierre Investissement, Septentrion Pierre Investissement, Midi Pierre, Ouest Immobilier).
J’associe à cet héritage la politique actuelle d’investissement « recentrage sur des immeubles de bureaux de taille unitaire importante détenus en pleine propriété, situés en Île-de-France et sur les métropoles régionales de la zone Euro répondant à la demande locative actuelle et présentant des potentialités de plus-values sur le long terme »

FRE a une capitalisation relativement faible : 200 M€
65 immeubles - 176 baux - 107 266 m2
Toutefois, la répartition du risque locatif est intéressante. Le locataire le plus important ne représente que 3,67 % des loyers facturables. (À noter : je n’ai pas trouvé d’information équivalente pour EF ou RAP)

Recours à l’emprunt en 2009 puis refinancé en 2015
2009 : « Fructirégions a souscrit auprès de BNP Paribas et Banques Populaires Rives de Paris un emprunt de 20 000 000 euros d’une durée de 6 ans. Il s’agit d’un crédit révolving renouvelable trimestriellement au taux Euribor 3 mois + 235 bps pour la partie utilisée avec une commission de non utilisation de 50 % de la marge. Le taux de couverture est de 50 % minimum. Fructirégions a souscrit un cap à 3,00 % sur 50 % de l’emprunt au 31 décembre 2009. »
2015 : «  Fructirégions a souscrit auprès de Banque PALATINE un emprunt de 20 000 000 € d’une durée de 7 ans. Il s’agit d’un crédit révolving renouvelable trimestriellement au taux Euribor 3 mois (ou 0 si négatif) + 1,50% pour la partie utilisée avec une commission de non utilisation de 0,60%. Cet emprunt est accompagné d’une facilité de caisse accordée de 5 000 000 € au taux Euribor 3 mois (ou 0 si négatif) + 1%. Fructirégions a souscrit un cap à 1,00%. Le coût du cap est étalé sur la durée de l’emprunt et le taux de couverture est de 70% de l’ensemble de l’emprunt. »
J’ai noté que Banques Populaires Rives de Paris et Banque Palatine sont 2 établissements du groupe BPCE. Mais, je suis incapable d’évaluer si les conditions de ces emprunts étaient favorables à la SCPI !
20 M€ : c’est 10% du capital.

Délai de jouissance : 3 mois (1er jour du 4e mois). EF et RAP ont ± récemment porté le délai de jouissance à 5 mois (1er jour du 6e mois).

Le taux de distribution 2016 est calculé sur un prix acquéreur de 210 €. Or, lors de cette augmentation de capital, le prix de souscription est de 230 €. Avec ce prix comme référence, il descend à 4,78%.
Toutefois le TRI à 10 ans est mauvais… En effet, entre 2007 et 2008, le prix a chuté de 16 % (à la même époque EF a perdu 5,16 %, RAP 14 %, FructiPierre 8,38 %). En 2005, le prix moyen acquéreur était de 224,13 €. Ce prix ne sera rattrapé qu’en 2017 grâce à l’augmentation de capital ! En comparaison, RAP a rattrapé son maximum (200,10 € en 2007), dès 2009 (215 €) (source : immobail.com).

Au sein de chaque rapport annuel apparaît des demandes d’autorisation d’arbitrages (je n’ai pas vu l’équivalent dans d’autres rapports), dans le rapport de 2016, cela représente quasiment 30 % du patrimoine. La SCPI cède 1 ou 2 immeubles par an mais serait prêt à en vendre 33 (sur les 65). Cela signifie-t-il que la société de gestion n’est pas satisfaite du patrimoine actuelle ?

Provision sur gros travaux. Nous pouvons être surpris du montant provisionné (28,85%) (source : rapport annuel 2016). Mais, contrairement à EF (par exemple) qui ne provisionne que (grosso modo) 50 % du montant des travaux réalisés (certaines années). FRE provisionne quasiment 100 %.

Toutefois, le montant des travaux réalisés me semble important… le patrimoine est certainement vieillissant.

Extrait des résultats financiers par part au 31/12/16.
+ Produit divers 8,04 % du total des revenus. Ce n’est pas négligeable, de quoi s’agit-il ?
+ Autres frais de gestion : 15,67 % (EF : moins de 1 % en général, 2,38 % en 2014 ; RAP (2012-16) : entre 1,35 % et 4,68 %)
+ Entretien du patrimoine : 16,20 %  (EF : moins de 0,6 % ; RAP : moins de 2%)
Ces 2 lignes de charger paraissent particulièrement élevées. Malgré cela le taux de distribution est satisfaisant et la SCPI n’entame pas ses réserves pour le distribuer !

Même si j’ai souscrit à plusieurs SCPI et que ce ne sont pas les premiers rapports que je parcours. Je me sens pas capable d’avoir un jugement tranché ou de rédiger des remarques pertinentes. Si vous pouviez m’apporter votre éclairage… je vous en remercie.

J’écrivais « Il s’agit d’une SCPI à capital fixe [Fructirégions], contrairement à FPR [Fructipierre], les augmentations de capital sont à ce jour rares : une seule en septembre 2012 (augmentation de 70 000 parts).  »
Donc, nous sommes d’accord, il y a eu plusieurs augmentations de capital pour Fructipierre alors qu’il n’y en aurait eu qu’une seule en 2012 pour Fructirégions.

J’ai regardé les chiffres en % pour pouvoir les comparer avec ceux d’EF (Épargne Foncière) ou RAP (Rivoli-Avenir-Patrimoine).

En effet, FPR n’est pas un sigle adapté, je me suis pris les pieds dans le tapis ! Mea culpa.

Foncia P.R. est une SCPI orientée principalement commerces. PFO2 est récente avec des immeubles qui respectent des objectifs environnementaux. Ainsi, je n’ai pas cherché à pousser la comparaison avec ces 2 SCPI.

Fructirégions a très peu d’immeubles en région IdF, la proportion a même diminué. Fin 2009 : 22 % ; fin 2016 : 18 %. Et, n’a aucun immeuble sur Paris. Jusqu’ici, NAMI-AEW Europe a procédé aux achats d’immeubles parisiens par Fructipierre, qui a seulement 9% de son patrimoine en province. [De son côté, RAP n’a que 14,3% de son patrimoine hors Paris+IdF].
EF a près de 45% de son patrimoine en province. Ainsi, la comparaison me paraissait intéressante avec EF (par rapport à Fructipierre).

Si vous deviez comparer Fructirégions à une SCPI d’une autre société de gestion, quelles SCPI étudieriez-vous ?

Pour EF, je me suis arrêté sur un joli graphique du rapport annuel 2016,  mais il s’agit de la répartition du patrimoine en surface et non, en valeur vénale.
Je reconnais que ce n’est pas judicieux !

cf. ici : SCPI Epargne Foncière de la Francaise AM : vos avis sur Epargne Foncière ?
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Surin a écrit :

j’en ai et me félicite de cet achat

Et, que pensez-vous de la fusion avec Ciloger ? L’avez-vous perçu comme une bonne nouvelle ?

Bonjour à tous,

Avec un peu de retard, je vous fais part de réponses obtenues à mes questions (le 08/12). Ces réponses transmises par un conseiller Banque Populaire auraient été rédigées par la société de gestion. Personnellement, je n’ai pas réussi à entrer en contact.

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PierreP a écrit :

+ Extraits des résultats financiers par part au 31/12/16 (cf. rapport annuel 2016).
++ Produit divers 8,04 % du total des revenus.
Cette part de revenus pour la SCPI, n’est pas négligeable, mais, de quoi s’agit-il ?

nami-AEW a écrit :

Les produits divers intègrent les frais d’acquisitions des immeubles ainsi que les commissions d’arbitrage. En effet les statuts de la SCPI précisent que ces frais peuvent être prélevés sur la prime d’émission. Ces produits ont une contrepartie en charge.

++ Autres frais de gestion : 15,67 %
++ Entretien du patrimoine : 16,20 %
Par rapport à d’autres SCPI, ces deux lignes de charge ne sont pas négligeables. Est-il possible d’obtenir de plus amples informations ?

nami-AEW a écrit :

Les autres frais de gestion intègrent principalement les frais d’acquisitions des immeubles, les commissions d’arbitrage. Ces charges ont une contrepartie en produits (Produits divers). Conformément aux statuts de la SCPI, ces frais sont imputés sur la prime d’émission.

Le coût net = « Autres frais de gestion – Produit divers ». ils regroupent notamment les frais d’expertise, commissaires aux comptes, dépositaire, la contribution sur la valeur ajoutée.

Les charges d’entretien du patrimoine intègrent les travaux de remises en état nécessaire dans le cadre des relocations suite aux départs des locataires.

Ces coûts peuvent variés chaque année.

+ Les demandes d’autorisation d’arbitrage
Au sein de chaque rapport annuel apparaît des demandes d’autorisation d’arbitrages (je n’ai pas vu l’équivalent dans des rapports d’autres SCPI).
Fructirégions Europe a-t-elle un statut particulier qui oblige la société de gestion à établir de telles demandes ? 

nami-AEW a écrit :

Non, les demandes d’arbitrage sont validés en Assemblée Générale

Dans le rapport de 2016, cela représente quasiment 30 % du patrimoine. La SCPI cède 1 ou 2 immeubles par an, mais serait prête à en vendre 33 (sur les 65). Cela signifie-t-il que la société de gestion n’est pas satisfaite du patrimoine actuelle ?

nami-AEW a écrit :

Non pas du tout, nous prenons de la marge en cas d’opportunité de vente.

+ Chute du prix de la part entre 2007 et 2008
Entre 2007 et 2008, le prix a chuté de 16 % (à la même époque FructiPierre a chuté de 8,38 %). En 2005, le prix moyen acquéreur était de 224,13 €. Ce prix ne sera rattrapé qu’en 2017 grâce à l’augmentation de capital ! En comparaison, FructiPierre a rattrapé son prix dès 2009.
Pourquoi Fructirégions a-t-elle longtemps été boudée ? Pourquoi, le prix de part, n’a-t-il pas rebondi après 2008 ?
À l’époque, je ne m’intéressais pas au SCPI, et n’ai aucun début d’explications !
À cause de cette chute de prix, le TRI sur 10 ans est bas !
Nous n’avons pas accès au rapport annuel de 2008. Celui-ci, donne-t-il des explications ? Vous est-il possible de me le communiquer ?

PierreP a écrit :

Silence ! Aucune réponse ne m’a été apportée sur ces points.

+ Clôture de l’augmentation de capital
L’augmentation actuelle porte sur 108 696 parts. Vous est-il possible de communiquer le nombre de parts qui ont été souscrites depuis l’ouverture ?

nami-AEW a écrit :

Non

Cette information me permettrait d’apprécier si une clôture anticipée est envisageable ou peu probable.

nami-AEW a écrit :

A ce jour, une clôture anticipée est envisageable.

+ Marché secondaire
Le prix moyen acquéreur sur le marché secondaire en 2016 est de 209,84 € (extrait du rapport annuel). À ce prix, l’acquéreur devait-il ajouter des droits d’enregistrement ou d’autres frais ?

nami-AEW a écrit :

Oui

PierreP a écrit :

Plus d’info sur les frais, 9% du prix vendeur. Prix d’exécution hors frais au 30.11.2017 : 208 € soit 226,72 € prix acquéreur. Prochaine confrontation 29.12.2017 (aujourd’hui). Pour rappel : augmentation de capitale à 230 € par part.

Le marché secondaire semble ne pas avoir été suspendu au cours de cette augmentation de capital. Me confirmez-vous qu’il est toujours ouvert ?

nami-AEW a écrit :

Oui les 2 marchés coexistent

+ Fusion NAMI-AEW Europe et CILOGER
Cette fusion peut-elle avoir un impact sur la gestion des SCPI ?

nami-AEW a écrit :

Non

À moyen terme, des fusions entre SCPI vous semblent-elles envisageables ?

nami-AEW a écrit :

Non pas à ce jour

Cela fait des années que Fructirégions  a ajouté "Europe" à son nom pour se nommer Fructirégions Europe.
Alors j’espère que vous êtes bien assis à la lecture du BT3, c’est chose faite, premier investissement en Espagne de 11,5M€ soit 6% du patrimoine de la SCPI. Pfiouu, j’en tremble encore !
L’histoire ne dit pas quel est le rendement de cet investissement …

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J’ai observé une chose à la lecture du dernier RA, la "commission de non-utilisation" sur emprunt bancaire.
En gros la SCPI souscrit un emprunt, une facilité de caisse, mais comme elle cherche désespérément des investissements par exemple en Europe et qu’elle ne trouve pas, elle doit payer une commission :

La commission est de 40% oui mais 40% de quoi ?
J’avoue ne pas être familier avec ce monde, idem, qu’est-ce que le CAP ? Vous m’excuserez de poser des questions de débutant …

Tout de même, plusieurs centaines de milliers d’euros dépensés en "commission de non-utilisation" d’emprunt, c’est gênant non ? Si encore c’est exceptionnel passons mais là on parle de plus d’un million d’euros sur les dernières années et difficile de mettre en face un gain éventuel en étant éventuellement surinvesti par exemple.
Ca mérite enquête non …?