En tant que spécialiste des foncières européennes (et en particulier françaises), je me dois d’être désaccord à la fois avec les posts de Bifidus et de Vic.
Les deux se trompent, probablement parce qu’ils transposent aux foncières leurs bons réflexes relatifs à autres secteurs boursiers (pour Bifidus, qui ne jure que par la qualité, alors que les grandes foncières de qualité sont aujourd’hui en majorité excessivement chères) et de l’immobilier physique (pour Vic).
Par exemple, la question "Qu’est ce qui baissera le plus : les bureaux à Saint Denis ou Boulevard Haussmann ?" est une une question pertinente pour l’immobilier physique (en période d’euphorie, l’éventail des prix se resserre entre les meilleurs quartiers et les autres, pour se-recreuser fortement en période de baisse et donc en haut de cycle, il faut éviter les moins bons quartiers), alors que rien ne montre qu’en période d’euphorie, les écarts de valo (Cours/ANR, cours/cash flow par action, etc.) se resserrent entre les grandes foncières de qualité et les autres foncières.
Bien au contraire, si on regarde la situation d’aujourd’hui, où les grandes foncières sont excessivement surcotées, parce que leur forte liquidité les rend accessibles à des institutionnels "stupides" (c’est-à-dire les dumb money, des non spécialistes des foncières, qui viennent y investir pour la première fois car ils cherchent désespérément du rendement alors que les obligs d’Etat ne rapportent plus rien, ne connaissent rien aux foncières et sont prêts à payer très cher, car même un rendement de 3%/an les satisfait aujourd’hui).
Il faut aussi ne pas regarder ce qui s’était passé en 2007 et 2008, pour en tirer des leçons pour aujourd’hui. A l’époque, les grandes foncières de qualité (type Unibail), à la notable exception de Klépierre alors excessivement endettée, avaient moins baissé que le reste. C’est qu’à l’époque, les autres foncières avaient souvent des dettes à renouveler sous un ou deux ans, et le marché craignait des dépôts de bilan à la chaîne. Aujourd’hui, très peu de foncières, même les plus petites, ont de problèmes de dette ou de frais financiers excessifs. Bien au contraire et la dette est très facile à obtenir (sauf pour quelques rares petites foncières à problèmes).
Mon conseil serait d’investir:
- à hauteur de 60%, en foncières midcaps (capi boursière entre 600 M€ et 5 Md€) bien gérées, cotant au niveau de l’ANR mais pas plus ou 5 à 10% en dessous, et générant un cah flow/action supérieur à la moyenne
- à la hauteur de 40%, en foncières plus petites à choisir très soigneusement (très bien gérées, etc.), décotant davantage par rapport à l’ANR, tout en dégageant un bon niveau de cash flow et ayant un portefeuille immobilier investi en majorité dans des actifs de qualité (comme justement des bureaux boulevard Haussmann).
Ces petites foncières décotent par rapport aux plus grandes, non parce que leurs actifs sont de moindre qualité, mais parce que la liquidité de leur titre, très convenable pour un particulier, les rend peu accessibles au dumb money ci-dessus.
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J’en arrive à la conclusion qu’on entend ce que vous dites depuis trop longtemps (je l’ai dit aussi, je ne vous jette pas la pierre !).