Mur commercial avec un rendement de 10% ?

patito · #1

Bonjour ,
Je cherchais plutot immeuble ou studio et on me propose un mur commercial dans une ville de 10000 habitants ou je prospectais.
Au départ ma notaire m ´avait déconseillé car avec la crise beaucoup de commerces ferment
Je suis étonné par la rentabilité
Prix 48000 euros
Loyer 503 euros
Les proprios n’ont pas intégré la taxe foncière au bail, résultat c’est le proprio qui la paye .
C’est un resto qui apparement existe depuis 10 ans et fonctionne surtout le midi
Ce qui est etrange c’est qu le locataire ne désire pas acheter. Le fond , il l’avait acheté 85000euros , donc y a des chances qui reste ou cède le fond a une autre activité , je n’ai pas encore vu le bien .
Mais vous , acheteriez vous un commerce a l’heure actuelle?

Mots-clés : commerce

InvestisseurHeureux · #2

Pourquoi ne pas regarder sur societe.com la santé financière du restaurant occupant les lieux ?

Sinon, c’est toujours pareil sur l’immobilier commercial (bureaux, commerces) : vous n’achetez pas seulement un bien immobilier mais également le contexte économique environnant (zone de chalandise, etc.).

nbaudlet · #3

J’essaye souvent de vérifier la santé financière des commerces sur Verif.com mais malheureusement bcp ne publient pas leur compte (c’est d’ailleurs même plus obligatoire maintenant afin de s’aligner avec la réglementation des autres pays européens) et dans la restauration il y a "souvent" du black qui enlève toute véracité aux chiffres annoncés…

Le mieux reste d’aller voir de ses propres yeux en semaine au moment où son business est censé marché.

Ricou · #4

Vous achetez un local pour 10% de rendement si occupé par un restaurant
Demain, il part vous retrouvez un autre locataire

Pourquoi L’immobilier locatif serait uniquement pour de l’habitat ?

En complément, ce local peut il être transformé en habitation ?

InvestisseurHeureux · #5

Ricou a écrit :
Demain, il part vous retrouvez un autre locataire

La question initiale porte justement sur ce point…

L’offre/demande dans l’immobilier résidentiel n’est pas la même que dans l’immobilier commercial.

Ricou · #6

à correler avec l’emplacement du local (sacro sainte règle de l’emplacement)

mais pour un local à 500 € / mois, ce qui reste abordable) celà devrait interresser pas mal de monde

Suivant le nombre de m2 et la disposition, celà peut interresser beaucoup d’autres professionnels

patito · #7

Merci de vos reponses . J essaye de verifier en general sur societe . Com mais pas toujours publié et pas toujours evident d’analyser les chiffres…
Je n’ai pas vu l activité c’est de toute façon un commune rurale donc la situation economique est moins bonne que les grosses agglomérations mais encore beaucoup de commerces car peu de gros centre commerciaux.
Je n’ai pas visité c’est juste savoir est ce la periode est propice ou pas . Au depart je n etais pas chaud . Beaucoup de commerces anciens deposent le bilan en ce moment . Bon a voir donc…
Environ 100m2 sinon

DDtee · #8

Dans une ville de 10000 habitant méfiance, trouver un nouveau locataire sera sans doute très difficile.

Un tel niveau de risque vaut à mon opinion (a priori sans connaitre l’environnement) pas la peine d’être pris/bien plus de 10%.

patito · #9

Pas trop compris le sens de votre phrase a la fin , vous voulez dire si pas superieur a 10 cela ne vaut pas le coup?
En calculant cela peut etre tres largement superieur a 10 avec un peu de nego , le chiffre 10 est plus pour la barriere psycho
503 euros si on l’ a a 45000 ou moins le rendement est tres correct

Ricklatrick · #10

bonjour,

je ne serais pas forcément inquiet à votre place : je connais assez bien quelques exemples de communes de ce type qui ont une activité commerciale non négligeable (d’accord ce n’est pas Vélizy 2) car qu’ils sont un chef lieu de canton ou assimilé et drainent une petite population qui a donc besoin de manger.

pourquoi ce genre d’affaires péricliterait si elle est bien gérée ?

elle correspond à un besoin local et si il n’y a pas pléthore de restos dans le coin et désertification galopante et bien je trouve que ça se regarde : rendement correct, certainement une stabilité locative, peut-être possibilité de négocier un peu le prix de vente.

patito · #11

Déclare t’on les murs commerciaux au réel logement nu? et on peut déduire pareil les intérêts d’emprunt?

salaze · #12

Bonjour,

Selon si vous collectez ou non la TVA ils sont déclarés comme revenu fonciers ou BIC

DDtee · #13

patito a écrit :
Pas trop compris le sens de votre phrase a la fin , vous voulez dire si pas superieur a 10 cela ne vaut pas le coup?

Le taux de rendement peut-être regardé comme proportionnel au risque encouru par l’investisseur.

Typiquement un studio à Paris = aucune difficulté à louer = rendement très faible
ou à contrario un commerce dans une petite ville de province = difficultés fortement envisageables pour trouver un nouveau locataire = taux de rendement élevé en contrepartie du risque.

10% brut est de mon point de vue juste un bon taux de rendement, mais pas suffisant pour couvrir ce risque. Ce 10% me semble devoir être recherché pour une situation sans risque particulier.

ojala · #14

Je ne sais pas si ce sujet a bien sa place dans cette file, cependant je voudrai attirer l’attention des personnes qui désirent investir sur les murs commerciaux. De gros changements sont intervenus avec la Loi Pinel, notamment à l’avantage du locataire et qui entrainent des surcoûts pour les propriétaires.

Quelques points importants à soulever :

1) Un état des lieux contradictoire à l’entrée et à la sortie ainsi qu’à la cession du bail ou lors du renouvellement. Il est à noter que lors de la cession il doit être tripartite (acquéreur, cédant, propriétaire) et que le coût est à 50% à la charge du locataire et 50% au propriétaire.

2) La durée du bail n’est plus de trois ans au minimum mais de 9 ans. Pour échapper à cet écueil, on peut rallonger la durée du bail (9 années +1 jour ou 10 années par exemple).

3) Un inventaire précis et limitatif doit être établi. Il fixe les charges et impôts à récupérer sur le locataire et doit être annexé au bail.

4) Les dépenses relatives à la vétusté ou à la mise en conformité avec la réglementation (gros oeuvre uniquement) sont à la charge du propriétaire. Les travaux d’embellissement sont à la charge du locataire sauf "s’ils excédent le coût du remplacement à l’identique" (bonjour les interprétations !).

5) Le droit de communication : le bailleur communique à chaque locataire, à l’entrée puis à chaque période triennale, un récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes (avec leur coût), ainsi qu’un état prévisionnel chiffré, des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes (ne pas sous estimer !).

6) l’augmentation du loyer plafonné à 10% par an, calculé sur le loyer acquitté de l’année antérieure, et à 25% maximum par période triennale.

7) La clause de solidarité lors de la cession du bail (le locataire-vendeur reste caution solidaire pour le paiement des loyers lorsqu’il cède le bail) est limitée à 3 ans, au lieu de la durée du bail restante.

Je pense que tous les locataires ne sont pas encore au courant et qu’ils vont demander bientôt, à signer des nouveaux baux, plus avantageux pour eux. D’autre part, les propriétaires un peu âgés ou ne voulant pas se compliquer la vie vont essayer de vendre leurs murs commerciaux. Deux mouvements qui vont peut-être impacter la valeur de ces murs ?

Voici des éléments dont il faut tenir compte avant de s’intéresser à ce type d’investissement.

Cordialement

patito · #15

D ´accord tres interessant , apres je ne vois pas de changement rédibitoires et pas sûr que beaucoup de gens comme proprio ou agents immos soient au courant

ojala · #16

Je pense plutôt que les professionnels sont très au courant car ce formalisme leur incombe lorsqu’ils gèrent ce type de biens pour certains clients.

Pour celui qui gère en direct, cela devient plus complexe et fatalement grève une partie de la rentabilité avec les nouveaux travaux à sa charge (vétusté, mise en conformité).

Petite question subsidiaire : ce nouveau formalisme va-t-il gréver la rentabilité des SCPI investies en boutiques de centre-ville ?

GoodbyLenine · #17

Ce nouveau cadre légal aura (a déjà) un impact, pour tous ceux qui sont concernés par des baux commerciaux.

Un changement significatif est que la liste des charges que le locataire peut prendre à sa charge est plus limitée qu’avant (et que la liste doit être explicite dans le bail, et non plus être sous la forme "tout sauf"). Ceci ne s’applique que lors du renouvellement du bail (ou la signature d’un nouveau bail)

Certaines Sociétés de Gestion de SCPI ont évoqués des chiffres (par ex un impact allant jusqu’à -7% des loyers à terme, quand tous les baux seront renouvelés). je n’ai aucune idée de la crédibilité de ces chiffres, qui restent faibles par rapport aux écarts typiquement constatés lorsqu’un bail est effectivement renégocié (pour des montants qui peuvent varier de plusieurs dizaines de %, par rapport à l’ancien loyer, selon le souhait du locataire de rester en place, la réelle valeur locative du bien, le potentiel de re-location du bien, les travaux anticipés pour remettre en location, et bien entendu le niveau de l’ancien loyer qui avec les indexations est parfois devenu surévalué, etc.), et à ce que représentent les "franchise sur loyers" consenties lors de nouveaux baux (parfois équivalent à 20% des loyers sur la durée pour laquelle le locataire s’engage).

patito · #18

En gros cela se gerera plus comme une habitation.
Par contre si on prend les murs avec locataire en place cela ne change rien sur le bail non?

GoodbyLenine · #19

Ca ne se gérera pas comme une habitation : les baux commerciaux conservent de nombreuses spécificités.

Le bail commercial en cours (signé avant l’entrée en vigueur de cette nouvelle loi) continue et n’est à priori pas impacté par un changement de propriétaire.

patito · #20

Bon j ai renoncé , plus de 2100 euros de foncier det de charge de copro , rue non commerçante , le gars veut vendre de le fond dans deux ou trois ans , pas envie ….

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