Résidence principale vs autres placements et hausse de la fiscalité

Moi, je serais même plus radical. La RP est une véritable niche fiscale:

Si on droit travailler pour payer le loyer de 13800€/an c’est un flux de 13800/0.78 (charges salariales)*1.45(charges patronales)=25654€/an qui échappe à toute taxation (hormis taxe foncière) quand on est propriétaire.

Est-ce que ça ne change pas le calcul de la rentabilité d’InvestisseurHeureux?

Je suis personnellement entièrement d’accord et à mon avis, la RP ne doit même pas être considérée comme un élément de patrimoine devant être rentabilisé.

Etre propriétéaire de sa RP c’est être à vie ( sauf cas de guerre peut être…) certain d’avoir un toit, un espace de confort que l’on peut aménager comme on veut. Celui qui est propriétaire et qui a terminé le remboursement de ses emprunts d’en sortira toujours financièrement : il pourra dans le pire des cas bricoler à droite à gauche, toucher quelques aides. Mais il s’en sortira.

Mais cette discussion a déja été faite sur le forum et je pense que pour des amateurs de placements, calculs de rentabilité et autres, elle pourrait être élargie en créant une section spéciale du genre : Province / Paris : le choix du transport est-il rentable?

Je ne suis plus Parisien heureusement pour moi, mais je crois qu’il y en a un certain nombre sur le forum. Et si j’avais 25 ou 35 ans, tout en travaillant à Paris je me poserais la question : Faut-il mieux habiter à Reims par exemple et venir en TGV tous les jours, en achetant sur place pluutôt que d’être locataire ou très petit propriétaire ( et encore) à Paris ?

Il y a une étude de rentabilité ( toutes choses égales par ailleurs telle que la fatigue…) qui me semble intéressante….Et peut être certains pourraient-ils nous faire part de leur expérience…

Je me permets de reposter un message écrit sur une autre fil. Il est à mon sens difficile d’éluder l’aspect psychologique et de raisonner sur les seuls arguments financiers car à quinze ans, il a beaucoup d’incertitude (notamment l’inflation).

Motus a écrit :

Je suis assez surpris car je ne me retrouve pas du tout dans les propos tenus dans cette file de discussion et c’est assez rare sur ce forum…

Je ne suis pas propriétaire de ma résidence principale mais ce n’est pas une stratégie d’investissement : c’est je ne peux pas l’être. Pour autant, j’espère y arriver dès que possible.

Je considère qu’aujourd’hui nous sommes certainement plutôt en haut de cycle mais d’une part, le marché est dopé par des mesures incitatives (PTZ+ notamment) et d’autre part, les taux sont extrêmement bas. A mes yeux, l’immobilier est « cher » (ie : je dois utiliser une forte part des mes revenus pour me loger) et j’ai tendance à croire que cela est entré de façon irrémédiable dans les mœurs.
A mes yeux, la résidence principale constitue quelque chose de « spécial ». Ce n’est peut-être pas le moment idéal pour acheter mais cela est-il vraiment important ? Autant, le timing est important pour acheter des valeurs mobilières, mais pour la résidence principale je trouve que cela passe au second plan. En effet, même si les prix baissent sensiblement, cet effet ne sera-t-il pas compensé par d’autres facteurs tels qu’une hausse des taux long, une hausse des marges bancaires ou des frais de notaires ? Dans un contexte baissier les biens de qualité seront-ils sur le marché ?
D’autre part, je suis surpris de constater que personne n’a évoqué l’inflation. C’est à mes yeux LA grosse inconnue lorsqu’on évoque ce sujet. De même l’évolution du prix des loyers est tout aussi difficile à anticiper (qui peut prédire l’évolution de l’IRL par rapport à une échéance en taux fixe ?). Le lien vers la calculette m’a bien fait rire. On additionne des euros de 2011 avec des euros de 2026 ou de 2031 sans se poser de question alors que 2,5% d’inflation sur 15 ans génèrent une différence de 45% !
De mon point de vue, les facteurs déterminants n’ont pas évolué et il ne sert pas à grand-chose de savoir s’il on est en haut ou en bas de cycle :
-    Vais-je rester pendant au moins 10 ans au même endroit. (si la réponse est négative, il faut louer). Forcément, quand on répond affirmativement à cette question, on prend un risque.
-    Ai-je un apport suffisant par rapport à ce je souhaite acheter pour emprunter sur une durée raisonnable (< 20 ans - idéalement 15 ans). Si ce n’est pas le cas, il faut louer et épargner.
-    Quand on passe à l’achat, bien regarder les trois principaux critères : l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement.
Quand la retraite arrive, les revenus baissent un peu pour les propriétaires et beaucoup pour les locataires. Une approche de bon père de famille me porte naturellement à acquérir ma résidence principale.

Motus a écrit :

A mes yeux, la résidence principale constitue quelque chose de « spécial ». Ce n’est peut-être pas le moment idéal pour acheter mais cela est-il vraiment important ? Autant, le timing est important pour acheter des valeurs mobilières, mais pour la résidence principale je trouve que cela passe au second plan.

Bon je reprend quand même ce point en essayant d’y apporter un autre angle d’analyse. Prenons un cas extrême et regardons ce qu’il s’est passé pour les derniers entrants de l’immobilier aux US : certains ont préféré abandonné leur maison plutôt que rembourser les mensualités. A quoi bon se fatiguer de rembourser quelque chose qui vaut la moitié du prix qu’on l’a payé ?

Bien évidemment, la France n’est pas dans ce cas de figure. Cependant, il y a un coté pyramide de Ponzi dans l’immobilier avec des prix qui montent, montent,… et ce sont les derniers entrants qui payent la facture pour les anciens et ce seront aussi les premiers qui se feront avoir.

Ce point est par contre inexistant si on ne revend jamais… ou dans très longtemps. Mais c’est un risque à prendre, et garder sa RP 25 ans, c’est comme rester dans la même boite 25 ans. Dans notre société actuelle cela devient rare.

randle a écrit :

La RP est une véritable niche fiscale

Pour l’anecdote, c’est en tout cas ce que considère le législateur, qui a cru bon de préciser expressément dans le Code général des Impôts: "Les revenus des logements dont le propriétaire se réserve la jouissance ne sont pas soumis à l’impôt sur le revenu."

Ce n’est pas une blague, vous pouvez le vérifier, lisez l’article 15 II du CGI! Ce qui apparaît comme une évidence pour 99,99% des gens dotés d’un minimum de bon sens ne l’est pas pour certains esprits tortueux qui écrivent les lois.

D’ici à ce qu’ils veuillent imposer les propriétaires sur des loyers qu’ils ne paient pas, au nom de la chasse aux niches et de l’équité fiscales, il n’y a peut-être plus qu’un petit pas, qui sait !?

J’ai toujours raisonné ainsi, avec des simulateurs achat/location, en calculant un rendement.
Mais il y a un fait, c’est que sur Paris il y a pléthore de studios et de 2-pièces, mais quand vous voulez louer une plus grande surface 3 pièces et plus dans une fourchette jusque 2000e par mois, vous vous trouvez en concurrence avec beaucoup de personnes et assez peu de biens.
2000*3 nous donne 6000e par mois, et des couples sur Paris avec 6000e par mois, ca doit être plus ou moins la "norme".
Alors oui dans ce cas précis, il faut revoir le raisonnement purement financier, sauf à être prêt à prendre n’importe quoi et encore même en revoyant ses prétentions, c’est plus que chaud.
Pour mon expérience personnelle, j’en suis revenu de mes calculs et de dire on est en pleine bulle immobilière, faut pas acheter et avec la bourse tu feras plus progresser ton capital.
Début 2010 mon fils est né, en 2009 j’ai du changé d’appartement et je peux vous dire que bien qu’ayant de confortables revenus (plus de 4 fois le loyer), j’ai eu beaucoup de mal à trouver une location et j’y ai mis du mien pourtant. Je n’ai pas le profil idéal, je suis en indépendant, j’ai mis tous les moyens : caution bancaire, etc… et à un moment donné je commencais à m’inquiéter et à regarder des locations de meublés vu l’évenement qui approchait.
Sur Paris, il y a cet aspect à prendre en compte également à mon sens.

Pour prolonger l’histoire, il se trouve que j’ai eu beaucoup de chance, puisque non seulement j’ai réussi à me trouver une location dans un appartement qui sortait du lot par rapport aux autres @censuré@ que j’ai pu voir et qu’en plus quelques mois plus tard le propriétaire a voulu vendre.
J’ai repris mon raisonnement purement financier, j’en suis ressorti par rapport au prix d’achat (négocié bien sur en tant que locataire occupant mais sans abus, on est quand même sur Paris et même avec un locataire en place, le proprio aurait pu revendre assez facilement je pense) à une rentabilité de 4.3% net. M’ayant fait quelques frayeurs en 2008 et après une bonne recovery j’avais  basculé une bonne partie en fonds en euros, j’ai décidé d’acheter cash mon appart vu tout ce qu’on commençait à lire sur les fonds en euros, dettes et les renta qui baissaient sous les 4%, plus le fait que j’étais bien dans l’appart avec les bons voisins (oui à Paris dans de vieux immeubles c pas négligeable).
Un autre aspect à prendre en compte ici, sans reparler de placer son argent plus surement et de la renta, est aussi qu’une fois proprio RP payé, je peux vous dire que pour le reste de vos placements, vous avez beaucoup plus de liberté et êtes plus enclin à aller vers des investissements plus long terme et donc plus rentables a priori. Il y a donc une incidence sur la renta de vos autres placements selon moi.

Voici mon retour d’expérience qui bien sûr concerne un cas très précis.

Mais comme je le disais, depuis 2005 je pensais que la bulle allait crever et j’ai toujours raisonné avec une calculatrice (l’aspect je suis chez moi m’intéresse peu en fait), je suis pourtant passé à l’achat sur des prix de début 2009 (donc déjà bien bullesques).
Pour Paris néanmoins, je pense que ma renta est plutôt bonne et n’est dégagé que par le type de bien que je possède, ie l’entrée de gamme du 3 pièces.
Sur de plus grandes surfaces, le prix locatif au m2 est quand même inférieur et il y a bcp moins de monde avec des loyers (mon avis perso) supérieurs à 2000e/mois.

Pour en revenir au thème de la file, depuis début 2009, l’immo parisien et dans mon quartier a du prendre 22%, le concensus des plus forts baissiers sur l’immo parle en gros d’une baisse de 30% jusque 2015. Les loyers vont encore prendre 2% cette année. A vue de nez, je vais rester autour de 4% net de renta bon an mal an ces prochaines années, il faut aller les chercher ailleurs !
Niveau fiscalité, sur Paris, je vois les taxes foncières et habitation qui sont ridicules par rapport aux prix des biens qui pourraient bien fortement augmenter. Sinon je pense qu’on aura essorer tout le monde avant de vraiment toucher aux propriétaires et d’instaurer par exemple cette taxe sur les loyers non payés que j’ai déjà vue dans les idées de qq économistes.

Pour résumer, je pense qu’il faut examiner tout cas particulier et qu’avec la baisse des rdts et l’incertitude qui pèse sur les contrats en euros (nouvelle donne dont on parlait pas du tout il y a qq années), il faut être pret à revoir son jugement. Alors bien sur aux prix actuels, la condition essentielle c’est quand même de pouvoir se projeter à 10 ans au moins au même endroit, même si on ne connait pas son futur.

Merci à tous pour vos contributions sur ce sujet qui me taraude depuis pas mal de temps.
Il n’empêche, tous reconnaissent qu’une condition essentielle est de rester au moins 10 ans dans un même endroit. (sauf à viser la plus value, ce qui, pour les prochaines années, poura s’avérer délicat, mais ne sait on jamais)
or cette condition devient souvent un pari à part entière, à part peut etre si l on est un couple de fonctionnaires…ou d’avoir clairement décidé de rester à un endroit.

Sur le même sujet,  pour être un peu plus concret et pour le "jeu", prenons une minute et réfléchissez: que préféreriez vous? Dans quelle hypothèse seriez vous le plus serein?

-être propriétaire de votre RP de 200KEUR
-être propriétaire d’une portefeuille du même montant d’une valeur solide (ex Danone,Bouygues ou Total).

Pour ma part, j’ai choisi mais je suis pas sur que ma moitié partage mon point de vue….;-)

Jean

jean a écrit :

que préféreriez vous? Dans quelle hypothèse seriez vous le plus serein?

-être propriétaire de votre RP de 200KEUR
-être propriétaire d’une portefeuille du même montant d’une valeur solide (ex Danone,Bouygues ou Total).

Clairement, aucune de ces 2 situations ne me permettrait d’être serein, du fait de leur complète absence de diversification.

gunday a écrit :

…
Pour revenir au sujet, l’avantage d’être propriétaire est tout d’abord de ne pas payer de loyer.
Et cela à vie.

Oui enfin vous oubliez juste les 20 premières années du crédit.
En calculant à la louche, pour un emprunt sur 20 ans, on paie l’équivalent de 6,5 années de loyer en intérêt + 1,5 années en frais de notaires, càd l’équivalent de 8 ans de loyer.

a écrit :

- SI L’IMMO BAISSE, il BAISSERA en moyenne sur l’ensemble du marché (sauf micro quartier et bien haut de gamme).

Ce qui veut dire dans un scénario baissié que si j’achète aujourd’hui un bien cher mais "petit", j’en rachèterai un nouveau dans quelques années plus grand et moins cher.

L’argument ne tient pas car vous aurez payé une mensualité fixe basée sur le prix cher pendant ce laps de temps alors que le coût logement aura baissé.

L’immobilier ce n’est pas magique, on ne gagne pas à tous les coups.