Résidence principale et SCI : intégrer sa résidence principale dans une SCI ?

Toitoine56 · #1

Bonjour,

Je signé un compromis de vente pour l’achat de 2 studios qui sont loués vides et je me pose la question de créer une SCI avant de signer l’acte définitif mais ai un peu de mal à me décider. Si je créer la SCI, j’y intègrerais surement ma résidence principale et une autre résidence locative que j’ai déjà.

Je me pose cependant plusieurs questions :
- Aujourd’hui, je perçois des loyers de locations meublées avec un forfait de charge à 50% mais n’ai pas trouvé si la décote de charge était la même pour une SCI?

-Cela a-t-il une incidence sur l’imposition sur le revenu que le bien soit loué en direct ou par une SCI?

-Quels sont les avantages d’une SCI à part la transmission de patrimoine à ses enfants?

Merci par avance de vos réponses !

Antoine

Mots-clés : charges, meublé, sci

GoodbyLenine · #2

Avez-vous fait une recherche (sur ce forum par exemple) sur les SCI ?

Le sujet des SCI remplirait de nombreux livres…..

De manière générale : si vous n’avez pas identifié d’avantages concrets (et réels) pour créer une SCI : abstenez-vous (parce que les inconvénients et contraintes sont eux bien réels et concrets).

Dans votre cas concret :
- faire du meublé dans une SCI est une mauvaise idée : la SCI sera d’office taxée à l’IS (sauf si recettes du meublé très marginales, >10% des recettes totales de la SCI), et en plus c’en sera fini du forfait de charge.
- si SCI IR : par d’incidence sur l’imposition sur le revenu; si SCI IS : vous payerez l’IS en plus, et l’IR (et les prélèvements sociaux) sur du bénéfice sort de la SCI.
- mieux vaut en général éviter de regrouper sa résidence principale avec des biens locatifs au sein de la même SCI (pour de nombreuses raisons)
- bien souvent mieux vaut éviter de regrouper plusieurs biens locatif dans une même SCI.
- il est plus pratique de donner des parts de SCI (par ex à ses enfants) (en donnant le même nombre de parts, en donnant progressivement, etc.) que des biens immobiliers …mais ensuite, pour les enfants, détenir une partie d’une SCI sera souvent une contrainte plus lourde que détenir un bien immobilier.

Motus · #3

Bonjour,

Je me permets d’insister sur un point déjà souligné par GBL dans le message précédant : mettre le RP dans une SCI est très rarement une bonne idée (notamment du fait de la perte de l’abattement pour l’ISF et de la perte de l’exonération sur la PV).

Sinon, vous posez le problème à l’envers. Quels sont vos objectifs patrimoniaux : transmission, préparation d’un capital pour la retraite, augmentation de vos revenus….?
Une fois ceux-ci posés, il est alors temps d’élaborer le montage le plus approprié pour le réaliser et accessoirement en limiter le frottement fiscal. Ce montage va bien évidemment dépendre de votre cas personnel (revenus, patrimoine notamment).

En partant bille en tête sur une sci, vous allez au devant de gros problèmes, d’autant que vous ne me semblez pas très au fait de ses mécanismes.

Toitoine56 · #4

Bonsoir,

Merci pour vos réponses.

En fait c’est un conseiller en gestion de patrimoine qui m’a conseillé tout ça…
Pour la résidence principale, le but est de la passer en résidence locative a moyen termes lorsque nous partirons sur un autre projet.

De plus il nous a été conseillé de la vendre un bon prix à la SCI car elle est exonérée d’impot sur les plus values et cela nous permettrais de dégager du cash pour le futur projet.
Notre but étant de préparer la retraite et si possible arrêter de travailler avant cette date…

belli79 · #5

Toitoine56 Bonjour,

changez de CP pourrait s’avérer une excellente chose pour vous…
Surtout pas, comme le dit bien Goodbye Lenine, de meublé dans une SCI à l’IR !

Sauf si vous souhaitiez vraiment la conserver, perso je vendrai la RP car une maison génère en général un rapport locatif faible/sa valeur de marché et/d’autres actifs de même valeur.
D’autant que cette cession sera exonérée d’imposition.
Le cash flow que vous en tirerez sera apprécié par les banques, et vous pourrez négocier un meilleur taux d’emprunt, facilement.
Laissez la résidence locative que vous possédez déjà hors d’une SCI. Vous paieriez des frais d’acte notarié pour rien.
Ce n’est que mon avis, à confronter avec les autres forumeurs…

Bernard2K · #6

Conseils pertinents ; mais, depuis plus d’un an qu’il a posé la question, Toitone a déjà du faire son choix !

belli79 · #7

Oups! Vous avez raison Bernard2K.
Espérons qu’il ait effectivement fait son (bon) choix entre-temps.

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