Investissement Pinel : louer à sa compagne en union libre ?

yannDR · #1

Bonsoir,

Je réfléchis actuellement à un investissement type Pinel.
Je vis en union libre avec ma copine (nous ne sommes donc pas dans le même foyer fiscal), nous sommes locataires. (pas d’enfant, nous avons chacun un compte en banque séparé, et également un compte commun. Le bail de location actuel est à nos deux noms)

Est il envisageable de lui louer l’appartement (puisque foyer fiscal différent et achat en mon nom uniquement) ?
Jusque là pour moi, c’est tout à fait légal.

Le problème potentiel venant du fait que je vivrai donc dans l’appartement (Elle m’hébergerait à titre gracieux).

Dans cette optique nous pourrions à la fois bénéficier des avantages fiscaux Pinel et elle me payerait un loyer (ce qui revient à nous payer le loyer à nous même plutôt qu’à un propriétaire extérieur). (+ l’économie des frais de gestion et d’assurance loyer impayé/carences, vacances …)

Pensez vous que ce soit faisable ? (donc foyer fiscal différent mais même résidence fiscale, correspondant à un bien que je dois louer)

Sinon, en demandant à un ami/parent de m’héberger d’un point de vue uniquement déclaratif ? voire en prenant une chambre pas chère en colloc "pour rien" (bcp moins intéressant du coup) ?

Pour moi, légalement c’est un cas limite, mais qui passe (après tout, on ne bénéficie pas des avantages d’un foyer fiscal commun, ça nous "empêche" de nous pacser/marier, donc on devrait pouvoir bénéficier de ceux d’un foyer fiscal différent).

Qu’en pensez-vous ?

Merci d’avance.

Mots-clés : pinel conjoint

GoodbyLenine · #2

J’en pense qu’à votre place, je m’abstiendrais. Vouloir jouer au petit malin avec le fisc est rarement une bonne idée. Recherchez avec le mot clé "abus de droit".

MattSV · #3

Pacsez-vous, c’est moins risqué

pierrejacques11 · #4

Le fisc n’aura même pas à recourir à l’abus de droit. Il est formellement interdit pour le propriétaire d’utiliser le logement pendant la période d’engagement.

yannDR · #5

ok …
Je crois que vos réponses sont claires et sans appel :-/

Je continue de ne pas trouver ça logique, surtout dans le coup où je louerais un appartement/chambre à mon nom ailleurs. Mais tant pis.
Le but était d’améliorer la rentabilité de l’opération, pas de risquer un contrôle fiscal.

Merci en tout cas pour vos réponses.

Kabal · #6

Juste pour répondre et même si ce n’est pas exactement le même contexte.
Le père d’une amie à louer à son "gendre" l’appartement pour bénéficier des avantages que cela procure (CAF, etc…). Le nom de son "gendre" était le seul sur le bail et sa fille habitée gracieusement sous le toit. Résultat, lorsqu’ils se sont séparés, cela a été la galère pour récupérer le bien. Le "gendre" a expulsé son ex de l’appartement de son père. Résultat, ils ont du procéder à "l’expulsion" du gendre ce qui a pris beaucoup de temps >6 mois. Sa fille a du trouver du jour au lendemain un endroit où se loger.
Donc bon, c’est une pratique à déconseiller je pense.

yannDR · #7

Bonjour,

Je reviens sur cette idée mais de manière différente.
J’ai bien compris que ce serait trop limite légalement dans le cadre d’un projet Pinel.

Qu’en serait-il dans le cas d’une location LMNP ?
(Achat d’un appartement à mon nom seul, mise en loc en LMNP et location de l’appartement par ma copine)

Pour vous ce serait faisable ? ou ce serait toujours un abus de droit ?

@Kabal : merci de votre réponse également. C’est effectivement un aspect qui même s’il n’est ni légal, ni financier est à prendre en compte.

Merci d’avance

Pac · #8

Bonjour,

Je sais bien que l’idéologie du forum est de respecter toujours la loi sans aucune… entorse mais bon :

Vous n’avez aucun lien juridique avec votre compagne. Vous lui louez votre appartement. Votre foyer fiscal est différente.
Pour votre résidence fiscal, vous vous mettez chez vos parents par exemple (et si possible tous vos courriers en fait). Aucun contrat à votre nom dans cet appartement.

Vous habitez officilement ailleurs. Si après vous décidez de passez toutes les nuits ailleurs, c’est votre problème…

C’est le même principe que les mecs qui font construire en Pinel une maison divisé en deux avec une partie seulement en location et qui vivent dans l’autre partie en RP…

FastHand · #9

Pour le LMNP, je ne vois pas trop l’intérêt, car c est un statut qui a pour avantage de déduire des amortissements de vos BICx. Il vaut mieux ne pas avoir du tout de revenu locatif à déclarer, et donc l’imposition qui va avec.
Si vous gardez l’appartement disons 10 ans et qu’ensuite vous le mettez en location "vraie", vous aurez perdu pendant 10 ans les avantages du LMNP avec votre combine…

yannDR · #10

FastHand a écrit :
Pour le LMNP, je ne vois pas trop l’intérêt, car c est un statut qui a pour avantage de déduire des amortissements de vos BICx.

En effet c’est de l’amortissement de perdu, mais nous comptons occuper l’appartement 2 ans environ. (peut être moins), donc la perte n’est pas si grave.

Mais c’est surtout que si on achète en tant que RP pour passer le bien en location (meublée ou nue) 2 ans après que peut-on vraiment déduire ? Je pense qu’on perd la possibilité de déduire les frais d’agence, de notaire … + peut être d’autres complications… (ça à l’air d’être le cas quand on passe de la location nue au meublée ( cf le post de GoodbyLenine : Location nue au LMNP réel : passer de la location nue au LMNP réel ?), donc de RP à meublée je suppose que c’est pareil)
Après il faut bien sur faire une simulation plus poussée, mais perdre 2 ans d’amortissement (environ 5% du bien) me parait plus rentable que de perdre les frais de notaire et frais d’agence.

Après peut être que je me trompe là dessus ?

DidierFabrice · #11

Bonjour,

Si vous débutez l’activité de location meublée un certain temps après l’acquisition vous n’inscrivez plus le bien à l’actif au prix d’achat mais à sa valeur vénale. Les frais d’achat ne seront "perdus" que si la valeur vénale ne les a pas rattrapés.
Si vous pensez que ce sera le cas et comme vous n’envisagez d’occuper le bien que pour deux ans maximum je me demande simplement si c’est vraiment intéressant d’acheter maintenant en faisant un montage un peu borderline de location à soi-même plutot que dans deux ans quand vous voudrez réellement lancer l’activité.
A vous de faire des simulations chiffrées en intégrant les hypothèses que vous jugerez les plus plausibles concernant l’évolution des prix de l’immobilier…

yannDR · #12

Bonjour,

Finalement et en partie suite à vos avis, nous avons décidé de nous pacser !
Le gain fiscal dans notre cas est important (passage d’environ 4500€ à moins de 4000€ pour une imposition commune), on évite un process un peu limite, et on y gagne un peu au niveau protection sociale également.

On verra ensuite si oui ou non nous tentons un investissement immobilier.
Merci à tous.

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