Investissement LMNP seul puis avec ma compagne : RSI et déclaration fiscale au réel ?

Si vous êtes 2 foyers fiscaux : chacun déclare sa quote-part des BIC (et des recettes) de l’appartement en indivision. A 50-50, votre part des recettes reste < 23 000€, donc la question ne se pose plus.

Le jour où vous serez devenu un seul foyer fiscal (mariage, PACS…) elle se reposera peut-être. Mais il faudrait aussi que les recettes de location meublée soient supérieures à vos revenus pro (du foyer fiscal), pour qu’elle se pose vraiment.

Sinon, votre présentation indique que vous pourriez avoir besoin dune couverture sociale dans qqs annees…. Devenir LMP et vous immatriculer à la SSI peut l’apporter.

Sinon, il est sans doute mieux de financer cet achat en bonne partie à crédit. En choisissant une durée pas trop longue, genre 10 ou 12 ans, le taux sera bien en dessous de 1%, et il n’est pas compliqué de placer son argent sans trop de risque pour quil rapporte plus de 1%. Même les bons fonds euros (sans risque de baisse) y arrivent…

Non, vous n’avez pas bien compris : vous prenez les recettes du bien loué meublé que vous possédez seul, et 50% des recettes du bien meublé dont vous possédez 50%, et si la somme dépasse 23 000€, vous respectez le 1er critère pour être LMP. Il faut aussi respecter le second critère, qui indique que ces recettes sont supérieures à vos (autres) revenus pro pour être LMP. Je ne pense pas que la nature "location saisonnière" ou "location dédiée à une RP" ne change quoi que ce soit à ce niveau.

Il y a actuellement une incertitude sur le 3ème critère pour être LMP, à savoir être immatriculé au RCS (ou que le RCS ait refusé cette immatriculation), car, suit eà une réponse du Conseil Constitutionnel, cette condition semble avoir disparue dans certains textes officiels relatifs au LMP, et pas dans d’autres.

Pour bénéficier d’une protection sociale via le SSI (et cotiser au SSI), il faut que vous soyez LMP, et que vous vous immatriculiez à la SSI (ce qui est à priori obligatoire en cas d’activité pro non salariée).
Là aussi, il pourrait y avoir une zone d’ombre car certains prétendent qu’il faudrait une immatriculation au RCS pour pourvoir s’immatriculer à la SSI (mais je pense que c’est faux : c’est le n° de sécurité sociale de l’assuré qui sert pour s’immatriculer à la SSI). Mais avec le RSI, on pouvait s’attendre à tout (et à bien des surprises) et la SSI, c’est largement … juste les mêmes personnes et les mêmes outils avec un nouveau nom.

Ce n’est pas vous qui choisissez LMP ou LMNP, et ce n’est pas associé à un logement. C’est associé à un foyer fiscal (ainsi, si un conjoint est LMP, l’autre ne peut pas être LMNP). C’est le respect ou pas des critères qui détermine si votre foyer fiscal est LMNP ou LMP.

Pour la déclaration fiscale, si vous voulez déclarer au réel (avec + de 15 000€ de recettes, c’est obligatoire), il vous faut tenir une comptabilité (et en pratique, utiliser les services d’un comptable pro habitué à traiter de la location meublée, à moins que vous ne soyez vraiment compétent, et disposé à accepter les conséquences en cas d’erreur de votre part). Le comptable calculera votre BIC (Bénéfice Industriel et Commercial) sur la base des recettes et charges de vos biens (100% du premier, 50% de l’autre) et votre statut (LMNP ou LMP) et vous n’aurez qu’à reporter ce BIC dans la bonne case de votre déclaration n°2042C. Il pourra aussi déterminer le BIC de Madame, qui sera LMNP tant qu’elle sera un autre foyer fiscal que vous, et qui n’aura qu’à reporter son BIC dans la bonne case de sa déclaration n°2042C. Sauf si les rendements de vos biens sont très élevés (ça arrive souvent en location courte durée, mais il faut y consacrer beaucoup de temps)  le BIC devrait être égal à zéro les premières années, grâce aux amortissement de vos biens (sachant que ces amortissements ne peuvent vous faire passer en déficit :  la partie des amortissements qui vous ferait passer en déficit est retiré des charges, et reportée (c’est à dire qu’il sera une charge d’un exercice ultérieur), 10 ans pour un LMNP, et indéfiniment pour un LMP).

Vous devriez lire
- Le statut avantageux de LMP
- Le statut avantageux de LMNP et LMNP au réel : de la magie du LMNP au régime réel…
qui sont extraits de Nouveau venu : par où commencer ? , tout comme le livre de Me.Le Boulc’h qui y est cité (il publie régulièrement de nouvelles éditions, à jour des derniers changements).