SCI a démembrement croisé pour un couple avec apport et mensualités différentes ?

Bonjour Mr Lazy,

j’avoue que je ne suis pas hyper calée en SCI (mes cours de gestion de patrimoine sont loin et je ne pratique plus depuis un moment). Néanmoins, j’avais dans l’idée que le fisc n’était pas très friand des montages en SCI avec la résidence principale pour unique patrimoine.
Il me semble que ce sont des montages qui attiraient l’oeil de nos amis de l’administration fiscale. 
Avez-vous valider ce point avec votre notaire ou un conseiller en gestion de patrimoine?

Par ailleurs, dans votre situation, je me demande s’il ne serait possible d’acheter en nom propre avec des pourcentages de détention différents (par exemple en fonction des remboursements effectués par chacun) et en faisant figurer l’apport de Mme en bien propre afin que ses 60KE ne soient pas "perdus" en cas de succession ou de séparation. En avez-vous parler avec le notaire? Il s’agit vraiment d’une interrogation de ma part…

Dans ce cas, la partie succession pourrait être traitée via un simple testament. Charge à chacun de souscrire une assurance décès couvrant les frais de succession (à savoir 60% de la valeur transmise).
Le coût d’une telle assurance serait à mettre en rapport avec les frais de constitution et de fonctionnement de la SCI.
L’autre solution consiste à prendre une assurance de prêt de 100% sur chaque tête, permettant au survivant de réemprunter pour payer les droits le cas échéant.

Bon courage dans vos recherches

MrLazy

Solution 1:

j’avoue que je n’ai pas très bien compris votre calcul du montant sur l’assurance. Je ne comprend pas pourquoi vous arrivez à 140ke et quelle assurance ça concerne?

Je vous confirme que l’assurance du prêt et l’assurance décès sont 2 choses différentes.
L’assurance du prêt ou assurance emprunteur couvre…. le prêt.
En cas de décès du souscripteur le prêt est remboursé en fonction du pourcentage assuré. Dans votre cas, il faut peut être voir à vous assurez un peu plus que madame. En effet, si vous décédez le premier et que madame se retrouve avec la moitié du prêt à payer, ça risque d’être compliqué financièrement au vu du différentiel de revenus. Envisagez peut être une assurance d’un peu plus de 100% au total. C’est plus cher mais ça couvre beaucoup mieux en cas de décès surtout dans un couple avec des revenus très différents.

L’assurance décès doit servir à couvrir les frais de succession soit pour chacun (260KE/2)*0.60%=78Ke de capital assuré pour une transmission de la totalité de la propriété. Eventuellement à revoir en cas de grosse évolution de la valeur du bien.

Ca coute un peu cher mais il faut penser qu’en cas de mariage et/ou enfants, la problématique de transmission sera différente (parts réservataire des enfants, droits pour le conjoint en cas de mariage et exonération des frais de transmission). Bref, l’assurance peut être clôturée le cas échéant puisqu’elle est sans utilité et qu’elle n’est pas liée au prêt.

En cas de séparation vous êtes sous le régime de l’indivision, donc c’est pas terrible mais quand on ne s’entend plus, Est-ce qu’être associés dans une SCI sera plus facile à gérer? Je ne sais pas.

Solution2:

Je ne pense pas que vous trouverez une banque qui accepte un prêt sans assurance emprunteur. A mon avis à oublier…

Solution 3:

Je ne sais pas. A mon avis, voir ça avec un CGP ou un bon notaire. Eventuellement, faire une demande par écrit avec une réponse par écrit pour avoir une trace des conseils et bien prendre le temps de voir toutes les conséquences du montage.

NB1: la solution la plus simple est souvent la meilleure
NB2: en cas de mariage, pensez à utiliser une clause de préciput au moment du contrat si vous souhaitez avantager le conjoint survivant