Etude de cas : vente aux enchères d'un studio de 15,74m² à Paris 2e arr. pour 98 k€

ZX-6R a écrit :

Je ne me considère pas vraiment comme un marchand de sommeil, même en louant des 20m² 900€ ou 12m² 800€. Je ne loue pas à des étrangers en situation irrégulière qui n’ont pas de papiers. Je loue à des étudiants ou jeunes actifs qui veulent vivre à Paris centre.

Et 45m² dans le bon 17e avec balcon et parking, 1170€ n’est pas du tout le prix du marché, il manque 300 à 500€.

Sur un post vous me traitez de menteur (CFE), sur celui la de marchand de sommeil, vous avez une dent contre moi ou bien?

Je ne vous traite pas de menteur voyons j’ai juste dit que l’info était erronée. Je ne vous connais même pas comment pourrais je avoir une dent contre vous ?

Si vous vous sentez visé par mon post je n’y peux rien mais ne dites pas que je ne suis pas au marché, c’est un institutionnel qui me loue et croyez moi ils louent au marché, c’est vous qui êtes complétement en dehors en louant 45e/m2. Le marché "normal" c-a-d hors PAP c’est du 25 à 30 euros le m2 max.

45m2 dans le 17e pour 1500 à 1700 euros : je ne crois pas non, il ne manque pas 300 à 500 euros, vous ne semblez pas connaitre le marché dans mon arrondissement…Ou alors c’est peut être le prix pour les "mauvais" dossiers….Cela voudrait dire qu’il faut gagner de 4500 à 5100 euros nets pour louer un 2p..

Bah oui c’est sur tant qu’il y aura des gens pour payer ce tarif il sera possible de louer à ce tarif complètement absurde.

Mais, factuellement je n’ai eu aucun problème à trouver entre 25 et 30€ le m2, certes ce n’est pas le prix max, vous avez raison. C’est juste que sur le marché on a des écarts entre 30 et 50% ce qui est symptomatique de la maladie de ce marché en ile de France et petite couronne. Opportunité dont vous et ZX profitez (vous avez raison). Pour moi elle n’est ni structurelle, ni durable (i.e. je trouverais ca osé de basé un business plan à 20 ans dessus à euros constants).

Comme je le dis les "bons" dossiers avec les "bons" profils obtiennent les meilleurs prix. C’est injuste mais c’est comme ca, paradoxalement ce sont les gens qui sont dans le besoin ou urgence ou dossier moins bons qui payent le plus cher au m2. Regardez, votre couple le monsieur était dans un foyer de jeunes travailleurs…(qui pratiquait l’exploitation également c.f. votre remarque sur le prix et la taxe illégale)

De votre propre experience, si vous surpayez le m2 à la location dans votre quartier, je n’y peux rien.

Les 2p dans mon quartier, 75% entre 23 et 27€ le m2 (source : observatoire des loyers)

Loyers médians à Paris : mediane à 22€ le m2 (source : OLAP)

Loyers Médians | Observatoire des Loyers de l’Agglomération Parisienne (OLAP)

ps = Aubervilliers, je n’apelle pas ca un "bon" quartier, même avec les guillemets….

à l’attention de Nicolas92: et pourtant vous pratiquez bien un loyer dit abusif au sens de la loi Apparu. Ce seuil est de 41.61€ le m² or vous louez le votre à 47.05 bien au dessus de la norme. Pour remettre dans le contexte du quartier, le prix moyen dans le XVIème est de 30,43 €.
et pour remettre dans le contexte, le salaire médian en France est de 1730€

nicolas92 a écrit :

Vous comprendrez donc que 900€ pour 20m2 (45€/m2) releve plutôt du tarif du marchand de sommeil au même titre que 17m2 pour 800€ (47€/m2). On peut trouver sans problème des studios de 25-30m2 entre 800 et 950€.

Marchand de sommeil..je ne pensais pas être appelé ainsi un jour, merci de m’avoir fait sourire ce matin avec cette pique…
En louant ces 17m2 à 800€/mois dans le 16eme, je ne pense pas que le locataire fasse une mauvaise affaire : immeuble Haussmann superbe, boulanger/fromager/vin/boucher à 30 mètres, 2 monoprix, Picard, etc…ainsi que le métro à moins de 100m. Ce studio est en duplex (cuisine/sdb au rdc, chambre à l’étage) avec 3m de HSP pour chaque étage, aménagement cuisine intégré (frigo/plaques/hotte, lave linge séchant), 1 bon lit de 140 dans la chambre, Internet par Fibre optique, rideaux occultant, TV LED…
Entre payer 500/600€ dans une chambre de bonne avec wc sur le palier au 6eme sans ascenceur ou prendre ce studio mes locataires ont fait un choix et ils savent bien se servir de seloger ou duboncoin pour chercher leur logement, il n’y a aucun masochisme de leur part à surpayer leur logement.
Nicolas

ça dépend surtout il est situé. Si c’est coté Exelmans et le mauvais 16e c’est du vol. Si c’est coté chaillot avec vue cela me parait faire sens. Le 16e est avec le 18e un des arrondissement les plus divers en termes de positionnement. Cela me fait toujours ricaner les gens qui se gargarisent du 16e alors qu’ils vivent au sud de la ligne 6……

nicolas92 a écrit :

Vous comprendrez donc que 900€ pour 20m2 (45€/m2) releve plutôt du tarif du marchand de sommeil au même titre que 17m2 pour 800€ (47€/m2). On peut trouver sans problème des studios de 25-30m2 entre 800 et 950€.

Marchand de sommeil..je ne pensais pas être appelé ainsi un jour, merci de m’avoir fait sourire ce matin avec cette pique…
En louant ces 17m2 à 800€/mois dans le 16eme, je ne pense pas que le locataire fasse une mauvaise affaire : immeuble Haussmann superbe, boulanger/fromager/vin/boucher à 30 mètres, 2 monoprix, Picard, etc…ainsi que le métro à moins de 100m. Ce studio est en duplex (cuisine/sdb au rdc, chambre à l’étage) avec 3m de HSP pour chaque étage, aménagement cuisine intégré (frigo/plaques/hotte, lave linge séchant), 1 bon lit de 140 dans la chambre, Internet par Fibre optique, rideaux occultant, TV LED…
Entre payer 500/600€ dans une chambre de bonne avec wc sur le palier au 6eme sans ascenceur ou prendre ce studio mes locataires ont fait un choix et ils savent bien se servir de seloger ou duboncoin pour chercher leur logement, il n’y a aucun masochisme de leur part à surpayer leur logement.
Nicolas

Ca dépend biensur de la rue dont on parle mais je vais vous donner un seul exemple pris en 2 minutes sur seloger :

Location appartement Paris (75) | Location appartements Paris - Page 6

Certes, c’est 90 euros de plus (soit ~10%), m’enfin c’est 35 m2 contre 17 m2 (le double) et j’ai volontairement pris une annonce où la rue est visible (rue de Chaillot) et dans une très bonne partie du 16ieme (à proximité du Métro Iéna).

Je ne dis pas que vous êtes un marchant de sommeil. D’autant que, vu la discription de votre bien, on s’attend quand même à trouver une prestation de meilleur qualité à l’intérieur de l’appartement. Je note aussi que vous louez en meublé. M’enfin ca me semble pas non plus une superbe affaire.

Je dirais que c’est plutot une bonne affaire pour vous (tant mieux).

P.S. : Je comprend pas bien comment le fait que ce soit un duplex est un avantage pour un 17m2.

Dernière modification par skype (09/06/2015 18h17)

La France est ce merveilleux pays ou sur un forum qui s’intitule  "devenir rentier" on fustige celui qui réussit.

Je vais faire un post ou je vais présenter un achat d’un 50m² dans le 1er arrondissement que je vais louer 300€ par moi à des chômeurs de longue durée. Le cash flow sera bien évidemment négatif à 4 chiffres et je serai ruiné dans 2 ou 3 ans, mais j’aurai fait du social et je serai vénéré par le forum.

ZX-6R a écrit :

La France est ce merveilleux pays ou sur un forum qui s’intitule  "devenir rentier" on fustige celui qui réussit.

Je vais faire un post ou je vais présenter un achat d’un 50m² dans le 1er arrondissement que je vais louer 300€ par moi à des chômeurs de longue durée. Le cash flow sera bien évidemment négatif à 4 chiffres et je serai ruiné dans 2 ou 3 ans, mais j’aurai fait du social et je serai vénéré par le forum.

En ce qui me concerne, je ne vous fustige pas du tout. Si vous arrivez à louer vos appartements très chère c’est, au contraire, tant mieux pour vous. C’est même admirable d’un certain point de vue.

C’est d’ailleurs le seul moyen pour devenir rapidement rentier quand on n’a pas grand chose au départ et que l’on ne dégage pas un salaire énorme. Faire de très bonne affaire.

Pour l’immobilier ca se fait à l’achat (essayer d’avoir le prix le plus bas. Ici, je pense que vous n’allez pas m’expliquer que le vendeur fait une bonne affaire en vous le vendant) mais aussi à la location (essayer de tirer le maximum de loyer pour son bien).

Ce que je dis par contre, c’est que louer un 17 m2 dans le 16ieme pour 800 euros n’est pas du tout le prix moyen pratiquer.

Pour rappel, vous avez même parlez de 12 m2 pour 800 euros comme si cela était un loyer tout à fait normal et courant…

Je ne dis pas que vous ne pouvez pas le louer. Ce que je dis c’est, qu’avec ce budget, on trouve facilement de 20 m2 et + dans le 1ier arrondissement de Paris (faites une recherche rapide sur seloger si vous n’y croyez pas). Donc, ce n’est assurément pas un loyer dans la norme.

Mise à part si l’appartement est hors norme (superbe immeuble, appartement superbement décoré, très lumieux,…), c’est surtout une bonne affaire pour vous (et, encore une fois, tant mieux pour vous).

Je rappel tout de même que le 16ieme est loin d’être le meilleurs arrondissement, que ce soit pour y vivre ou que ce soit en terme de prix du loyer moyen. Cet arrondissement n’est pas vivant et très mal desservi en métro.

C’est peut être très bien pour une famille mais c’est loin d’être l’idéal pour un Parisien seul (cible pour un 17 m2 j’ose expérer).

Dernière modification par skype (10/06/2015 11h37)

"Illégal" peut être mais si c’est appliqué comme sur la taxe sur les loyers abusifs où une seule personne a payée en 2014, cela risque comme d’habitude de ne pas servir à grand chose …

De mémoire et je n’ai pas suivi le décret d’application depuis, on pouvait déroger sans problème au plafond à partir du moment il y avait une "explication", si quelqu’un a du nouveau sur ce point, qu’il n’hésite pas à nous le faire partager

Tssm a écrit :

J’imaginais plutôt des retours de votre part sur un appartement qui ne suscite aucun intérêt à 98k et qui, mis en vente à un prix d’appel de 79, suscite de nombreuses enchères et se retrouve vendu à 124, prix qui, avec les frais et travaux, semble au dessus du marché

C’est quand même le problème des enchères, il me semble: il n’y a pas un public très important qui s’y intéresse, du coup les prix peuvent énormément varier d’une session à l’autre.
(d’où l’intérêt de mettre des prix de réserve)

Comment ne pas penser que dire :

Je vais faire un post ou je vais présenter un achat d’un 50m² dans le 1er arrondissement que je vais louer 300€ par moi à des chômeurs de longue durée. Le cash flow sera bien évidemment négatif à 4 chiffres et je serai ruiné dans 2 ou 3 ans, mais j’aurai fait du social et je serai vénéré par le forum.

Suite à une simple remarque sur des loyers élevés, ne laisse pas penser que vous vous victimisez.

Il s’agissait juste de dire que les loyers libres pratiqués par vous et Nicolas sont éloignés de la médiane ou moyenne du marché. J’ai pourtant donné des exemples et cité l’observatoire des loyers qui illustre mon propos. En l’occurence vous m’avez bien opposé le fait qu’il manquait 500€ sur mon loyer. J’ai seulement apporté la preuve que ca n’est pas le cas et que ca serait pratiquer un loyer hors marché.

Vous êtes HS avec votre commentaire, ou alors vous n’avez pas compris ce qui est écrit dans les posts plus haut.

Relisez ce que j’ai écrit "il n’y a rien d’exceptionnel à pratiquer des loyers élevés à Paris" et non "il n’y a rien d’exceptionnel à délivrer un cash flow positif à Paris". Ce qui est très différent puisque le 1 dépend de la demande uniquement alors que le 2 dépend de la demande et de votre prix d’acquisition. Je suis ok sur le fait que dégager un cash flow positif est très difficile (et cela dépend de l’apport evidemment).

Ca ne me dérange pas d’avoir tort mais juste lisez ce qui est écrit avant de le dire. En l’occurence j’aurais ici tort sur des choses que je n’ai même pas écrites.

Je viens de téléphoner ce matin pour un 3p dans mon immeuble. 72m2, 1790€ CC avec un parking. Soit 22,7€/m2 si on enlève le parking. C’est un 3p, les studios se louent plus cher au m2 mais pas 2x le m2…