Murs commerciaux loués à un commerçant : bonne affaire ?

rlermi · #1

Bonjour à tous,

Je me permets de solliciter vos avis respectifs car je viens de faire une offre pour racheter les murs d’un local commercial (en réalité un immeuble de 100m² dans ma ville natale en région parisienne).

Si le rendement apparait attrayant, et que le bail est bien bordé (j’ai pu m’en procurer un exemplaire), je me pose des questions sur la valorisation des murs de cet immeuble.

Les murs sont estimés à 146 000€ (mon offre à 141k vient d’être acceptée) ce qui génère un rendement brut légèrement supérieur à 7% (loyer mensuel de 850€). Il semblerait que les murs soient valorisés de cette façon, c’est en tout cas ce que je lis en cherchant sur internet.

Mais bon, je ne suis pas très familier avec l’immobilier commercial, et je souhaite ne pas me planter, d’où mon intervention… Le vendeur a accepté rapidement mon offre 3% sous son prix (1 jour), ce qui accentue mon inquiètude.

Que regarderiez vous de près si vous étiez à ma place ?

Je vous remercie par avance pour partager vos expériences

Bien cordialement

Mots-clés : bail commercial, investissement locatif, valorisation

GoodbyLenine · #2

A votre place :
1) je commencerais par lire attentivement ceci, et faire le nécessaire pour la respecter : me présenter ici tout d’abord, etc.
2) je regarderais ceci (et ferais d’autres recherches sur le forum)
3) je ne m’enthousiasmerais pas outre mesure pour un rendement à 7% brut d’un bail commercial … qui n’est rien de spécial, sachant que les rendements vont de 3% (pour un bel immeuble situé à Paris QCA avec un bon locataire engagé à très long terme) à plus de 15% (pour un immeuble situé en zone diffuse, avec un locataire peu solide) et dépend de très nombreux critères (localisation du bien, capacité à le relouer si le locataire résiliait le bail, solidité financière du locataire, durée d’engagement du locataire, détails du contenu du bail : répartition des charges par exemple, etc.).
4) accessoirement, comprendre la situation du vendeur (est-il pressé de vendre, de par sa situation ?) aiderait à vous rassurer un peu.

rlermi · #3

Merci pour votre réponse.
Oui j’ai honte, je vais aller me présenter de ce pas. J’ai l’impression de vous connaitre : je vous lis souvent !
Pour le 2), ma question n’est pas tant sur le plan du bail commercial qui reste somme toute assez basique une fois qu’on voit les différences avec un bail de particulier, mais plus sur la valo des murs d’un commerce. A quelle règle tacite de "marché" est elle soumise ?
Il semblerait à travers mes recherches (forum et google) que ça soit purement sur la base du rendement. Pourquoi pas. Mais comme vous dites, le rendement d’un investissement locatif commercial peut aller du simple au quintuple selon des critères que vous citez et qui, je trouve, sont parfois subjectifs.

Par exemple, dans mon cas :
- l’immeuble est à la limite de l’hyper centre d’une ville de 25 000 habitants plutôt dynamique de seine et marne.
- le restaurant vient de changer car le propriétaire part et quitte un établissement qui marchait très bien (j’ai regardé les différentes évaluations qu’on peut trouver sur le net). Le nouveau locataire avait un autre établissement à Paris. Donc là réside une incertitude : le restaurant va-t-il marcher aussi bien avec ce nouveau locataire, dont on n’a que peu d’historique ?
A cette incertitude il semblerait qu’on puisse répondre que si le locataire n’était pas solvable et finisse par ne plus payer on puisse le mettre assez vite à la porte, plus vite qu’un particulier. Et récupérer un immeuble dans son intégralité (pas que les murs) qui vaut à peu près le double.

Par ailleurs, le locataire a payé 75k€ de fond de commerce au précédent propriétaire, il y a donc moins de 2 mois. S’il arrête de payer son loyer, il s’assied sur ces 75k.

Selon l’agent, le propriétaire n’était pas tellement pressé, car le rendement reste intéressant et difficilement arbitrable ? Il a sans doute besoin du cash, mais encore une fois, notre contact agent immobilier ne nous a pas fait état d’un empressement particulier.

Donc voilà, j’ai le sentiment après analyse que c’est une bonne affaire, mais j’ai peur de me tromper dans mon analyse, d’où mon intervention…

Je vous remercie infinimement (et je vais me présenter !)

GoodbyLenine · #4

Pour avoir des infos sur le marché des murs de commerces, une possibilité est de lire ce qu’en disent les sociétés de gestion de SCPI de murs de commerce, dans les rapports annuels de leurs SCPI (facilement accessible sur internet). C’est souvent instructif…

patito · #5

Effectivement c’est une prise de risque.si le resto ne marche pas , le local peut rester vide.
L’offre est écrite? Si oui elle vous engage.
Peu de négo ,si il a accepté dessuite c’est sûrement qu’il avait de la marge de négo.
Maintenant c’est fait.
La taxe foncière est à la charge du locataire? Il ne me semble pas l’avoir lu.
Comment calculez vous le rendement? Au niveau du cash flow en net cela donne quoi?

rlermi · #6

GoodbyLenine a écrit :
Pour avoir des infos sur le marché des murs de commerces, une possibilité est de lire ce qu’en disent les sociétés de gestion de SCPI de murs de commerce, dans les rapports annuels de leurs SCPI (facilement accessible sur internet). C’est souvent instructif…

Ok je vais regarder, merci du conseil !

@ patito :
Bah justement, si le resto marche pas, le locataire fait "défaut" et ne paye plus ses loyers, et par conséquent est expulsé. D’après ma compréhension je me retrouve avec un immeuble de 100m² dont je peux faire ce que je veux et qui vaut le double de ce que j’ai dépensé.
L’offre est orale à ce stade, pas de compromis signé.

La taxe foncière est bien à la charge du locataire. Tout l’est d’ailleurs, hors "gros" murs et toiture…

Le rendement est calculé naivement, c’est brut, c’est donc 12x le loyer divisé par le prix d’achat.

Au niveau des cash flows, 150k empruntés sur 20 ans c’est à peu près 750€ par mois vu les taux actuels. J’ai 850 de loyer. Mais je vais payer des impots intérêts d’emprunt déduits, donc a priori 45% (TMI à 30%) de (850 - 350) et ça ira en augmentant au fil des mois. Soit 45% de 500 = 250 à la louche.

Inflow : 850
Outflow : 750 + 250
--> Net outflow de 150€ au début qui augmentera jusqu’à la fin du crédit à 850-750-45%850=-250

Ca va donc générer des CF négatifs sur toute la période, mais ça m’est un peu égal, l’idée est de leverager via le crédit un investissement rentable.

BorderLine · #7

D’après ma compréhension je me retrouve avec un immeuble de 100m² dont je peux faire ce que je veux et qui vaut le double de ce que j’ai dépensé.

Si ça vaut le double, c’est bizarre que le vendeur vous le donne…

Et il est pas dit que vous puissiez demander un énorme pas de porte pour un local vide si le locataire s’en va.

Conclusion les hypothéses du genre sont à écarter.

Il faut se concentrer sur la génération des loyers, le bâti, la qualité du commerce, les clauses du bail, et l’état des commerces alentours.

Sky · #8

Si le restaurateur est propriétaire du fond de commerce, il n’y a aucune raison que vous le récupériez gratuitement s’il fait faillite.

Il vous faudra le lui racheter si vous êtes vraiment intéressé, sinon il le revendra à qq’un d’autre sans que vous ayez votre mot à dire sur le choix de son repreneur, surtout si c’est un bail tous commerces. La restauration ne se démode pas. En contre-partie de ce "blocage", il faut exiger un rendement exceptionnel car vous ne pourrez pas faire ce que vous voulez de vos locaux.

Acheter des murs commerciaux n’a rien à voir avec acheter des murs + le fond de commerce + les licences rattachées.

rlermi · #9

Bonjour à tous et merci pour vos avis.

@Sky, ok, je ne voyais pas les choses comme ça…Ça change un peu la donne.
Le bail est un bail "restauration".

Je pensais que si le locataire ne payait pas, il était expulsé et par conséquent le fond de commerce ne valait plus rien : pas de client, pas de CA = pas de fond de commerce ?

@Borderline : "Si ça vaut le double, c’est bizarre que le vendeur vous le donne…"
Le vendeur ne me le donne pas, il me vend les murs. Il a reçu par ailleurs 75k€ pour le fond de commerce de la part du nouvel exploitant qui ne souhaitait pas devenir propriétaire mais préférait pour des raisons comptables, je crois, louer les murs.

Setanta · #10

Bonjour,

A l’instar de ce qu’à dit Sky, faites très attention un local commercial et son bail afférent n’a absolument rien à voir avec la location de logement !

Lorsque je vois que vous pensez :

rlermi a écrit :
Bah justement, si le resto marche pas, le locataire fait "défaut" et ne paye plus ses loyers, et par conséquent est expulsé. D’après ma compréhension je me retrouve avec un immeuble de 100m² dont je peux faire ce que je veux et qui vaut le double de ce que j’ai dépensé.

Vous faites fausse route ! La destination d’un local ne se change pas en un coup de baguette magique ! (local à destination commerciale ou à destination d’habitation par exemple).

Par ailleurs, vous dites que votre bail est un bail pour les commerces de type "restauration". Ce qui équivaut à dire que tout repreneur du fond de commerce si le locataire fait défaut, devra être un commerce restauration ! Ca réduit le champs des nouveaux locataires …

Bref, je vous suggère bien relire tous les points et clauses du contrat de bail commercial. Etant beaucoup moins encadré qu’un bail d’habitation, il faut le ficeler aux petits oignons.
N’hésitez pas à nous livrer les clauses sur lesquelles vous vous posez des question.

Xavier

EDIT / PS : le cas échéant, faites absolument relire votre futur contrat de bail commercial par un notaire du sujet, il vous éclairera par ailleurs sur les destinations de locaux et leurs changements.

rlermi · #11

Merci Setanta.

Il y a une clause résolutoire dans le bail qui stipule que le bail peut être résilié de plein droit par le bailleur, sans passer par la case "justice" dès l’instant où le locataire ne paye plus (et étant donné le respect d’un certain délai). Le locataire sera alors expulsé et perdra son fond de commerce, non ? Peut il tenter de le revendre à mon insu comme le dit Sky ? J’en serais étonné…

Imaginons que ça soit le cas. Le bail est résilié. Charge à moi de demander à la mairie une autorisation pour changer le statut du logement de "commercial" à "habitation". Certes, ce n’est pas gagné. A moi de vérifier le PLU local.

Si c’est possible, libre à moi alors d’entreprendre les travaux que je souhaite et de relouer à des particuliers selon le découpage voulu, non ?

Je ne dis pas que c’est ce que je souhaite faire, je dis que c’est une couverture assez forte à un défaut du locataire, non ?

Setanta · #12

En droit, rien n’est ni noir ni blanc mais gris (dixit mon frangin notaire).

Je ne suis pas assez expert, mais un bail résilié (clause écrite dans le bail en question) n’équivaut pas à la perte immédiate du fond de commerce. Le fait que ledit commerçant ne puisse plus exercer, il pourrait très bien demander une indemnité compensatoire pour éviction en fonction du CA perdu de son côté, suivant ce qui est écrit dans le bail (ou pas, je ne l’ai pas sous les yeux …)

A confirmer tout cela, mais ce qui peut vous paraître simple et rapide, pourrait vite se transformer à l’opposé. Quelques recherches très rapides :

Cf : Résiliation du bail commercial pour défaut de paiement de loyer : quelles actions pour empêcher l?expulsion ? Par Benoît Favot, Avocat.

Benoît Favot, Avocat a écrit :
Au cours de cette audience, le locataire pourra demander la suspension de la réalisation de la clause résolutoire, en demandant au Juge de lui accorder des délais de paiement. L’article L. 145-41, alinéa 2, du Code de commerce permet en effet au Juge d’accorder au débiteur des délais en suspendant, sous certaines conditions, les effets de la clause résolutoire.

L’article 1244-1 du Code civil prévoit que : « (…) compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. »

D’autres informations ici, notamment le chapitre IV : La clause resolutoire et le bail commercial - Maître joan dray

Joan Dray a écrit :
En définitive, le locataire pourra solliciter des délais:

- dans le délai indiqué par le commandement visant la clause résolutoire,

- devant le juge des référés à titre parincipal ou par voie reconventionnelle,

- devant la Cour d’Appel.

Pour le changement des lieux / découpage / travaux. Bien évidemment. Mais pendant ce temps, vous payez toujours plus pour un immeuble qui ne vous rapportera rien jusque le début des locations … A vous de juger ce que vous pouvez supporter, mais la rentabilité sera forcément amoindrie à mon humble avis.

Je ne cherche pas à vous faire peur, louer à un commerçant je trouve que c’est bien. Par contre, il faut juste ne pas se précipiter car le commerce est de très loin plus libre que tout ce qui attrait aux habitations.

Personnellement, je suis propriétaire à titre personnel des locaux pour ma société… cela simplifie grandement.

Xavier

rlermi · #13

Merci Xavier de prendre la peine de préciser tout ça.
J’ai bien vu les propos rapportés de Benoît Favot, Avocat. Il est d’ailleurs précisé (dans ce que j’ai lu) que le juge peut suspendre la clause si le locataire l’a sollicité avant le délai d’un mois dont il est question dans le bail. Après le délai d’un mois, c’est trop tard et le bail est apparemment résiliable immédiatement (même si rien n’est ni blanc ni noir, et pas que en droit !).

Mon inquiétude relève aussi du fait que je ne suis pas très à l’aise avec le fonctionnement spécifique des baux commerciaux. Apparemment, le fond de commerce est évalué relativement au chiffre d’affaire. Sauf que si le propriétaire décide de mettre un loyer assez faible, il peut demander un fond de commerce plus élevé, comme si on avait une sorte de phénomène de vases communiquant.

"Je vous vends mon fond de commerce, mais je reste propriétaire des murs. Je vous le vends cher, comme ça je vous ferai un loyer moins élevé."

J’ai le sentiment de pas comprendre tous les rouages.

D’autant qu’à ma question "pourquoi n’achetez vous pas les murs ?" posé au nouveau locataire qui avait alors l’occasion, il a répondu comme si c’était évident, qu’il n’avait pas intérêt.

PS : Par exemple quand je vois ça :

Annonce introuvable

Avec une rentabilité de 20% oO je me pose des questions…

Dernière modification par rlermi (11/06/2015 16h23)

Siocnarf · #14

Ce que vous avez vu sur LBC c’est la cession du droit au bail, pas la vente des murs !
C’est vrai que l’annonce n’est pas très claire, mais c’est écrit sur la dernière ligne… et comme vous le dites, avec une telle rentabilité il faut se poser plus de questions !

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Benoît Favot, Avocat a écrit :

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