Chambre de bonne à rénover : bonne affaire ?

Bonjour à tous,

J’ai une étude de cas à vous soumettre pour avoir vos avis d’investisseurs confirmés. Je ne sais pas quelle décision (rapide) je dois prendre concernant cet investissement… Je vais essayer d’être le plus complet possible pour que vous puissiez m’aider.

Ma compagne et moi avons trouvé une chambre de bonne en plein centre de Toulouse pour pouvoir y investir en locatif, sachant que nous y habitons. Deux points importants sont à signaler concernant ce bien à vendre :
* Le bien est totalement saccagé, ce qui exige de lourds travaux pour une rénovation complète. Ce qui est en soit n’est pas le point qui me fait le plus peur, au contraire…
* Le 2 ème point est par contre un peu plus problématique. Celui-ci a été expertisé et mesure exactement 8,7 m2 suivant la loi carrez

Le bien est très peu cher car il est vendu par le propriétaire à 18 000€. Les frais annexes comme les charges de copropriété annuels et la TF sont très peu élevés : 150€ et 180€ respectivement. Le propriétaire m’assure qu’il n’a jamais eu de problème à le louer pendant 10 ans, dont ces dernières années à 260€… jusqu’au dernier locataire qu’il a du expulser et qui l’a littéralement dégoûté du locatif.
Autre point pour la situation du bien, il est vraiment très bien placé en hypercentre, et dans un immeuble cossu de type haussmanien. Par contre, il se situe au 3 ème et dernier étage ( ! vu la hauteur des étages, il faut être sacrément sportif pour arriver tout en haut ) et est accessible via une coursive avec vue sur les toits de Toulouse ; une rambarde protège de ne pas tomber de tout la haut….
Concernant sa disposition, il est très légèrement mansardé, mais la hauteur sous plafond au plus bas de la pente atteint les 1m80. Il n’y a par contre pas d’autre source de lumière que celle provenant de la porte qui est une porte-fenêtre, et qui au final éclaire très bien. Il y a possibilité d’y ajouter un velux si travaux il y a.

Voilà, concernant la description de cette chambre de bonne…

De mon côté, mon avis est assez mitigé car je vous avoue que les 8,7m2 me font peur pour de l’investissement locatif sur du long terme, notamment à cause du décret relatif aux caractéristiques de logements décents. Après il ne s’agit que de 30 cm2…D’un autre coté, je pense qu’avec de vrais travaux, il y a de quoi proposer un logement vraiment très bien conçu et repensé qui pour moi serait tout sauf indécent. En tournant et retournant les chiffres, ce bien reste pour moi une affaire, surtout dans l’optique de faire du saisonnier peu cher. Mais les points cités m’inquiètent un peu, et ne parlons pas de ma compagne. Surtout que ce genre de micro-studio est plutot rare sur Toulouse, dont la plupart des studios mesurent au minimum 14m2.

Quel serait votre réaction face à ce genre "d’opportunité" ? J’aimerai vraiment vos avis.

Merci pour vos futures réponses.

Mots-clés : 9m2, chambre, studio