Investissement locatif en cash vs fonds EUR en assurance-vie !

Duke31 · #1

Bonjour,

J’ai fait un rapide calcul de rendement net pour voir si j’investis dans du locatif ou dans d’autres produits, voici mes conclusions:

Investissement locatif T2 à Toulouse 111 000 euros frais de notaire inclus + 9000 euros de travaux TOTAL 120 000 euros investis. Pour simplifier le calcul, je ne prends pas en compte les intérêts d’un crédit mais je considère l’investissement comme si j’achetais cash ce qui pénalise un petit peu le rendement (marge de sécurité).
Liste des frais annuels (euros/an) pris en compte:
- Frais annuels d’assurance des loyers impayés 172
- frais de syndic 400
- rénovation (10% du loyer hors charges) 570
- impôts sur le revenu (30% de taux d’imposition car je ne souhaite pas faire du meublé pour garder les locataires plus longtemps et je prendrai ensuite en compte ce que je récupère grâce aux 9000 euros de travaux du départ et aux 570 de rénovation chaque année) 1692
- impôts fonciers 530
- Imprévus (logement vacant, dégradations diverses sans récupérer l’argent…1 mois de loyer HC) 470

Liste des gains:
- loyer hors charges 470/mois soit 5640 annuels

Calcul des gains totaux sur 7 ans:
(5640-frais)*7+3000(récupérés sur impôts pour les 9000 travaux initiaux) +1197 (récupérés sur impôts pour les 570 travaux rénovation annuels)=1806*7+3000+1197 = 16 839 sur 7 ans soit 2405 euros /an.

Cela représente un rendement mini net après impôts de 240500/120 000= 2%.

Si je prends en compte une plus value à la revente après 7ans de 10 000 euros soit 6550 euros après impot sur les plus values (mon frère a perdu 30k euros sur la revente de son T5 dans une autre région donc je me méfie…) cela fait un rendement max après impôt de 2,78%.

Si je fais une moyenne en étant prudent cela fait du 2,4% net après impôts. Je sais que je n’ai pas pris en compte ce que je pourrais récupérer sur les intérêts d’un crédit immo mais ça ne révolutionnerais pas ce chiffre à mon avis.

Du coup, j’ai regardé les assurances vie en fond euros à capital garanti: Chez fortuneo l’assurance vie suravenir rendement proposait en 2014 3,22% net de frais de gestion et hors prélèvement sociaux(0 frais d’entrée, 0 de frais de rachat ou de vente, seulement 0,6% de frais de gestion) soit 2,72% net de frais de gestion et de prélèvements sociaux. J’ajoute les 15% d’impôt si je revends entre 4 et 8 ans, ce qui me sort du 2,31% net après impôts ce qui est très proche des 2,6% de rendement d’un appart. Si je revends après 8 ans, ça me fait 2,72% net d’impôts. OK, je sais les taux des assurances vie n’arrêtent pas de baisser mais il faut bien une base de calcul.

En résumé, si je compare après impôt (sur mon profil) les 2,4% que rapportent un appart ancien en étant prudent aux 2,3% d’une assurance vie, il y a quand même un gros point en faveur de l’assurance vie, c’est qu’on n’a pas à s’embêter à trouver des locataires, à s’occuper des travaux de rénovation quand ils partent,…Notez que je n’ai pas prévu de prendre une agence pour la gestion car le rendement s’effondre.
Je pense donc partir sur une assurance vie chez Fortuneo pour la tranquillité (mes parents ont 4 apparts en locatif, je connais un peu leurs pb).

Qu’en pensez-vous? Votre retour m’intéresse.

Dernière modification par Duke31 (14/07/2015 18h16)

Mots-clés : assurance-vie, comparaison, investissement locatif, rendement

DDtee · #2

L’intérêt principal de l’immobilier c’est d’investir l’argent que l’on a pas (emprunt), cela change la donne… Faites un calcul de TRI pour voir

Gog · #3

C’est simple : l’unique intérêt de l’immobilier est que c’est le seul placement (?) qui vous permet de bénéficier du levier du crédit. Si c’est pour placer de l’argent que vous avez déjà : c’est le pire support. C’est un placement illiquide, rendement à long terme douteux, fiscalité, risque fiscal/encadrement des loyers, risque de locataire malveillant, etc et vous pourrez trouver un rendement égal pour des risques moindres (AV, obligations…)

Duke31 · #4

Cela va dans le sens de ce que je pense. Le risque et les embêtements du locatif n’en valent pas la peine, pour 0,3% d’écart. Je vais pousser mon calcul un peu plus loin en prenant en compte les économies d’impôt sur les intérêts du crédit mais je n’y crois pas trop. Et dans mon calcul, j’ai pris un T2 à 100 keuros sur Toulouse, ce qui est une bonne affaire.

DDtee · #5

A la lecture des chiffres, votre exemple n’est sans doute pas vraiment une affaire… mais l’essentiel n’est pas là, ni dans la déduction des frais d’emprunt (même si cela n’est pas sans intérêt).
A condition de trouver un bien qui s’autofinance, vous placer l’argent de la banque dans l’immo, le votre, ou une bonne partie, dans une AV par exemple et les deux vous rapportent

Duke31 · #6

Trouver un bien qui s’autofinance avec 100% en crédit et 0 euros d’apport n’existe plus ou pas sur Toulouse en tout cas. Mes parents l’ont fait mais l’immo est trop monté aujourd’hui et l’imposition est trop élevée. Il me faudrait donc mettre 50keuros de ma poche avec un crédit de 70k pour acheter un appart et mes 70k restant placés en AV.

L’inconvénient est que je suis propriétaire d’un T3 et que dans 4 ou 5 ans je vais le vendre avec une belle plus value non imposable (gros travaux) pour acheter une maison. Si j’ai déjà un crédit pour l’appart qui s’autofinance, il me faudra faire un second gros crédit. En imaginant, que je fasse un second crédit à 33% de ce que je gagne, si les loyers arrêtent de tomber un jour, je risque de me retrouver dans une très mauvaise situation pour payer les 2 crédits.

DidierFabrice · #7

Bonjour,

DDtee a écrit :
A condition de trouver un bien qui s’autofinance, vous placer l’argent de la banque dans l’immo, le votre, ou une bonne partie, dans une AV par exemple et les deux vous rapportent

A condition de trouver un bien très rentable (ie beaucoup plus rentable que l’av fonds euros) je ne vois aucune raison pour ne pas investir cash dans un bien immobilier sachant qu’il n’y a aucune loi qui oblige d’acheter cash tous ses biens on peut très bien en acheter un cash et à un autre à crédit et les deux rapportent itou. Acheter cash peut également être un argument pour négocier un peu plus le prix et/ou se positionner rapidement sur une excellente affaire
Actuellement les AV fonds euros rapportent des clopinettes et on n’est pas à l’abri de la faillite d’un assureur…

Bien sûr on peut aussi vouloir diversifier les supports et donc ne pas tout miser sur l’immobilier dans ce cas l’immobilier est en effet le support pour lequel l’obtention d’un crédit est le plus intéressant (taux généralement plus bas et plus grande facilité d’obtention)

cricri77700 · #8

Je pensais la même chose il y a peu mais en fait non :

On prend un bien à 10% de rentabilité ce qui n’est pas mal et qui normalement s’ autofinance :
Exemple 50000 avec les frais de notaire pour 5000 euros de loyer annuel : il faut retirer la taxe foncière ( 600 ) charge de copro part proprio ( 300 ) et environs 200 euros en moyenne pour des petites réparations , assurance pno 100 e , on retire déjà 1200 euros .
sur les 3800 on va partir sur une TMI à 14% donc ac prélèvement sociaux vous retirez 30% de 3800 soit 1140 .
nous sommes maintenant à 2660 .

Nous sommes à 5% sans vacances locative , sans gros travaux et je pense avoir minimisė mes chiffres.
une bonne assurance vie c’est 3% net . Sans prise de tête .

C’est à réfléchir mais honnêtement , l’immobilier est intéressant uniquement grâce à l’effet de levier .
Beaucoup de discutions sur ce forum le montre, je vais donc pas le détaillé  : et pour l’avoir pratiqué avec mon premier bien acheté cash ( j étais en cdd donc pas le choix ) et les suivants en crédit . Je peux vous assurer que mon premier bien sera bientôt en vente …

Picsou24 · #9

Bonjour,

Pour moi, l’achat cash ou majoritairement cash se conçoit:

- pour un montant faible
- pour saisir une opportunité urgente
- pour améliorer son taux d’endettement afin de lancer d’autre opérations avec l’argent de la banque

cricri77700 · #10

Le taux d’endettement ne change pas si vous trouvez un bien qui s’ autofinance .
De plus , il s’ autofinance? Donc sans doute un cash flow +++ donc vous pouvez emprunter plus par la suite comme vous avez plus de revenu….

alex44 · #11

Le taux d’endettement change quand même si le bien s’autofinance… Après le banquier peut avoir une lecture intelligente du taux d’endettement…

Vous avez 2000€ de revenu pas de crédit = 0% d’endettement

vous achetez un bien qui s’autofinance avec un CFC de 300€ admettons, emprunt 1000, loyer 1300

Revenus 3300 (2000+1300), charges 1000, vous êtes à 30% d’endettement.

Il y a un facteur risque, c’est pourquoi il y a plusieurs lecture de ce taux, mais il augmente quand même. Après cela dépend du banquier, des biens, de l’historique…

cricri77700 · #12

Vous êtes dans l’erreur .. les sommes que vous percevez en plus du loyer n’est pas un cash flow positif.
c’est la somme que vous percevez après avoir payé toutes les charges ( taxe foncière charge assurance ect )

Exemple : revenu 2000 e , loyer 1300 euros
pour que cela s’ autofinance avec les 10% brut évoquė régulièrement donc achat de 156000 euros fdn et travaux inclus .

Sur 20 ans au taux actuel cela fait 820 euros de mensualité .

Vous avez 480 euros par moi en plus qui doit couvrir la taxe foncière , assurance pno , chargé divers ect …
Vous devez même avoir un petit cash flow + de 100 euros.

Concernant le taux d’endettement : avant projet vous avez 2000 e par moi net
après le projet 2100 net après avoir payé vos mensualité ect …

Votre capacité reviens donc à 0% puisque vous gagner tout simplement de l’argent .

Un taux d’endettement de 42% avant projet et 0% après projet en comptant 70% de revenu des loyers .
car vous payer 820 euros d’un côté qui s’ annulé avec les 920 net que vous percevez de l’autre côté …

GoodbyLenine · #13

@cricri77700 : Même si vous êtes persuadé du contraire, une grande partie des banquiers ne raisonnent pas comme vous. Même avec des investissements CF positif, à partir d’un certain volume global d’emprunts, la plupart des banquiers diront NON à votre prochaine demande de financement, sans même étudier la rentabilité du nouvel investissement.
Réfléchissez à ce qui arrive le jour où le locataire ne paie plus, ou que le logement reste vacant, ou que de gros travaux sont nécessaires, (tout ceci ne vous est peut-être pas encore arrivé, tant mieux, mais le banquier sait d’expérience que ça peut arriver) et vous comprendrez un peu pourquoi.

cricri77700 · #14

Au bout d’un moment les banquiers regardent le reste à vivre et ne prennent plus en compte le taux d’endettement ,

Certain prenne 70% des loyers d’autre 60 voir 50 .
Après chaques dossiers est différent .

C’est un peu comme les femmes enceintes … chaques grossesses est différentes

Et je ne suis pas persuadé du contraire de ce que vous dites.. je sais bien qu’au bout d’un moment , même avec un projet à cash flow positif , la banque ne suis plus pour la simple et bonne raison qu’ils veulent diversifiés leurs risques eux aussi envers leurs clients .
cela est un autre sujet, je pense juste que l’immobilier est attractif grâce à l’effet de levier que celui ci engendre et surtout en 2015… donc essentiellement à crédit .

Personnellement je me constitué un patrimoine grâce à l’immobilier ( surtout avec les taux actuels ) et je place mon argent + argent gagné grâce à l’immo en fond sécurisé type pel et assurance vie fond en euros .

alex44 · #15

pour le FCF je vous l’accorde j’ai été un peu rapide….

Allez voir votre banquier avec un projet à 800K€ et 10% de renta, avec un salaire de 2000€ et expliquez lui que vous allez gagner de l’argent, et que votre taux d’endettement reste à 0%…

On en reparle. Il faut que vous soyez en mesure de couvrir l’imprevu (gros dégat hors assurance, impayé… donc les investissements sont forcément liés à votre taux d’endetement.

Après les banquiers qui serrent les fesses à 40% d’endettement alors que vous avez un reste à vivre de 3K€ (sans enfant), et que le risque est répartis sur 5 logements sont des conseillers bancaire (Pouvoir proche de 0,01), pas des banquiers…

Bref je m’égare, je raisonne plutôt comme vous dans l’absolu, mais dans a limite de ce que je peux supporter en cas de pépin, et de la réalité de celui qui a l’argent… la banque.

cricri77700 · #16

On demande pas 800000 euros quand on gagne 2000 euros .. vous répondez vous même à la question par la suite..

Faire des projets plus petit dans un premier temps.. que le banquier constate que votre projet marche .
puis par la suite rien ne vous empêche de passer à plus gros .

L’intérêt de l’immobilier de NOS JOURS c’est les taux qui sont bas .. l’effet de levier est quand même intéressant .
vous empruntez à 2.20 sur 20 ans … c’est comme une assurance vie quasiment …

julien · #17

J’ajouterai en précision que même en enchainant des investissements à cash-flows positifs, au bout d’un moment vous êtes obligé de changer de banque (i.e d’emprunter dans une 2nde banque, en supposant que vous avez fait tous vos 1er emprunt dans la même en développant un relation type "partenariat").

Et si votre 1er banquier ne suit plus, ce n’est pas pour des histoires de taux d’endettement calculé de telle ou telle façon, mais simplement qu’il n’est prêt à mettre qu’une certaine somme "en risque sur votre tête".

Range19 · #18

Je lis un peu superficiellement (il fait chaud) les propos des uns et des autres et ne souscris pas à un argument qui serait qu’un assureur peut faire faillite etc etc alors que l’immo on l’a et on le garde.
La crise impacte tout.
Comme investisseur "ancien" en immobilier (30 ans), l’arrivée d’un nouveau public d’investisseur très (trop ?) enthousiastes sur ce marché me laisse imaginer depuis déjà quelques temps qu’il va être grand temps d’en sortir (j’ai d’ailleurs commencé).
Les risques ont changé, en même temps que l’évolution des modes de vie et des cultures. J’ai moins le goût des autres et me lasse de la relation bailleur/locataire devenue franchement déséquilibrée.
Alors oui, reste l’intérêt hyper attractif de l’effet de levier si on a foi en l’avenir (L’immobilier est lié au long terme qui rime mal avec une gestion politique à vue).

cricri77700 · #19

Range19@

Avec des taux de 2% sur 20 ans et des rentabilité supérieur à 10% + l’immobilier qui a baissé dernièrement . Le risque est plutôt maîtrise et l’effet de levier optimal .

Avec des taux à 5% par exemple cela aurait été différent …

Mais après 30 ans d’immobilier , je veux bien croire que vous vouliez passer à autre chose…. c’est usant c’est sur … mais vous avez réussi à vous faire un joli patrimoine donc bravo.

Range19 · #20

Bonjour Cricri,
Ce n’est aps de la lassitude, j’avais simplement une foi inébranlable en l’avenir comme la plupart de mes camarades il y a 30 ans et même il y a dix ans… foi que je n’ai plus.
J’ai depuis acté le déclin économique et politique européen et des États de l’UE, la problématique de l’enfoncement des finances publiques et de l’emploi mais aussi une évolution des mentalités qui m’incitent à changer de registre.
Je ne déconseille aps l’immobilier, j’insiste juste et avec constance sur la nécessaire prudence à avoir en l’abordant.
Les choses me semblent changer à court terme alors que l’immobilier impose des choix de LT.
D’où mes interrogations sur la pertinence qu’il y aurait à y investir avec constance sans intégrer des inconnues qui se multiplient.
Je fais partie de ceux qui sont persuadés par exemple qu’une baisse des allocations logement affecterait le niveau des loyers et remettrait en cause bien des modèles (logement étudiant de petite surface par exemple).

stoicb · #21

Bonjour,

DDtee a écrit :
L’intérêt principal de l’immobilier c’est d’investir l’argent que l’on a pas (emprunt), cela change la donne… Faites un calcul de TRI pour voir

Gog a écrit :
C’est simple : l’unique intérêt de l’immobilier est que c’est le seul placement (?) qui vous permet de bénéficier du levier du crédit. Si c’est pour placer de l’argent que vous avez déjà : c’est le pire support. C’est un placement illiquide, rendement à long terme douteux, fiscalité, risque fiscal/encadrement des loyers, risque de locataire malveillant, etc et vous pourrez trouver un rendement égal pour des risques moindres (AV, obligations…)

Ces deux messages me confirment dans mon a priori sur l’immobilier en direct : un rapport rendement/ennuis peu intéressant.

Corrigez-moi si je me trompe, mais on peut donc dire qu’il ressort de cette discussion que, sans effet de levier, l’immobilier en direct est moins intéressant que le fonds euro en AV.

Cela me semble paradoxal avec le fait que plusieurs fonds euros d’AV (Sécurité Pierre Euro de Primonial, Euro Allocation Long Terme de Spirica, Suravenir Opportunités) ont pour stratégie (gagnante ces dernières années) de battre le rendement des autres fonds euros "classiques" justement à l’aide de l’immobilier sans effet de levier et avec des frais de gestion (parce qu’à travers des SCPI en général).

Comment de l’immobilier sans effet de levier et avec frais de gestion (SCPI) peut battre un fond EUR qui lui même bat de l’immobilier sans effet de levier en direct ?

Je me trompe quelque part dans mon analyse ?
Cela s’explique par une forte différence de rendement locatif entre l’immobilier tertiaire que l’on trouve dans les SCPI et l’immobilier résidentiel envisagé dans cette file ?
Cela s’explique par l’avantage fiscal de l’enveloppe AV ?

Je suis preneur de vos lumières ! (soyez indulgent svp, je suis nouveau ici)

Timinel · #22

Ce n est pas parce que vous investissez sans effet de levier dans un Fond qui est en fait ( EURO + Fonds Immo ) que le fond lui ne fait pas de levier.

De plus l immo est compose de micro marche avec des Risques / rendements differents.
vous pouvez fixer un cas sur les chiffres ci dessus , cela n en fait pas une generalite

je n ai meme pas mentionner les differents regimes fiscaux entre la SCI adosse au fond euros qui fait de l immo d entreprise et des foncieres cotees etc etc et le regime du particulier standard …

Bref , apres la fiscalite du particulier le placement d un patrimoine construit ( sans levier ) en immo plutot qu en AV est questionnable … mais il faut calculer au cas par cas

Cdt

Iqce · #23

Bonjour,

Je suis complétement d’accord avec Range19 ; même si certaines villes, certaines agglo continueront à être porteuses de croissance, pour travailler plus ou moins dans le droit du sol, je vois bien que par ailleurs la situation va se compliquer fortement avec la mise en place massive de petits logements LMPNP par ex dans des endroits ou personne n’a interêt à aller habiter pour caricaturer. L’Etat fait assumer aux petits investisseurs sa politique de logement social et on en verra bien le bout avec ce qu’évoque Range et par tarissement des sources de manière plus globale, à mon avis.
Les niches, les bonnes affaires existeront toujours cependant, OK, mon propos n’est pas de décourager qui que ce soit bien sur.

Sinon une AV fiable qui fait du 3% net : laquelle svp ? Car je n’y connais rien…
Le cash je le garde pour les bonnes affaires immo (1,5 an que je cherche activement, une seule occase ratée), une AV vous m’avez convaincu il en faut, et par contre personne n’a encore abordé le placement boursier ?
Car pour citer IH, 100 000 euros à presque 5% net si j’ai bien calculé avec RDS B (il y en a d’autre cf son portefeuille) : ça semble un très bon compromis risque/sécurité/rendement non ?

Timinel · #24

Bonjour Iqce,

Pour le plaisir , je vous conseille pour l AV les recommendations / tableaux des magazines financiers que vous ne lisez plus , c est a peu pres la seule chose de bien faite. ( c est l ete en France vous devez avoir un article juste a cote de celui qui parle d etre rentier )

Globalement les AV en lignes proposent ce type de rendement jusqu a maintenant. ( Generali , spirica ..)

par contre, pourquoi garder le cash pour les bonnes affaires immo? La file explique l inverse …
Personnellement je m en sers pour quelques achats aux encheres le pret n est pas assez rapide.

Cdt

Iqce · #25

Exactement, je fais les enchères également, mais, l’argument de payer cash un bien sous coté vendu "normalement" est valable comme cité dans la file d’ailleurs - car entre les rigolots qui ne se sont pas renseignés sur leur capacité d’achat et les délais d’obtention d’un prêt, le vendeur est forcément interessé.

Je vais zieuter Generali Spirica sur ce forum en tout cas .

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Investissement locatif en cash vs fonds EUR en assurance-vie !

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#2 14/07/2015 14h48

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#6 14/07/2015 18h14

#7 16/07/2015 20h50

DDtee a écrit :

#8 16/07/2015 21h15

#9 17/07/2015 09h44

#10 17/07/2015 11h42

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#13 17/07/2015 13h11

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#15 17/07/2015 13h59

#16 17/07/2015 14h05

#17 17/07/2015 15h02

#18 17/07/2015 16h05

#19 17/07/2015 17h10

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#21 22/07/2015 10h09

DDtee a écrit :

Gog a écrit :

#22 22/07/2015 11h27

#23 22/07/2015 11h34

#24 22/07/2015 12h33

#25 22/07/2015 18h59

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