Achat d'un appartement avec un déficit foncier puis revente 3 ans après ?

GM · #1

Bonjour,

J’ai actuellement 2 studios LMNP.
Je projette d’acheter un t2bis (voir t3) de 57m², un appartement que j’estime bien décoté dans un village assez "côté" à 10km de chez moi. J’estime une rentabilité nette (avant impôts) entre 7 et 7.5%. Loyer réaliste de 550 euros.
Je ne suis pas favorable à le faire entrer en LMNP de par sa taille et de par la rotation des locataires, ayant assez à faire avec les 2 studios.

Je pensais le montage suivant :

Pour un prix (négocié) de 63 000 :
Emprunt totalité 63 000
Ajout personnel des frais de notaires (6000) et de quelques travaux (10 000) réalisés par moi-même.

Rénové, j’estime la vente entre 90 000 et 100 000 (de façon conservatrice)

Petit bonus : Au dernier étage, à voir avec la copro si une partie des combles sont récupérables (mais je compte pas dessus, c’est un bonus éventuel).

Location nue au réel pendant 3 ans entrainant déficit foncier ou éventuellement être en positif mais de pas beaucoup.
Rapidement : 550*36 mois = + 19 800
Déficit = 6000 + 10 000 + 2000 (FA) + 1300 de TF + 1200 charges sur 3 ans + intérêts crédit + Aléas = - 22 000 environ

Bref opération fiscale blanche sur 3 ans puis revente en essayant de faire une PV (et en payant des impôts dessus)
Je ne pense pas pouvoir être qualifié de marchand de bien sur une seule opération.

2ème possibilité si revente impossible (pas de PV possible).
Maintien de la location voir passage en LMNP même si je suis un peu réticent.

Merci de m’avoir lu, vos avis sont, évidemment, les bienvenues.

Mots-clés : déficit, foncier, immobilier

Rastignac · #2

J’ai quelques doutes quant au passage au LMNP après 3 ans de déficit foncier en nu. L’amortissement propre au LMNP risque de vous être refusé, car vous auriez une double déduction fiscale pour le même bien. Je ne suis pas sûr, mais il me semble l’avoir lu sur ce blog.
L’achat revente sur 3 ans peut être intéressant, en évitant le qualificatif de marchand de biens à coup sûr pour la première fois. Mais avez-vous le droit de réitérer l’année suivante, sur un autre bien, sans risque ? J’en sais rien.
Rastignac

GM · #3

Effectivement l’achat revente est à faire qu’une seule fois.
Je vais faire des recherches concernant le passage meublé après déduction fiscale déficit foncier.

rollingstone · #4

Bonjour,

L’intérêt d’une revente à 3 ans ne me saute pas aux yeux, une fois déduit tous vos frais sur trois ans et l’imposition sur la plus-value combien restera-t-il exactement?
Car:
- tous les travaux ne sont pas déductibles de votre prix d’achat pour la revente
- les intérêts d’emprunt ne créent pas de déficit (ils sont juste déductibles)
Effectivement vous ne serez pas qualifié de MDB pour une seule et unique opération

Investimo · #5

Bonjour,

De plus si vous déduisez les intérêts d’emprunt vous vous engagez à louer votre bien les 3 années suivant la déduction sinon rattrapage de l’avantage obtenu par les impôts.

GM · #6

@ Rollingstone : Oui c’est bien possible, donc la piste du lmnp est peut-être à creuser.

@Investimmo : Oui j’ai bien compris qu’il faut le louer 3 ans, c’est pour ça que je parle d’une éventuelle revente 3 ans après.

rollingstone · #7

Avec une TMI comme la votre le lmnp reste la meilleure option d’après moi. Pour ma part j’ai une TMI bien supérieure et c’est le seul moyen que j’ai trouvé pour me faire tondre le moins possible…
Par ailleurs d’après vos chiffres et e ncomptant à la louche vous ne dépasserez pas 5-6000 de PV à la revente. Il serait plus judicieux à ce moment là de ne le revendre que 10 ans plus tard par exemple , au moins vous aurez déjà remboursé une bonne partie de prêt et donc là vous ferez une bonne PV.

mrdupont · #8

Déficit = 6000 + 10 000 + 2000 (FA) + 1300 de TF + 1200 charges sur 3 ans + intérêts crédit + Aléas = - 22 000

Bonjour,
si je ne m’abuse, vous ne pouvez pas déduire les frais de notaires étant donné que vous allez loué nu. Vos charges ne seront donc pas de -22000 mais de -16000.

GM · #9

Effectivement ce n’est pas pareil !
Le LMNP semble décidément le plus approprié.

stokes · #10

Bonsoir,

Ne pas oublier cette règle simple : dès lors qu’un logement ouvre droit à un déficit foncier, la location nue doit être poursuivie au moins jusqu’au 31 décembre de l’année qui suit l’imputation de ce déficit..sinon le fisc redressera.

Voir ici une intéressante réponse ministérielle à ce sujet :

Site du sénat

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